В начале марта к нам пришло известие о том, что застройщик Seven Suns Development признан банкротом согласно решению Арбитражного суда Москвы от 27.02.2024г.
Понятно, что это решение пока что не принято окончательно, будут аппеляции и т.д. но тем не менее 2024 год начался не только с отзывов лицензий у банков, но и с банкротства крупного, давно существующего девелопера.
Как же понять застройщик может быть банкротом или нет и что делать дольщикам, куда бежать и можно ли и как себя обезопасить?
Сейчас по сравнению например с 2000-2003 годами более цивилизованная и и безопасная система продажи недвижимости.
Есть 214- ФЗ по которому участники долевого строительства защищены. Другой вопрос: всем ли может помочь этот закон?
Разберемся. Итак ситуация: обанкротился застройщик, все решения вступили в силу, конкурсный управляющий и т.д.
И вы или кто-то из знакомых приобрели у него квартиру по договору долевого участия и разместили деньги на эскроу-счетах. В этом случае практически нет никаких проблем потому-то застройщик не владеет этими деньгами деньги ваши размещены на счете банка который выдавал проектное финансирование застройщику, они там заморожены и никуда не денутся, и застройщик ими сможет воспользоваться только после сдачи дома в эксплуатацию.
И вот дом сдан, вы получили ключи и все проблемы позади.
Но возможна ситуация если у вас деньги на эскроу-счете, но ! застройщик обанкротился.
В 2021 году например застройщик строящий построил много ЖК в Москве (ПСН) и дольщикам по договорам ДДУ с эскроу счетов вернули деньги. Правда в тот момент бешено росли цены и я сомневаюсь сто дольщики удовлетворены, жилье выросло за это время процентов на 20 точно.
А что же делать дольщикам которые приобретали новостройку без счета эскроу, а например по договору соинвестирования, по предварительному договору или купили еще до эскроу счетов?
Важно понимать что по любой схеме оплаты дольщик имеет право претендовать на возврат денег или на квартиру. Вы можете подать заявление на включение вас в список или на получение достроенного имущества или на получение денег.
Если у вас 60-70% стройки уже выполнено вы смело можете претендовать на квартиру, но тут надо понимать что это займёт много времени: пока назначат замещающего застройщика, выделят средства и т.д. в общем в любом случае рано или поздно вы можете получить этот объект.
Так же если вы не размещали деньги на эскроу-счетах то можете получить компенсацию за просрочку ввода дома в эксплуатацию. Она выплачивается как по договору долевого участия так и по закону о защите прав потребителей. Если же вы размещали деньги на эскроу счетах то за просрочку ввода дома в эксплуатацию вы к сожалению не сможете взыскать потому что деньги застройщику не принадлежали.
Если же вы выбрали претендовать на деньги, а не на недвижимость, вам надо подать заявление на выплату компенсации. Выплаты дольщикам осуществляются из Фонда развития территорий. Он создан был создан в 2017 году именно для целей защиты обмакнутых дольщиков от банкротства застройщиков. По закону компенсация выплачивается в рыночном размере.
Для тех кто купил квартиры по переуступке: будет ли компенсация или нет?
Здесь просто правило: если вы купили квартиру до начала банкротства - то компенсация будет, если позже начала процедуры банкротства то нет.
Если вы купили несколько квартир в ЖК у обанкротившегося застройщика то верховный суд считает, что вы инвестор и что никакие компенсации Вам не полагаются. Вставайте в очередь и ожидайте когда имущество будет достроено.
И еще что очень важно:
Список на возмещение открыт только 2 месяца!
Как понять застройщик находится в зоне риска на банкротство или нет?
- Проверить застройщика в в списке системообразующих предприятий.
- Обратить внимание по каким документам застройщик предлагает оформить квартиру. Если это не договор долевого участия и не эскроу-счет вы автоматически попадаете в зону риска даже если у застройщика все сейчас хорошо.
- Обязательно (и я со всеми проектами, которые продаю это делаю): надо мониторить этапы стройки. Стройка в современной России это процесс 24/7. Приезжать, смотреть онлайн-камеры и фотоотчеты. На сайте ДомРФ размещена вся информация о всех стройках, а так же размещены списки проблемных домов. Формируются эти списки из жалоб дольщиков.
- Смотрите резюме застройщика. Что строил? Насколько сдает в срок? Сколько параллельно ведет строек? Все ли стройки активные? Если на других есть проблемы-присмотритесь повнимательнее.
- Ну и конечно всегда обращайтесь в надежную риелторскую компанию, которая вам всегда скажет правдивую информацию про того или иного застройщика, о рисках, его проблемах. Риелторы все это знают и если риелтор честный, настроенный на работу с клиентом, а не с застройщиком, обязательно вам все это расскажет. Я отговариваю клиентов от покупки того или иного ЖК если вижу риски.
Самое главное и важное - у Seven Suns Development цены были процентов на 20 дешевле рыночных даже с учетом всех рыночных скидок, они продавали квартиры по 145 000₽ за м2, хотя ценник в локации от 250 000₽. в Москве, и застройщик предлагал наивным гражданам 45000₽ отправить на эскроу-счет а 100 000₽ на расчетный счет организации. И сейчас скорее всего дольщики смогут вернуть только 45000₽ со счета эскроу, не факт что банк захочет достраивать эти дома. Будем наблюдать.
А к чему это? Друзья, дешевые квартиры с непроверенными документами бывают только в «ловушке». Не заходите в «ловушку», все тщательно взвешивайте, собирайте максимум информации, подсказки на что обратить внимание я вам написала выше.
Мы с вами люди умные и грамотные. Лучше заработать на инвестициях 20-30 процентов чем потерять все в бетонном казино.
А что вы думаете, вернут ли дольщикам все деньги или компенсируют квартирами?