Турбулентность, в которой бизнес живет уже несколько лет, сильно изменила рынок коммерческой недвижимости. Развитие информационных технологий, массовый переход клиентов в онлайн, высокие ставки по кредитам — казалось бы, все эти обстоятельства убивают уличную торговлю. Но street retail продолжает приносить высокий доход тем, кто умеет грамотно инвестировать. Именно об этом коммерсанты и профессионалы рынка поговорили за чашкой кофе на бизнес-завтраке, который прошел 28 февраля в нижегородском ресторане «Сова».
Организатором деловой встречи выступил Гипермаркет недвижимости GIPERNN.RU. Как зарабатывать на коммерческих помещениях в сегменте street retail? Секретами успеха поделилась главный спикер бизнес-завтрака Анна Абросимова — генеральный директор агентства недвижимости «Коммерсант». Представители банков, в свою очередь, рассказали об условиях коммерческой ипотеки и так называемых легких кредитах. Как прошла встреча и почему ее уже просят повторить — в нашем репортаже.
Street retail: как грамотно инвестировать
Магазины с отдельным входом, расположенные на первых этажах домов и административных зданий, — хорошо знакомый каждому формат коммерческой недвижимости. Для инвесторов такие помещения привлекательны как простая возможность получения стабильного дохода от аренды. Впрочем, если выбрать объект неправильно, можно получить чемодан без ручки, предупредила генеральный директор АН «Коммерсант» Анна Абросимова.
У формата street retail есть ряд весомых достоинств: такие помещения являются хорошей защитой вложений от инфляции, формируют пассивный доход и влекут низкие риски потери капитала. Впрочем, есть и свои минусы: большой объем первоначальных инвестиций и срок окупаемости не менее 10 лет для Нижнего Новгорода. К тому же подобной недвижимостью сложно управлять и продать ее быстро при необходимости — трудная задача. Но все же для инвесторов, настроенных играть в долгую, street retail — весьма неплохой вариант, считает Анна Абросимова.
Отнеситесь серьезно к месту расположения объекта, оценке его универсальности, планировки, состояния. Некоторые помещения продаются годами, потому что они не востребованы у арендаторов, — объяснила Анна Абросимова, генеральный директор АН «Коммерсант».
Инвестируя в street retail, важно уловить бизнес-тренды и суметь приспособиться к ним, отмечает глава АН «Коммерсант». Например, с развитием онлайн-сервисов ушло время больших салонов связи, банковских отделений и магазинов: арендаторы съезжают, а других желающих взять помещение не находится. В этом случае Анна Абросимова советует разделить площадь на несколько частей — меньшие лоты разберут быстрее.
Ликвидность недвижимости формата street retail снижают деревья и кустарники у входа, сомнительные арендаторы, неприглядный фасад и разбитые ступени. Объектов в труднодоступных местах, где-нибудь в цоколе и за забором, тоже лучше избегать.
Многие клиенты сейчас настроены на покупку коммерческих помещений в новостройках. По мнению Анны Абросимовой, это может быть разумным вложением в будущее, но не принесет прибыль здесь и сейчас. Кроме того, новостройки — однозначно не вариант для тех, кто планирует выплачивать ипотечный кредит с ежемесячного дохода от аренды.
На перспективу это неплохо. Полгода-год — и, возможно, к вам придут арендаторы. Но даже они могут потребовать каникулы по оплате на время проведения ремонта, например. Так часто делают именно в новостройках. Поэтому быстрых денег здесь не будет, — подчеркнула Анна Абросимова.
Эксперт выделила некоторые особенности Нижнего Новгорода, которые важны для развития street retail. Так, город весьма консервативен и с осторожностью принимает все новое, поэтому многие известные международные сети здесь не прижились. В итоге можно наблюдать постоянный «круговорот» помещений между местными представителями бизнеса.
Коммерческие площади зачастую меняются и трансформируются, исходя из потребностей арендаторов. Но самое главное — в городе появляются новые центры притяжения, связанные со строительством метро, обновлением жилого фонда и благоустройством общественных территорий, где в перспективе ожидается колоссальный рост арендных ставок.
Бизнес развивается, арендаторы заходят, люди активно вкладывают деньги в недвижимость на фоне высоких показателей инфляции. И даже при высоких ставках рефинансирования клиенты берут кредиты, — утверждает Анна Абросимова.
