Ипотечные кредиты часто берутся семейными парами. Независимо от того, кто из супругов выступает в качестве заемщика и кто указан как владелец в договоре, приобретенное жилье становится их общей собственностью.
Разбираемся, как происходит распределение ипотечного долга и имущества при разводе, особенно если последний платеж по ипотеке еще далеко.
Как распределяется долг по ипотеке
Любое имущество, приобретенное во время брака, считается совместным. То же самое касается и долгов, включая ипотечные кредиты. Поскольку недвижимость находится в залоге у банка, без его согласия нельзя ничего сделать ни с жильем, ни с долгом.
Супруги должны составить соглашение о том, как будет распределен долг, и получить согласие банка на свои предложения. Самые распространенные варианты - переоформить ипотеку на одного из партнеров или разделить долг.
Переоформление ипотеки
Если партнеры соглашаются, что один из них будет продолжать выплачивать долг, ипотека переоформляется на этого человека. При этом он становится единственным владельцем недвижимости. Другой супруг должен отказаться от своих прав на квартиру. Однако он имеет право потребовать вернуть деньги, которые были уплачены по ипотеке во время брака.
Важно, чтобы супруг, который принимает на себя роль единственного заемщика, соответствовал требованиям банка по доходу, возрасту, стажу, кредитному рейтингу и т. д. В противном случае банк может отказать в переоформлении ипотеки.
Разделение ипотеки
В этом случае супруги должны определить долю каждого в имуществе и разделить долг. У каждого из них остается право собственности на часть жилья и обязанности по долгу. Платежи должны вноситься на разные счета - их можно разделить через банк.
Однако, если один из бывших супругов перестанет платить по ипотеке и задолженность начнет нарастать, банк имеет право выставить его долю на продажу. Приоритетное право на выкуп принадлежит второму собственнику. Если он не воспользуется этим правом, новым владельцем половины квартиры может стать третья сторона.
Как делится ипотечная квартира
Продать или иным образом распорядиться залоговым жильем самостоятельно, например, продать его и разделить деньги, паре не удастся просто так. Росреестр не зарегистрирует сделку, так как на квартире есть обременение. Понадобится письменное согласие банка на сделку. После продажи необходимо будет погасить долг перед кредитором и разделить оставшиеся деньги.
Брачный договор
Способ договориться о разделе имущества заранее и мирно - заключить и заверить у нотариуса брачный договор, в котором будет указано, какое имущество или какую долю в нем получит каждый из супругов в случае развода. Брачный договор следует заключить до регистрации брака или после, но до его расторжения.
Если пара вначале взяла ипотеку, а потом заключила брачный договор, банку об этом следует сообщить.
При наличии брачного договора имущество после развода будет распределено согласно его условиям.
Как оспорить брачный договор
Один из супругов может попытаться оспорить договор. В соответствии со статьей 44 Семейного кодекса суд может признать его недействительным, если "условия договора ставят супруга в крайне неблагоприятное положение".
Доказать, что один из супругов оказался в "крайне неблагоприятном положении" после развода, достаточно сложно. В 2022 году житель Ленинградской области подал заявление о признании брачного договора недействительным. Он претендовал на долю в доме, который по условиям договора перешел в собственность его жены.
Первоначальный суд отклонил иск, а апелляционный и кассационный суды, напротив, поддержали бывшего мужа. Тогда экс-супруга обратилась в Верховный суд, и тот пояснил: во-первых, мужчина знал о содержании брачного договора и мог оспорить его сразу; во-вторых, отсутствуют доказательства, что он оказался в крайне неблагоприятном положении, поскольку еще в браке "имел возможность действовать по своему усмотрению" в отношении принадлежащей ему квартиры.
Если мирное соглашение между бывшими супругами не удается (с брачным договором или без него), раздел имущества, приобретенного во время брака, придется осуществить через суд. При этом банк будет участвовать в качестве третьей стороны.
Обратите внимание, что недвижимость, унаследованная одним из супругов во время брака или полученная в качестве дарения по договору, не становится общей собственностью и не делится после развода.