В соответствии с приказом № 2279, Росстандарт официально принял план стандартизации на 2024 год. В этом плане выделены семь ключевых стандартов для сферы ЖКХ, включая:
- Методики оценки качества работ и услуг, связанных с управлением общедомовым имуществом;
- Принципы формирования стоимости договоров на управление;
- Нормы и требования к документации, касающейся предварительного отбора и проведения аукционов для закупок, связанных с капитальным ремонтом МКД;
- Стандарты игровых и тренировочных собачьих площадок.
Кроме того, был принят новый стандарт ГОСТ Р 56038-2023, который касается услуг в сфере ЖКХ. Этот документ, введённый приказом № 578-ст от 25 июля 2023 года, начал действовать с 1 марта 2024 года. Важно отметить, что применение данного стандарта является добровольным. Давайте рассмотрим его более детально.
Основные положения стандарта ГОСТ Р 56038-2023
Стандарт ГОСТ Р 56038-2023 разработан с целью регламентации деятельности управляющих организаций, ТСЖ и подрядчиков, занимающихся обслуживанием общедомового имущества. В тексте стандарта все вышеупомянутые организации и лица упоминаются под общим наименованием “исполнитель”.
Согласно примечанию к пункту 4.2 четвертой части, исполнитель определяет состав общедомового имущества на основе паспорта МКД, включая его электронную версию в системе ГИС ЖКХ. При его отсутствии — на основе проектной документации, инструкций по эксплуатации и других технических документов. В приложении "А" представлена рекомендуемая форма списка общедомового имущества, которая может быть включена в договор управления.
- Положения ГОСТ Р 56038-2023 относительно обработки и архивирования технической документации
В соответствии с пятой секцией стандарта ГОСТ, определены инструкции по обработке и архивированию технической документации для жилых комплексов. В частности, статья 5.1 устанавливает, что ответственное лицо, получив документацию от владельцев или предыдущего управляющего, обязано сверить её на предмет соответствия официальному списку и проверить актуальность данных.
В случае отсутствия некоторых документов или их устаревания, необходимо уведомить передающую сторону о необходимости дополнения или обновления информации. Кроме того, управляющая организация должна иметь четкий регламент по обновлению и хранению всех необходимых документов (согласно пункту 5.9).
Далее, как следует из пункта 5.2, вновь избранная управляющая компания или товарищество собственников жилья обязаны принять меры для дополнения недостающей документации. В случае, если документы невозможно получить, управляющая компания должна договориться с владельцами квартир о процедуре восстановления утраченных документов, как это указано в пункте 5.3.
- Положения ГОСТ Р 56038-2023 относительно обработки личных данных владельцев и арендаторов
Еще один раздел стандарта ГОСТ касается деятельности управляющих организаций и ТСЖ по вопросам процедур, связанных с обработкой личных данных владельцев и арендаторов квартир в многоквартирных домах.
Согласно пункту 6.1, управляющие компании обязаны собирать, актуализировать и сохранять ПД, а также вести учет данных, но это действует только при условии получения соответствующей информации от владельцев данных помещений.
Пункт 6.3 устанавливает, что УО и ТСЖ несут ответственность за прием и передачу в регистрационные службы документов, подтверждающих факт проживания людей в указанном доме.
- Положения ГОСТ Р 56038-2023 относительно процедур планирования ремонтных работ
В разделах 8 и 10 описаны процедуры, которые УО и ТСЖ должны выполнять при планировании ремонтных работ общедомового имущества:
При капитальном ремонте, процесс зависит от места формирования фонда: на счету у регионального оператора или на специальном счете.
Если фонд находится у регоператора, то в соответствии с пунктом 8.4, предложение должно включать:
- Работы, которые необходимо выполнить вне очереди, как указано в региональной программе, такие, как ремонт крыши, фасада, подвалов, относящихся к общедомовому имуществу;
- Работы, не входящие в региональную программу, например, облицовку фасад, реставрацию кладки, замену блоков окон и пр.;
- Проекты по реконструкции, перечисленные в приложении "Б" ГОСТ Р 56193-2014.
Если фонд собирается на спецсчёте, УК или ТСЖ должны обсудить с собственниками:
- Процесс составления проектной документации по смете, ведения учета, контроля за строительством;
- Планирование и осуществление капремонта, включая объем и сроки работ;
- Сведения о лице, выполняющем функции техзаказчика;
- Процедуру заключения договора на проведение работ и приемку МКД по окончании ремонта. В каждом из этих случаев, в предложении должны содержаться сведения о типах, объемах и стоимости работ, ожидаемых сроках их выполнения и источниках финансирования.
