Дом у воды - заветная мечта покупателей, решившихся сменить образ жизни на загородный. Он же - причина конфликтов и споров.
Такие предложения на рынке есть, и их немало. Застройщики ценят локации вблизи водоемов, и озер в регионе хватает. Традиционно участки «у воды» стоят дороже, чем в глубине поселка.
В недавно открывшемся проекте «Вишневский берег» (девелопер - «1-я Академия недвижимости») участки на третьей-четвертой линии стоят от 250 тысяч за сотку, на первой - до 700 тысяч.
В новой очереди проекта КП AquaDolce на Комсомольском озере также проведено зонирование: чем ближе к озеру, тем дороже. Это привычный подход, он не вызывает вопросов.
Однако именно дома «на первой линии» нередко становятся поводом для конфликтов. Не всегда, но в тех случаях, когда новые владельцы перекрывают свободный проход к воде всем остальным.
В Токсово местные жители и активисты годами борются за то, чтобы из акватории Курголовского озера и Хепоярви убрали «плавучие коттеджи»: уже есть решения суда, выписаны исполнительные листы, однако владельцы не торопятся освобождать берег.
В Рощино жители требуют устранить нарушения и освободить проходы к воде - пока безрезультатно. На Нахимовском озере изрядная часть береговой полосы носит красноречивое название «прокурорский берег».
Таких примеров много. В соцсетях есть популярные (заслуженно!) ресурсы, где спорные случаи получают публичный резонанс. Например, группа «Против захвата озер» или «Токсовские озера».
Здесь можно найти и описание самых вопиющих ситуаций (не только по Ленобласти, пишут и из других регионов), и рецепты юридических шагов по освобождению берега от захватчиков.
На практике конфликты чаще возникают там, где новая коттеджная застройка соседствует с населенным пунктом. Или там, где пролегают популярные, за много лет ставшие привычными туристические маршруты.
Эти конфликты никогда не будут окончательно разрешены в пользу одной из сторон. Потому что столкновение интересов, противоречие между правом собственности и стремлением к приватности с одной стороны и принципы общего блага, свободного доступа к природным радостям - из разряда вечных.
Однако во многих случаях, по мнению «Пригорода», компромисс все-таки возможен. Поправим классика: «Согласие есть продукт сопротивления сторон».
Комментарии экспертов
Вадим Новиков, руководитель проекта КП «Оберег»:
- Дома на «первой линии» - при определенных условиях - ценятся выше и стоят дороже. Но это сложный вопрос. У нас в Liikola Club арендован участок берега на Нахимовском озере, арендована часть акватории, получены судовые билеты на понтоны пирса; его общая площадь - 400 кв. м.
Проблема «первой линии» неразрывна связана с проблемой общедоступности берегов и водоемов. Причем в двух аспектах. Если, например, дома на «первой линии» имеют преимущественный выход к берегу, и владельцы понаставили заборы до уреза воды, а остальным жителям поселка приходится их как-то обходить - это снижает капитализацию проекта.
Потери на продаже домов на второй, третьей и так далее линиях будут намного больше, чем выигрыш на эксклюзивной первой. Но есть еще сложности с доступом посторонних граждан - местных жителей и туристов.
Выбирать место для поселка высокого уровня лучше в удалении от населенных пунктов. Кроме того, есть разные административные и технические (законные) решения, обеспечивающие жителям поселка приватность.
И если уж так сложилось, что поблизости есть популярные места для отдыха - лучше их благоустроить. Создать альтернативную «точку притяжения» - рядом с поселком, но в стороне. Это снизит количество возможных эксцессов. В одном из наших проектов мы так и сделали.
Это вечное противоречие: между комфортной приватностью и общедоступностью. Надо искать компромисс.
Максим Хансон, руководитель АН Insiders:
- В нашей практике, пожалуй, не было каких-либо значимых конфликтов, связанных с ограничением доступа к воде из-за коттеджного поселка. Были ситуации, когда жители выступали в принципе против размещения поселка, например, на бывших лесных землях. Случается, жители выступают против доходных построек на воде, как в Токсово.
Редко бывает, что коттеджная застройка занимает территорию какого-то исторически сложившегося общего пляжа, пересекается с интересами местного населения. Если судить по публикациям в СМИ и соцсетях, такие конфликты чаще возникают при передаче или продаже участков под ИЖС.
Есть еще «приветы из прошлого»: в середине «нулевых» администрация нередко нарезала участки прямо у воды, без учета водоохранной зоны.
Организаторы поселков, как правило, оставляют проходы к воде - не через застройку, а где-нибудь в стороне. Нередкий случай, когда девелопер берет прилегающий участок в аренду, тогда ограничения доступа имеют законные основания. Но это связано с дополнительными расходами.
Марина Шкурко, управляющий партнер компании Puzzle Realty:
- Участок береговой линии нельзя выкупить, можно только взять в аренду. Девелоперы, которые в рекламе пишут про «собственный пляж», чаще всего имеют ввиду именно аренду.
В Водном Кодексе есть исключение из правила: вы можете закрыть проход к озеру, если оно целиком находится на территории вашего участка. Так организован поселок «Медное озеро-2» в Юкках: озеро Светлое находится прямо на территории поселка.
Конфликт интересов - непростой вопрос. В тех поселках, которыми занимаемся мы, береговая линия взята в аренду у местной администрации, от КПР получены разрешительные документы на строительство пирсов.
Действительно, каждый гражданин РФ имеет право доступа к водоему. А статья 8 часть 1 и 2 Водного Кодекса говорит о праве взять часть берега в аренду.
Многое зависит от того, насколько правильно девелопер оформил документы. Это непросто, не только с юридической, но и с технической стороны. Многие девелоперы грешат поверхностным подходом, не должным образом оформляют документы.
Многие поселки просто имеют «вид на водоем» - максимально приближены к границе водоохранной зоны.
Есть спорные ситуации, когда девелопер включает береговую линию в стоимость лота. Пишут 40 соток, н самом деле 20. Это встречалось 5-10 лет назад, когда рынок только еще формировался. Сейчас потребитель стал грамотнее, на сделки приходят с юристами. Конфликты стали реже.
По нашему московскому опыту могу судить: если клиент хочет что-нибудь непременно «с видом на воду» - он, скорее всего, из Петербурга…