По оценкам экспертов «Метриум», основанных на данных ЦБ РФ, в конце 2023 года впервые объем выданных ипотечных кредитов на строящееся жилье в России заметно превысил объем кредитов, которые был выдан на покупку готового жилья.
Такая тенденция прослеживается в 60 регионах страны.
В декабре 2023 года российские банки выдали участникам долевого строительства 435 млрд рублей. Покупателям готового жилья (вторичных квартир и введенных в эксплуатацию новостроек) было выдано 350 млрд рублей. Таким образом, объем кредитования рынка строящегося жилья превысил показатель рынка готового жилья на 85 млрд рублей. Это стало максимумом за всю историю наблюдений. В ноябре прошлого года банки также выдали дольщикам больше ипотечных кредитов, чем покупателям готового жилья (374 млрд против 352 млрд рублей). Но разница было не такой значительной.
Аналитики отмечают, что традиционно россияне больше занимают средств на покупку готового жилья, а не строящегося. Это связано с тем, что вторичный рынок больше по предложению, чем рынок новостроек. Однако в конце 2023 года произошли изменения — в ноябре россияне взяли кредитов на покупку строящихся квартир на 6% больше, а в декабре — на 24%, чем на готовые.
В январе 2024 года было выдано 143 млрд рублей покупателям готового жилья, тогда как дольщики заняли 129 млрд рублей. Выдача ипотеки на готовое жилье вновь превысила кредитование дольщиков (на 11%). Но, по мнению аналитиков, январь не показательный месяц с точки зрения трендов рынка. Спрос на жилье и ипотеку в этот период радикально сокращается. Например, общий объем январской ипотеки 2024 года упал на 65% по сравнению с декабрем 2023.
«В 2019-2023 гг. в России введено 462 млн кв. м жилья, причем темпы строительства росли ежегодно. Естественно, в стране сформировался огромный „новый фонд“ недвижимости. На первичном рынке РФ сейчас представлено 2,157 млн квартир, абсолютное большинство которых (2,081 млн) реализуется с использованием эскроу-счетов. Поэтому не удивительно, что клиенты все чаще оформляют ипотеку именно в новостройках. К тому же, на вторичное жилье не распространяются госпрограммы и гибкие маркетинговые инструменты от девелоперов. Тем не менее, спрос на „старый фонд“ восстановится после снижения ключевой ставки. Это скажется благоприятно и на рынке новостроек, ведь многие покупатели приобретают современные квартиры на средства от продажи имеющегося жилья», — считает Светлана Бардина, директор департамента продаж жилой недвижимости ГК „Сумма элементов“.
«Снижение ипотечного спроса на вторичные квартиры заставит собственников отложить его продажу и планы по покупке новых квартир. Владельцы жилья будут охотнее выставлять его на арендном рынке, так как ставки жилищного найма в условиях дорогой ипотеки будут повышаться. На рынке новостроек вырастет спрос. Возможно, как раз ту часть покупателей, которые отложат покупку нового жилья из-за завершения льготной ипотеки, заменят клиенты со вторичного рынка, которые переориентируются на рынок новостроек. В любом случае, спрос на новостройки будет поддержан. Это значит, что цены на первичном рынке останутся высокими (с тенденцией к росту на 5-10% в год)», — прогнозирует Олег Колченко, управляющий партнер ГК „Основа“.
«Как мы и прогнозировали, из-за роста ставок по ипотеке для покупателей вторичного жилья, россияне массово предпочитают вкладываться в долевое строительство. Это важная веха в развитии рынка недвижимости. Если до конца 2024 года сохранятся сверхвысокие ставки по ипотеке для вторичного жилья, а программа семейной ипотеки будет набирать популярность, то, вполне возможно, что по итогам всего 2024 года банки впервые в истории выдадут больше кредитов на покупку строящегося, а не вторичного или готового жилья. Это будет означать, что основная масса частных инвестиций на рынке жилья пойдет в сектор новостроек, а не в старый жилой фонд. Скорее всего, такая тенденция поддержит рост цен на жилье от застройщиков в 2024 году», - считает Руслан Сырцов, управляющий директор компании „Метриум“.
Мнение эксперта Realty.ru
Сейчас на первичном рынке продается более 2 млн квартир, большая часть которых реализуется по эскроу-счетам. Поэтому люди все чаще оформляют ипотеку на квартиры в новостройках. Кроме того, на квартиры на вторичном рынке не распространяются льготные ипотечные программы. Положение на рынке изменится после изменения ЦБ ключевой ставки.
#недвижимость