Большинство людей хотя бы раз в жизни приобретает квартиру или дом, а бизнесы арендуют или покупают склады, магазины и офисы. Ежедневно люди совершают тысячи сделок с недвижимостью. Но вы когда-нибудь задумывались, сколько рисков несет в себе такая покупка? Что может пойти не так? А как избежать возможных рисков? На все вопросы отвечаем в статье.
Владельцы недвижимости обычно стараются скрыть недостатки объекта от покупателя, чтобы повысить шанс продажи. В отдельных случаях дело может дойти до суда и разрыва сделки. Ситуации бывают разные, вот несколько примеров:
- Продавец незаконно пытается осуществить сделку без согласия другого владельца.
- Вторичную недвижимость продают с такими нарушениями, как незаконная перепланировка или самострой.
- На объект недвижимости претендуют другие лица, которые могут его отсудить.
- Владелец передает покупателю квартиру с задолженностями в связи с неуплатой коммунальных услуг или налогов.
- На объекте есть обременения. Например, он находится в залоге у банка.
- Продавец предоставил искаженную информацию об инвестиционной выгоде объекта.
- Продавец не является законным владельцем и осуществляет сделку по фиктивной доверенности.
Все эти факторы представляют немалые риски при покупке недвижимости. Каждый из них может стать причиной судебного разбирательства и поставить под угрозу успешное завершение сделки.
Чтобы избежать подобных ситуаций и снизить риски, перед сделкой проводят процедуру Due Diligence.
Due Diligence в недвижимости — это экспертная проверка собственности, которая помогает минимизировать риски покупателя. Обычно она необходима при покупке недвижимости, но иногда и при заключении договора аренды.
Из чего состоит процедура?
- Проверка продавца недвижимости
На этом этапе юристы проверяют репутацию и надежность физического или юридического лица. На что обращают внимание в первую очередь:
- не является ли владелец банкротом
- не ведется ли судебное разбирательство с участием продавца
- нет разводится ли продавец с супругом(й) в данный момент
Если владелец на стадии банкротства и распродает имущество, чтобы отдать долги, то сотрудничать с ним небезопасно. Важнейшим основанием для отмены сделки является наличие открытых дел о банкротстве продавца.
В случае наличия задолженностей по коммунальным платежам, капитальному ремонту или налогам, необходимо предварительно обсудить ситуацию с покупателем и включить соответствующие детали в договор. Обычно продавец предоставляет скидку покупателю на сумму задолженности.
2. Проверка документов на недвижимость
Юристы проводят такой аудит, чтобы убедиться в наличии у продавца права собственности на объект. Какие бывают риски:
- у собственности есть обременения, права на нее могут передать третьим лицам;
- объект подлежит сносу;
- на территории есть ограничения со стороны органов охраны природы;
- на земельном участке запрещено строительство новых объектов.
Подготовка объекта недвижимости к сделке также требует соответствия всем юридическим нормам и формальностям. Каждая деталь должна быть тщательно изучена, чтобы исключить возможные споры в суде. Серьезный аудит поможет выявить риски неправомерного отчуждения имущества и обнаружить скрытые угрозы. Такой анализ также важен для выявления мошеннических схем.
3. Технический аудит
Для проведения экспертизы технического состояния объекта недвижимости обращаются к специалистам в области строительства и оценки. При обследовании здания они выявляют структурные дефекты, неисправности в работе инженерных систем, несоответствие объекта проектной документации и дают приблизительную оценку стоимости ремонтных или восстановительных работ.
4. Анализ рисков инвестиций
В некоторых случаях может понадобиться анализ рисков и перспектив инвестиций в недвижимость. В рамках процедуры due diligence эксперты в управлении недвижимостью оценивают потенциал инвестиционного объекта. Для этого они анализируют расположение, инфраструктуру, план развития района, стоимость других объектов и прочие факторы.
Due Diligence — важный процесс при инвестировании в недвижимость в России и за рубежом. Проверкой занимаются юристы, бухгалтера, аудиторы и управляющие компании. В AllTogezer мы проводим анализ инвестиционных объектов по 150 параметрам оценки, чтобы исключить риски и увеличить потенциальную доходность вложений наших инвесторов.