Естественно все понимают, что рисков в покупке квартиры в новостройке гораздо больше, чем в квартире на вторичном рынке. И вроде, кажется, что и застройщик надежный, и построил он уже ни один жилой комплекс, и живут там люди уже годами, но 100% доверия нет. Да, и можно ли сейчас в чем-то быть уверенными на 100%? И понятно, что человек начинает сомневаться, а сомнения порождают страхи.
Разберу топ-3 главных страха покупателя квартиры в новостройке. Стоит ли реально их бояться?
Страх №1. Нарушение сроков ввода в эксплуатацию и вытекающий отсюда так называемый «долгострой».
Страх реально обоснован и не только историями в интернете, или «сосед» рассказал, а текущей рыночной ситуацией.
На днях вышла статья на РБК Недвижимость «Названы мегаполисы с самой высокой долей нераспроданных новостроек», в которой предоставлялась следующая информация:
Что это значит:
- 54% не распроданного жилья, т.е. всего 46% застройщики смогли реализовать до внедрения мер по ужесточению выдачи льготной ипотеки
- застройщикам потребуется от 1,7 до 3,4 лет, чтобы получить запланированную прибыль
- достраивать они должны уже сейчас, а прибыль лишь планируемая
- на что они будут это делать?
- если всего 46% квартир застройщики смогли продать за 3 года, когда цены на новостройки только росли, то как был высчитан такой оптимистичный прогноз в 1,7-3,4 года, что за них они успеют продать оставшиеся 54%? Уже, как по мне, не «состыковочка».
Спрос снижается от месяца к месяцу, цены снижать рекордными темпами, как они росли, не планирует пока ни один застройщик. Соответственно ничего не остается делать, как «растягивать» удовольствие, от уже проданных квартир – это в случае застройщиков. В случае покупателей это увеличение общей долговой нагрузки – в квартиру они заехать не могут, а платить по кредитам надо продолжать исправно.
Так за чей счет будет «банкет» у застройщиков, конечно, опять за наш. Не удивлюсь, если в ближайшее время вновь введут мораторий на запрет обращаться в суд с исками о нарушение сроков ввода в эксплуатацию, как это было, например, в 2020 году.
Многие эксперты давно озвучивают, что при заявленных грандиозных масштабах строительства, вполне логична возникающая ситуация с нарушением сроков ввода в эксплуатацию, а в дальнейшем и долгостроем.
Самые главные вопросы в связи с озвученной информацией:
- какие будут реальные сроки сдачи квартир
- как много строек уйдут в «долгострой»
- как быстро будут увеличиваться проценты по невыплатам по ипотечным кредитам
- сколько людей будут вынуждены признать себя банкротами.
Страх №2. Банкротство застройщика.
Первый, как говорится, пошел.
Решение о банкротстве "дочерней компании" крупного застройщика Seven Suns Development было принято Арбитражным судом Москвы 27 февраля 2024 года.
И, конечно, спорный вопрос о схемах продаж этим застройщиком и о репутации самого застройщика, но ситуацию для тех, кто приобрел у него квартиры, это уже не меняет.
Мы по-прежнему можем продолжать считать, что уж «крупных» известных застройщиков это точно не коснется. Но приведу лишь часть громких имен, в которые мы тоже верили:
- "лидером" в печальном рейтинге девелоперов-банкротов на рынке жилья является группа "СУ-155", из-за финансовых проблем которой в число пострадавших соинвесторов попали более 30 тысяч человек. Вообще с 2004 по 2014 год дела «СУ-155» шли более чем замечательно. Застройщик ежегодно сдавал по миллиону кв.м жилья, для обычных людей более надежного застройщика в сегменте эконом-класса в то время не существовало. Имя «СУ-155» было гарантией, что с жильем ничего не случится
- далее в перечне крупнейших банкротств застройщиков Mirax Group Сергея Полонского. В качестве объектов, по которым покупатели новостроек не получили из-за проблем компании жилье вовремя - жилые комплексы "Кутузовская миля", "Рублевская ривьера", "Well House на Дубровке" и "Миракс парк" в Москве – всего более 600 тысяч квадратных метров. И на секундочку это уже далеко не эконом сегмент.
- Один из крупнейших застройщиков Подмосковья – компания Urban Group примерно 14 тыс. человек пострадавших покупателей.
Будем «держать кулачки», что с нынешними громкими именами все будет хорошо. Но страх этот, считаю вполне обоснованным.
Страх №3. Доплата банку разницы в разрыве цены
Надеюсь, все в курсе, что большинство субсидированных ставок, околонулевых, траншевых и многих льготных ипотек сейчас, просто «зашили» ваши сэкономленные на ставке проценты в цену самих квартир?
А теперь дорогие любители «халявной» ипотеки давайте на минутку представим, что в какой-то момент выясняется, что из-за завышения стоимости объекта недвижимости его рыночная цена начинает не соответствовать сумме залога и банк начинает у вас просить что-то из этого:
- предоставить другой залог
- внезапно загасить разницу между рыночной оценкой и стоимостью залога.
Хотя в принципе и представлять не нужно. Разрыв этот уже очевиден всем. И самим банкам, кстати, тоже. Как будет и будет ли вообще осуществляться процедура удовлетворения выше озвученных требований банка пока не понятно. Хотя заграницей практика такая уже есть.
Поэтому оставлю все же этот страх не обоснованным, но имеющим место быть.
Выводы.
Свои личные озвучила прямо в названии статьи - не рискуйте покупать квартиру в новостройке со сроком сдачи больше полугода. Это минимально, что я бы рекомендовала.
Почему срок именно половина года:
- за это время "кардинально" все поменяться не может. Ну, если и вдруг, то с очень маленькой вероятностью. Хотя последние годы что-то часто мы стали «ловить Черных лебедей».
- половина года до ввода в эксплуатацию, это тот срок, за который застройщик процентов на 99 успеет достроить свой объект. Точнее его «достроенность» уже на финишной прямой, риск, что именно с этой стройки застройщик перекинет деньги на другую минимален.
Если перечитать статью еще раз и более внимательно, то вообще я бы сильно задумалась – «а так ли нужна мне именно сейчас квартира в новостройке?»
Подписывайтесь на мой канал, чтобы не пропустить интересное PRO недвижимость.