Заработать или сохранить: стоит ли инвестировать в жилье в 2024 году
Стоит ли инвестировать в жилье в 2024 году?
В прошлом году на рынке жилья наблюдался ажиотажный спрос, который сопровождался ростом цен и ставок арендной платы. Однако к началу 2024 года ситуация начала меняться, и интерес к покупке жилья стал ослабевать. По оценкам риелторов, в январе число новых заявок на покупку вторичного жилья в Москве снизилось на 30–35% в годовом исчислении и втрое к аналогичному периоду декабря.
Рассмотрим две основные стратегии инвестирования в жилую недвижимость: покупку квартиры для последующей перепродажи и под сдачу.
Сейчас на рынке жилой недвижимости России наблюдается ситуация, которую можно охарактеризовать как «избыток предложения и нехватка спроса». Объем нераспроданного жилья в новостройках за год увеличился на 7% до 72,5 млн кв. м к началу этого года. Одновременно усиливается разница между ценами на первичном и вторичном рынках, что может свидетельствовать о возможном перегреве сектора.
Однако, ужесточения требований к выдаче ипотеки приводят к снижению спроса. Он может активизироваться только после снижения ключевой ставки, которое прогнозируется во второй половине 2024 года.
Таким образом, инвестирование в жилую недвижимость в 2024 году может быть выгодным, но требует тщательного анализа рынка и учета текущих экономических условий.
Для инвестора в текущей ситуации важно дождаться стабилизации фундаментальных показателей (цен, спроса, ипотечных ставок), а также оценить политику банков по кредитам. В противном случае цены на недвижимость могут быть завышены из-за нестабильных факторов.
Инвестору сейчас следует ориентироваться на политику ЦБ по ключевой ставке, которая влияет на ставки по кредитам. Сейчас ставки по ипотеке и депозитам высокие (например, по краткосрочным вкладам они достигают 16-17%, по рыночной ипотеке — 17-18%). В таких условиях инвестору можно разместить средства на вкладе на короткий срок под высокий процент, а после снижения ключевой ставки рассматривать вложения в недвижимость. Как только ЦБ удастся стабилизировать темпы инфляции на уровне целевых показателей, вслед за ключевой ставкой начнут снижаться ставки по вкладам и ипотеке.
В связи с этим не исключается целесообразность инвестиций в жилье в начале периода снижения ставок — во второй половине 2024 года.
Однако стоит учитывать, что инвестиции в недвижимость — это консервативный инструмент сохранения капитала. В долгосрочной перспективе недвижимость всегда дорожает и для инвестора с долгим горизонтом вложений может быть эффективной. При такой инвестиции можно рассчитывать на сохранение средств от инфляции, но вряд ли на их значительное приумножение.
Сейчас для инвестора с ограниченной экспертизой на рынке недвижимости возможность заработать ограничена. Уровень цен сейчас относительно высокий и предложений много с различными продуктовыми характеристиками, поэтому сложнее подобрать наиболее ликвидный лот с оптимальным соотношением рыночной ценности к запрашиваемой цене.
Основными стратегиями сейчас остаются покупка новостройки на этапе строительства для дальнейшей перепродажи и приобретение квартиры под сдачу в аренду.
Рассмотрим каждую их них.
Квартира на этапе строительства для перепродажи
Привлекательность инвестирования в квартиры на этапе строительства для перепродажи в последние годы снижается. Это связано с общим ростом цен и трудностями дальнейшей перепродажи. По оценкам ЦИАН, цены на новостройки от старта продаж до даты получения разрешения на ввод в среднем растут на 38%. Однако, из-за трудностей продажи такого жилья на вторичном рынке и высокой конкуренции, эффективность вложений может быть снижена.
В текущих рыночных условиях, когда застройщики продолжают повышать цены на новостройки, а вторичный рынок стоит на месте, перепродать объект с прибылью становится все сложнее. Если цены на вторичном рынке за время стройки не вырастут, а покупка делается за наличные, то годовая доходность в самых интересных проектах сейчас получается не выше 8-9%.
Прирост цены за время строительства (от котлована до ввода в эксплуатацию) сейчас в среднем составляет 15-20%. Однако, этот показатель сокращается из-за замедления роста цен, наличия эскроу-счетов и высоких издержек застройщиков.
При текущем уровне ставок и ужесточениях со стороны регулятора использование ипотеки при инвестициях становится нецелесообразным, поэтому эксперты рекомендуют ориентироваться в первую очередь на собственный капитал. Инвестирование имеет смысл, если инвестор готов вложить собственные деньги — без ипотеки, возможна рассрочка, которые теперь есть и беспроцентные.
Средняя стоимость лота в новостройках столицы составляет около 17 млн рублей. Минимальный порог входа на рынок — около 8 млн рублей. Чтобы вписаться в условия льготной ипотеки, нужно иметь на руках первый взнос 4 млн рублей.
Покупка квартиры под сдачу в аренду
Покупка квартиры под сдачу в аренду является популярной инвестиционной стратегией. Несмотря на рост арендных ставок, доходность от сдачи в аренду остается невысокой, отмечают в ЦИАН. Средняя арендная доходность вложений в жилье в Москве составляет 5,2% против 4,5% в 2023 году. В 2020-2021 гг. показатель был на уровне 5%.
Средняя доходность от аренды в 2023 году составила 5%. В 2024 году не наблюдаются предпосылки для роста, так как цены на квартиры в этот период росли быстрее стоимости аренды. А с учетом большого числа инвестиционных квартир рост аренды ставки будет сдерживаться в ближайшее время.
Реальная доходность объекта может быть выше или ниже расчетных показателей в зависимости от конкретного объекта, его месторасположения и состояния. Наиболее ликвидными вариантами являются компактные квартиры, рядом с транспортными узлами. Лучше, если это будет относительно небольшой современный ЖК (для снижения конкуренции), а в помещении будет выполнен ремонт с разумными затратами на него и нейтральными стилевыми решениями. Сегодня для инвестиций выгоднее покупать небольшую квартиру без избыточной площади, но с хорошей планировкой и в удачной локации.
При данной стратегии в большей степени подойдет собственный капитал.
Покупка в кредит такой недвижимости будет невыгодна, поскольку ставки по рыночным программам сейчас достигают 17-18% годовых и перекрыть ипотечный платеж будет сложно.
Средняя стоимость «однушки» на вторичном рынке старой Москвы составила 9,3 млн руб. Платеж по ипотеке за такую квартиру составит 112,1 тыс. руб. (при первом взносе — 20%, ставке — 18%, сроке кредита — 30 лет). При этом арендная ставка за «однушку» составляет 47 тыс. руб.
В случае с новостройкой может подойти льготная ипотека, но, как правило, необходим большой первый взнос и нужно ждать сдачи объекта.
Очевидно, что в настоящий момент выгоднее покупать небольшую квартиру с чистовой отделкой, расположенную недалеко от метро, чтобы успеть воспользоваться ипотекой с господдержкой и избежать проблем, связанных с ремонтом.