К покупке земли, строительству и оформлению дома необходимо подходить вдумчиво и ответственно. Существует ряд рисков, не обратив внимание на которые, можно столкнуться с рядом неприятностей. Рассмотрим некоторые примеры:
Риск наличия ограничений на осуществление строительных работ
Примеры:
- земельный участок находится на территории, прилегающей к аэродрому, что дает ограничение возможности застройки;
- на участке расположен объект культурного наследия.
Оба нюанса являются очень серьёзными и требуют, по меньшей мере, согласования с компетентными государственными органами (Росавиацией и Минкультом России и т.п.). Более того, на строительство жилого дома на подобных участках может быть наложен запрет.
Способы минимизации рисков:
- запросить градостроительный план в отделе архитектуры администрации города по месту нахождения земельного участка;
- проверить участок по правилам землепользования и застройки с помощью системы территориального планирования (ФГИС ТП);
- проверить зоны с особыми условиями использования, в соответствии с правилами землепользования и застройки или с помощью публичной кадастровой карты.
Риск покупки участка без утвержденных границ и с ошибками в документах
Не следует покупать участки без межевания.
Продавец может показать один земельный участок, а фактически есть вероятность того, что покупатель может получить другой участок: и по расположению, и площади.
Проверить это заранее будет невозможно, так как границы участка не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.
Способы минимизации рисков:
- заказывать вынос точек в натуру, если есть межевой план (в противном случае фактические границы могут быть изменены);
- проанализировать публичную кадастровую карту на предмет границ земельного участка;
- проверить документы на наличие реестровых ошибок у юристов по земельному праву.
Риск покупки неоформленного участка
До сих пор есть ряд случаев, когда земля приобретается по расписке и членской книжке СНТ. Однако важно помнить, что такие сделки не имеют юридической силы. В этом случае существует риск судебных разбирательств.
В связи с этим, сколь бы привлекательным ни было предложение, целесообразно всё же заключить договор купли-продажи с соблюдением всех необходимых условий.
Риски, связанные с продавцом
Отсутствует проверка продавца
Покупатели далеко не всегда проверяют участки перед покупкой на предмет банкротства, судебных процессов и дееспособности продавца. Это также создаёт дополнительные риски для покупателей. Если продавцом земельного участка является пожилой человек, то целесообразно проверить наличие документов о его дееспособности. Это существенно снизит риск последующего признания сделки недействительной.
Отсутствует согласие супруга на продажу
Если продажа участка является решением лишь одного из супругов или результатом подделки документа о согласии другого супруга, то второй супруг вправе оспорить данную сделку. В этом случае сделка может признана судом недействительной.
Резюмируя, стоит отметить, что перед покупкой земли и строительством дома очень важно проверить право собственности и дееспособность продавца, уточнить границы участка и вид его использования. Только после этих необходимых этапов можно переходить к заключению договора, оплате и регистрации права.
Поскольку покупка земли и дома является дорогостоящим и долгосрочным приобретением, потенциальным покупателям рекомендуется привлекать профессиональных юристов еще на этапе подбора жилья. Юрист поможет избежать возможных рисков, обойти подводные камни, например проблемы с документами, регистрацией и обременениями.
Если у Вас есть вопросы, связанные с земельным правом, обращайтесь за консультацией в бюро «Лабазнов и партнеры». Будем рады помочь!
Наши контакты:
+7 495 925 91 15
+7 985 925 91 15
info@labaznovpartners.ru
105005, г. Москва, ул. Бауманская, 43/1, стр.1, офис 310
http://www.labaznovpartners.ru/