В соответствии с пунктом 10.2, чтобы подготовить предложения по ремонту, УО проводит регулярные и экстренные осмотры объектов общедомового имущества. Результаты этих осмотров документируются в актах и организуются в журнале, образец которого можно найти в приложениях "Д", "Е".
Дополнительные задачи УК и ТСЖ
В дополнение к обеспечению должного ухода за имуществом, принадлежащим многоквартирному дому, и оказанию услуг ЖКХ, цели, заложенные в контракте управления, могут быть расширены за счёт таких задач, как:
- улучшение условий безопасности и удобства проживания, повышение уровня энергосбережения здания;
- осуществление работ по изменению планировки и внутреннего пространства;
- приобретение новых объектов, входящих в состав общедомового имущества;
- определение порядка использования земельного участка, прилегающего к МКД;
- формирование доходов за счёт аренды частей общедомового имущества;
- регулярное проведение мониторинга с целью оптимизации затрат на содержание и ремонт общего имущества.
Затраты на подобные мероприятия и услуги при расчёте взносов за содержание жилых помещений не учитываются (согласно пункту 12.2).
Одновременно, УК может инициировать общее собрание собственников помещений (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ), на котором владельцы жилья смогут принять решения о финансировании мероприятий по обеспечению безопасности входных групп, установке систем видеонаблюдения, а также обслуживании декоративных фонтанов и озеленении территории вокруг дома.
Мониторинг выполнения договорных обязательств
В соответствии с разделом 15 данного стандарта ГОСТ, установлены критерии для мониторинга выполнения договорных обязательств по управлению. В частности, пункт 15.4 устанавливает, что процесс приема работ, связанных с обслуживанием и ремонтами на текущей основе, должен быть задокументирован с помощью актов. Эти документы подписываются как управляющей организацией, так и владельцами помещений в соответствии со сроками, определенными в договоре управления.
В случае выявления недостатков в качестве предоставляемых работ и услуг, составляются соответствующие акты, которые затем прикрепляются к актам приемки. Эти документы служат основанием для корректировки стоимости услуг по содержанию жилых помещений.
Далее, на основе проведенного анализа качества работы, компания разрабатывает стратегический план действий для улучшения качества предоставляемых услуг. К таким мерам могут относиться:
- проведение опросов среди жильцов многоквартирных домов;
- минимизирование времени на обработку запросов от жителей;
- обмен опытом с другими управляющими компаниями;
- реализация системы контроля качества;
- сертификация квалификации специалистов и предоставляемых работ;
- внедрение инновационных технологических решений.
Одновременно, приказом Росстандарта 833-ст от 14.09.2023 г. утверждён и введён в действие ГОСТ Р 70773-2023.
Положения и инструкции ГОСТ Р 70773-2023
ГОСТ Р 70773-2023 охватывает ряд положений и инструкций, включая:
- Раздел 9: Описывает процесс создания предложений для использования общего имущества в здании. Предложение должно включать список элементов, доступных для сдачи в аренду, проект соглашения, методы распределения и использования доходов от аренды, а также данные о представителе собственников, который будет управлять этим процессом.
- Раздел 11: Устанавливает необходимость четкого определения в договоре с РСО границ ответственности за поддержание инженерных сетей, будь то по границе общего имущества или в месте установки общедомового прибора учёта.
- Раздел 13: Требует назначения в управляющей организации специального сотрудника, ответственного за взаимодействие с государственными и муниципальными органами в вопросах управления многоквартирным домом. Этот сотрудник будет отвечать за предоставление информации по запросам, отправку предложений в муниципалитет для утверждения тарифов и ведение переписки с контролирующими органами.
- Раздел 14: Определяет, что при прекращении договора управления, УК должна вернуть собственникам оплату за услуги, которые не были выполнены.
- Раздел 16: Предлагает способы, которыми УК может улучшить "обратную связь" с собственниками помещений в МКД, включая создание общедомовых чатов и групп в социальных сетях, использование информационных дисплеев в офисах, ускорение обмена информацией с расчётными центрами и разработку процедур для обработки запросов жителей.
А что думаете по поводу новых стандартов Вы?
Мы – сообщество юристов, экономистов и инженеров ЖКХ. Расскажем просто о сложном, поделимся лайфхаками, тщательно изучим возникшую проблему и представим варианты её решения. Контакты для связи с авторами находятся в шапке канала.