«Легкие кредиты» и коммерческая ипотека
Ипотека и другие кредитные продукты — актуальный инструмент для решения бизнес-задач. Действующая ключевая ставка 16% не сулит заемщику легкой жизни, поэтому важны любые шаги навстречу и гибкие условия со стороны кредитной организации. Региональные банки не могут похвастаться тем объемом средств и рычагов, которые есть у крупных федеральных игроков, но у них есть больше возможностей для индивидуального подхода к клиентам.
«Легкие кредиты» в «НБД-Банке» позволяют оформить займ на скромную для бизнеса сумму и на небольшой срок, рассказал зампредседателя правления ПАО «НБД-Банк» Евгений Максаков. Пакет документов нужен минимальный, а срок принятия решения — не дольше пары дней. Особые условия и возможные уступки можно обсудить в личном порядке.
Приходите, поговорим глаза в глаза. Сотрудники нашего банка всегда общаются с клиентом напрямую, а не через чат-бота. Подумаем про залог и оформим. У нас есть несколько интересных продуктов, для каждого подберем подходящий вариант, — пообещал зампредседателя правления «НБД-Банка» Евгений Максаков.
Об ипотеке для тех, кто хочет вложить деньги в коммерческую недвижимость, рассказала Наталья Цепелева, замдиректора дополнительного офиса ПАО СКБ Приморья ПримСоцБанк. Она отметила, что в Нижнем Новгороде о финансовой организации пока знают не все — она работает чуть более года. Тем не менее на Дальнем Востоке, где находится головной офис, это один из крупнейших региональных банков с капиталом в 18 млрд рублей.
Мы — достаточно лояльный банк, потому что все процессы у нас решаются в исключительно в ручном режиме. Хочу отметить наше преимущество: бизнес-ипотека с приобретением недвижимости до 150 квадратных метров по стандартным условиям не предполагает первоначального взноса, — обратила внимание Наталья Цепелева, замдиректора дополнительного офиса ПАО СКБ Приморья ПримСоцБанк в Нижнем Новгороде.
Именно эта гибкость позволяет региональным банкам развиваться: в крупных кредитных организациях с огромным потоком клиентов есть четкие инструкции и положения, которые должны неукоснительно соблюдаться. Игроки поменьше имеют больше свободы действий, им проще находить компромиссы с потенциальными заемщиками.
Роскошь живого общения
Бизнес-завтрак стал первым в серии деловых мероприятий о коммерческой недвижимости, которые организует GIPERNN.RU. Встреча прошла в непринужденной дружеской атмосфере: выступления спикеров сопровождались открытым диалогом. Гости задавали вопросы, знакомились, обменивались контактами и просто общались за чашкой кофе.
Кстати, участниками бизнес-завтрака были не только финансисты и специалисты в сфере недвижимости, но и коммерсанты из других сфер. Например, Сергей Мушкарев руководит компанией, которая занимается торговлей запчастями для автомобилей, но в планах — строить здание для расширения бизнеса.
Преимущество бизнес-завтрака — простота и легкость общения. Здесь можно напрямую задать интересующие вопросы и наладить контакты, зафиксировать какие-то идеи, чтобы потом более подробно их обсудить, — отметил Сергей Мушкарев, директор ООО ПКФ «ТРАКСИСТЕМС».
Замдиректора дополнительного офиса ПАО СКБ Приморья ПримСоцБанк в Нижнем Новгороде Наталья Цепелева отметила, что именно ограниченное количество участников — не более 50 человек — дает самое продуктивное взаимодействие: ты можешь быть и спикером, и собеседником, можешь задавать вопросы и отвечать на них, находить точки пересечения и развивать их в полноценные деловые контакты. Солидарна с ней и генеральный директор АН «Коммерсант» Анна Абросимова.
Организация была на высшем уровне. Мне очень понравилось, насколько активной была аудитория, как много задавали вопросов. И что ценно — это именно люди, заинтересованные в коммерческой недвижимости и ипотеке. Безусловно, бизнес-завтрак — очень интересный формат, — заключила Анна Абросимова, генеральный директор АН «Коммерсант».
Бизнес-завтраки уже стали доброй традицией, от которой никто не желает отказываться. Гендиректор компании-учредителя GIPERNN.RU Елена Дорофеева отметила, что запрос на такие мероприятия идет от самих участников: им нравится непринужденный диалог, синергия бизнеса и живого общения, поиск новых точек роста. А значит, обсуждения самых интересных деловых тенденций в сфере коммерческой недвижимости за утренним кофе обязательно продолжатся, ведь хорошие традиции нужно сохранять как можно дольше.
