Таиланд – самая развитая страна Юго-Восточной Азии. Множество людей со всего мира всё чаще рассматривают Таиланд не только, как место для проведения отпуска. Последние 10 лет недвижимость Таиланда активно покупают для инвестиций, личного проживания или проведения отпуска. Давайте рассмотрим основные преимущества и нюансы покупки недвижимости в Таиланде:
1. Право собственности
Существует устойчивое мнение, что иностранцы не могут купить недвижимость в Таиланде в свою полную стоимость. К счастью, это не так. В Таиланде существует два вида собственности, каждой из которых могут владеть иностранные граждане: Leasehold (Лизхолд) и Freehold (Фрихолд).
Leasehold и Freehold. Что это?
Freehold — частная собственность, которая оформляется на иностранца в бессрочное и полное владение. Вы никак не ограничены в своих действиях: можете продавать, дарить, завещать или сдавать в аренду свою недвижимость. В соответствии с законодательством Таиланда, иностранные инвесторы могут приобретать право Freehold только на определенные виды недвижимости, такие как квартиры в кондоминиумах и только в рамках так называемой «иностранной квоты». Согласно действующего закона, для продажи иностранцам во Freehold в кондоминиумах выделяется лишь 49% площадей, остальные площади (51%) отводятся для продажи тайским резидентам («тайская квота»). К примеру, если в кондоминиуме 100 квартир, то продать иностранцам во Freehold можно лишь 49 из них. Остальные квартиры могут быть проданы во Freehold только тайским резидентам – физическим или юридическим лицам. Если же все квартиры из «иностранной квоты» распроданы, иностранцы могут приобрести квартиру из «тайской квоты», но только оформив её на тайское юридическое лицо, где иностранец будет являться учредителем.
Плюсы:
· Владельцы права Freehold имеют полный контроль над своей недвижимостью и могут использовать ее по своему усмотрению. Они могут продавать, арендовать, передавать по наследству и модернизировать свою собственность без ограничений.
· Право Freehold позволяет передавать недвижимость по наследству, обеспечивая ее долгосрочную ценность для семьи.
· Это право считается вечным, что означает, что владельцы могут владеть недвижимостью бессрочно.
Минусы:
· Freehold — это собственность, которая декларируется и облагается налогом.
· Стоимость объектов по Freehold, как правило выше (около 10%).
Leasehold – долгосрочная форма владения, зарегистрированная государством. Формально является долгосрочной арендой – до 90 лет, она также наделяет собственникам всеми правами по распоряжению имуществом, но на ограниченный срок. Данная форма владения недвижимости очень распространена на островах, на материковой части Таиланда встречается редко. Объект при такой форме владения также можно перепродавать, дарить, сдавать в аренду, оставлять в наследство и пользоваться им в течение оставшихся лет. Важно регистрировать договора по Leasehold в Земельном департаменте, так как в случае смены собственника (смерть, продажа, банкротство и т.п), новый собственник не обязан придерживаться условий договора аренды, который не был зарегистрирован в земельном департаменте. В этом случае новый собственник вообще может выселить арендатора без объяснения причин. Как правило, если Вы приобретаете объект у застройщика, то Договор точно будет зарегистрирован в Земельном департаменте.
Плюсы:
· Стоимость объектов по Leasehold, как правило ниже (около 10%).
· Меньший срок окупаемости инвестиций за счёт более низкой стоимости по сравнению с Freehold.
· Недвижимость по Leasehold не облагается налогом и не декларируется.
· При покупке недвижимости по Leasehold регистрационный сбор составит всего 1,1% от стоимости объекта.
Минусы:
· Трижды продлять аренду через каждые 30 лет — в общем сумме на 90 лет.
· Чтобы выполнить эту процедуру, нужно постоянно поддерживать контакт с собственником.
· Вы как арендатор не сможете сами заключить сделку, чтобы продать недвижимость или землю. Придется обращаться к арендодателю.
· Риск смены собственника и связанные с этим неудобства.
2. Стоимость недвижимости
Последние 10 лет стоимость недвижимости в Таиланде показывает стабильный рост. В зависимости от региона рост стоимости составляет 3%–10% в год. Номинального снижения цен не было даже в пандемию — тогда девелоперы наладили удалённую продажу объектов иностранцам и смягчили условия по ипотеке и рассрочке. Хотя в реальном выражении, с поправкой на инфляцию, цены всё же незначительно снизились на 1,2% за 2020 год.
По итогам 2022 года годовой рост цен составил 5,3%, а стоимость отрасли превысила 11 миллиардов USD.
