Как бы странно это не звучало, но бетон в РФ считается одним из самых надёжных видов активов и в принципе не просто так. Наши родители пережили два кризиса 90х, полное обесценивание рубля и как следствие рублёвых накоплений,
но бетон - хрущёвка на окраине "урюпинска" продолжала неизменно сохраняться свою стоимость почти соразмерно инфляции.
Поэтому наши родители жёстко усвоили эти уроки истории и отложенные средства практически сразу инвестировали в бетон.
Как видно на скриншоте от IRN выше, долларовая стоимость недвижимости в Москве хоть и просела с 1995 года, но она не обесценилась в 7 раз, как это сделал рубль по отношению к доллару с 1995 по середину 2000 года.
Примерно тоже самое происходит и сейчас, да долларовая стоимость недвижимости существенно опустилась с начала СВО, но она не опустилась ниже июня 2016 года, и даже не подобралась блико к этим значениям. Возможно именно этим обусловлено то, что рынок недвижимости не умирает, не смотря на предсмертные агонии, которые начались из-за повышения ключевой ставки и снижения покупательской способности.
Т.е. люди продолжают и продолжают нести деньги в бетон, т.к. просто не умеют и не имеют других способов сохранить капитал.
Но есть одна проблема, что после выборов которые кстати сегодня уже начались, рубль отпустят в свободное плавание, если не полностью, то хотя бы до 98-110 рублей за $ ближайшие несколько месяцев курс мы можем спокойно увидеть. Таким образом недвижимость в РФ в долларовом значении девальвируется ещё на 10-15-20%, как бы не хотелось обратного.
Со своей стороны я тоже изучаю рынок недвижимости, в частности рынок недвижимости Москвы и уже пол года пытаюсь подобрать себе жильё бизнес класса. Всего за эти пол года я рассмотрел три объекта, но по всем трём у меня ступор, потому что:
1. Объект сдан в эксплуатацию и рассрочки там нет, а ипотека идёт по завышенной ставке, что не приемлемо.
2. Объект будет достроен только в конце 2026 года, а рассрочку они предоставляют всего на полгода. Т.е. я должен выйти с долларового кэша, переложить их в рубли обесценив на 10-20%, вложить их в бетон, который даже не построен и будет построен не скоро и через пол года рассчитаться полностью, за то, что будет построено через 2 года с хвостиком. Не получая доход с вложенных средств всё это время и рискуя девальвировать их, если рубль продолжит падать.
3. Объект я посмотрел вчера, он так же находится на берегу Москва-реки но с другой стороны, ближе к ЮВХ, что для меня очень важно. Рассрочка приемлемая - год. Местоположение отличное, даже есть терраса, о чём я всегда мечтал, а окна выходят ну почти на реку. И срок сдачи на год раньше, чем объект №2. Но есть нюанс, цена однушки там (около 40 кв. м.) составляет 22 млн рублей, по мне так она сильно завышена, а при оформлении ипотеки с субсидированием ставки эта цена растёт ещё на 1-2 млн рублей. Стоимость сдачи в аренду такого жилья думаю не будет превышать 1000$, не смотря на то, что это бизнес класс, просто потому, что это однушка, не двушка и не трёшка. Т.е. доходность от сдачи без учёта коммунальных платежей составит около 4,5 годовых и то через 2 года, когда объект введут. А ещё же надо сделать ремонт, хотя квартира там wite box, но это не отменяет, плитки, обоев, ламината или паркета и т.д., т.е. пол миллиона или даже миллион точно придётся ещё вложить в ремонт, технику и мебель.
И я вот всё думаю насчёт рентабельности. Например у меня есть квартира на окраине условного "Урюпинска", ну не совсем на окраине но всё же, в панельке. Она сдаётся за 40.000р, стоимость её 6,5 млн грубо. Это 7,3 процента годовых. Ну если вычесть коммуналку, будет 6,5% годовых. Это лучше чем 4% годовых в жилье бизнес класса, которое ещё даже и не построено вовсе.
Поэтому я решил подождать. Ипотеку мне вряд-ли дадут. А рассрочку на год, оформлять смысла нет, т.к. сдадут жильё через 2 года и год вложенные деньги будут просто простаивать.
Которые могли бы работать.