Получение разрешительной документации на строительство может занять несколько месяцев или длиться несколько лет, в зависимости от того, насколько подготовлены и заказчик, и проектировщик. Контроль над процессом проектирования и реализацией здания сейчас стал более организованным. Вместе с тем именно на этом этапе происходят ошибки, которые могут привести к существенному удорожанию проекта. На что именно следует обратить внимание и к чему необходимо быть готовым на начальных этапах работы над проектом, чтобы увеличить шансы на получение всех необходимых согласований?
Не все согласования удается получить с первого или второго раза. В процессе проектирования приходится проходить одни и те же этапы согласования по нескольку раз по мере накопления массы изменений в ходе работы над проектом.
Требования к перечню необходимых документов могут разниться из-за особенностей участка (необходимости проведения археологических или экологических изысканий), а также из-за объектов, расположенных на соседних участках (опасных производств, приаэродромных зон и пр.). Факторы могут быть различными, и заранее предусмотреть все требования для получения разрешительной документации не всегда возможно.
Рассмотрения и экспертизы, особенно в государственных органах, требуют большого количества времени. Постоянно повышаются требования к качеству проектных решений и используемых материалов. Например, при подаче на согласование архитектурно-градостроительного облика здания с недавнего времени требуется подача его цифровой модели в двух вариантах. Параметры этих моделей детально прописаны в распоряжении Департамента информационных технологий города Москвы и Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы (№ 64-16-192/23/769). Проектные организации сейчас вынуждены нарабатывать компетенции в оцифровке своих проектов. Многие проектировщики стали переходить на прохождение экспертизы с помощью BIM-модели здания вместо привычных комплектов чертежей.
Регламенты и требования могут отличаться в зависимости от территорий, но различия в основном носят нюансный характер. Большинство требований схожи.
Анализ участка, градостроительной ситуации и окружающей застройки — это основа, на которой строится вся последующая работа. Грамотное расположение объекта на участке — одна из важнейших и сложнейших задач начального этапа проектирования. Специалисты должны предложить оптимальное размещение наибольшей полезной площади здания и соблюсти при этом все необходимые требования — отступы, санитарные зоны, противопожарные разрывы, пожарные проезды, необходимое количество парковочных мест.
Технические условия на подключение к инженерным сетям, геологические, геодезические и экологические изыскания — этот пакет документации необходимо иметь на самых первых этапах работы над проектом.
Очень часто дымоудаление, подпор воздуха, электрические щиты и другие технические элементы, а также организация пандусов, наличие санузлов для маломобильных групп населения не учитывается на начальных этапах проектирования. Стоимость внедрения этих элементов в уже сложившиеся проектные решения может на 20–30% увеличить расходы на техническое обеспечения объекта.
У любого современного здания должна быть композиция — акцентные элементы, гармоничные пропорции. Даже производственное или складское здание, запроектированные в виде «коробки», имеет минимум шансов получить необходимые согласования со стороны контролирующих органов. Задача проектировщика помочь заказчику распределить бюджет проекта так, чтобы дополнительные траты, например на архитектурный декор или более дорогие отделочные материалы, были заложены только там, где это необходимо. Большую роль на начальных этапах проектирования играет оптимизация конструктивных решений и инженерных сетей. Удачное решение позволит сэкономить до 10–15% бюджета проекта на эти цели.
На какие еще детали могут обращать внимание контролирующие органы:
- Акцент на входных группах. Главные входы в здание должны четко считываться на фасаде и быть интуитивно понятными, иметь подсветку в темное время суток.
- Использование современных строительных материалов. Минимальное применение штукатурных фасадов, выбор в пользу сэндвич-панелей со скрытым креплением, особенно в производственных и складских зданиях.
- Наличие доступа для маломобильных групп населения, беспрепятственное перемещение и возможность эвакуации в случае возникновения чрезвычайной ситуации (требования СП 59.13330.2020 «СНиП 35-01-2001 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения» обязательны на всех этапах согласования).
АВТОР: Виталий Загребельный
Ведущий архитектор компании «Вектор проект»