Цена за апартаменты в Таиланде стартует от 30.000 USD за вторичное жильё и от 60.000 USD за новостройки. Это более касается курортного города Паттайя, где стоимость квартир относительно невысокая, тогда как недвижимость на другом курорте Таиланда, острове Пхукет, будет стоить дороже на 30%. За эту относительно невысокую стоимость владельцы апартаментов получают полностью мебелированную квартиру в жилом комплексе с бассейном, спортивным залом и парковкой для автомобилей. Стоимость вилл стартует от 100.000 USD на вторичном рынке и от 180.000 USD на строящиеся проекты.
По оценке Информационного центра недвижимости (REIC), в 2023 году рост недвижимости может составить до 8%. Это обусловлено экономическим отскоком после завершения пандемии, рост цен на топливо и строительные материалы, а также рост инфляции, которая в мае 2022 года показала свой исторический максимум – 7,2%.
3. Налоги на недвижимость
Лояльная система налогообложения – ещё один аспект благоприятной среды для развития рынка недвижимости в Таиланде. Всю налоговую базу на недвижимость можно разделить на четыре части:
1. Налоги при покупке недвижимости
2. Налоги при продаже недвижимости
3. Налоги при владении недвижимости
4. И налог на доходы, полученные с аренды недвижимости
Стоит помнить, что в Таиланде две формы владения недвижимостью (Freehold и Leasehold), каждая из которых имеет свою ставку налогообложения.
Налоги при покупке недвижимости:
- Регистрационный сбор (Transfer fee). Сбор за передачу права собственности на недвижимость (регистрация права Leasehold). Данный сбор делится между продавцом и покупателем, поэтому его можно отнести и к налогу на продажу. Сумма налога составляет 2% при продаже права по Freehold, и 1% при передаче права по Leasehold. Размер сбора, в данном случае, рассчитывается от стоимости, зафиксированной в соглашение или от кадастровой стоимости, причём учитывается большая стоимость. При покупке недвижимости на первичном рынке застройщик может переложить на покупателя не более 50% от суммы сбора.
Налог при продаже недвижимости:
- Как мы уже писали, регистрационный сбор или Transfer fee делят между собой продавец и покупатель. Сумма налога составляет 2% при продаже права по Freehold, и 1% при передаче права по Leasehold.
- Бизнес-налог (Specific Business Tax) выплачивается при владении недвижимостью менее 5 лет и составляет 3,3%. Складывается из налога на бизнес - 3% и муниципального налога - 10% от суммы самого налога на бизнес.
Данный налог распространяется на сделки во Freehold, взимается с юридических лиц и физических лиц.
Не распространяется на физических лиц, если:
· продавец владел недвижимостью более 5 лет;
· продавец передаёт недвижимость законному наследнику;
· продавец является законным наследником или наследником согласно завещанию;
· продавец был вписан в домовую книгу (Tabien Baan) на протяжении минимум 1 года и проживал там.
- Гербовый сбор (Duty Stamp) выплачивается при владении недвижимостью более 5 лет и составляет 0,5% при продаже по Freehold, и 0,1% при передаче права в Leasehold.
- Налог на полученную прибыль. Это налог рассчитывается исходя из оценочной стоимости объекта в Земельном департаменте (Land office) по специальной таблице, при этом учитывается срок владения объектом.
К примеру, оценочная стоимость Вашей квартиры 5 000 000 бат, а срок владения – 3 года, 2 месяца (приравнивается к 4 годам). Таким образом, налогооблагаемая сумма за весь период составляет 71% от оценочной стоимости:
5 000 000 – (5 000 000 * 71%) = 5 000 000–3 550 000 = 1 450 000 бат
Теперь рассчитываем налогооблагаемую базу за год владения:
1 450 000 / 4 = 362 500 бат
Далее насчитываем годовой налог по прогрессивной шкале:
300.000 * 5% = 15 000 бат
62.500 * 15% = 9 375 бат
Итого налог за год владения составляет 24 375 бат, умножаем на количество лет владения, получается 97 500 бат, что составляет 1,95% от суммы продажи.
Налоги при владении недвижимости:
Налог на владение недвижимостью был введён в Таиланде только в марте 2019 года. Если вы используете жильё для собственного проживания и ваше имя вписано в домовую книгу (Tabien Baan), то налог оплачивается по следующей ставке со скидкой 90%:
· если стоимость жилья ниже 10 млн бат налог не платится;
· от 10 млн бат до 40 млн бат ставка налога составляет 0.02%;
· от 41 млн бат до 65 млн бат ставка налога составляет 0.03%;
· от 66 млн бат до 90 млн бат ставка налога составляет 0.05%;
· более 90 млн бат ставка налога составляет 0.1%.
Пример:
Если стоимость жилья 15.000.000 бат, то сумма налога рассчитывается как:
15.000.000–10.000.000 (сумма, которая освобождается от налога) = 5.000.000 бат — это сумма с которой платится налог в размере по ставке 0,02%.
Если ваше имя не вписано в жёлтую домовую книгу, то сумма налога составляет 0,3%.
При покупке строящейся недвижимости налог оплачивается после окончания строительства.
