О рынке складской недвижимости Екатеринбурга рассуждает ИЛЬЯ ПАРХИМЧИК, эксперт-практик по индустриально-складской недвижимости, инвестор, собственник Бюро недвижимости №1. Материал подготовлен для информационного справочника ГИД СКЛАДЫ РФ.
Парадокс рынка складской недвижимости Екатеринбурга — свободных складов класса А нет, а спекулятивные строить не спешат
I. Третий год подряд повторяю одну и ту же фразу: «В Екатеринбурге не хватает складов».
Увы, это так — обратимся к статистике (далее данные только нашей региональной компании — Бюро недвижимости №1). В начале 2023 года, с 17 по 31 января, нам поступило 25 заявок на аренду складских площадей в Екатеринбурге и пригороде с быстрым выездом на ЕКАД и федеральные трассы, были также запросы с ж/д тупиками (это в 2 раза больше, чем в последний месяц 2022 года). И далее по нарастающей. На конец 2023 года «в очереди» 87 заявок, которые мы не могли закрыть в течение года. Складов просто нет.
В основе спроса:
- Аренда сухих складов. По площади: от 1 000 м2 до 8 000 м2; основа спроса — 1 000 м2 – 3 000 м2.
- Аренда склада-холодильника — от «фреш» до глубокой заморозки; основа спроса — среднетемпературные склады от 400 м2 до 1 000 м2.
- Аренда мультитемпературных складов (три температурных режима). По площади: до 10 000 м2.
- Покупка универсальных складов класса А под хранение продовольственных и непродовольственных товаров, с дальнейшей сдачей их в аренду — готовый арендный бизнес (ГАБ).
Из новых запросов (заявки, которые редко поступали до 2023 года):
- Аренда производственных площадей (производство металлоконструкций, лакокрасочное производство, производство деталей и механизмов – в основном, импортозамещение, некоторые другие позиции). Площадь: от 1 000 м2 до 4 000 м2.
- Аренда / покупка офисно-производственно-складских форматов до 1 000 м2 в черте города или ближайшем пригороде, так называемые «light industrial».
- Аренда небольших складских помещений «darkstore» (до 1 000 м2) – в основном в молодежных «спальных» районах с развитой системой быстрой доставкой продуктов питания и хозяйственных товаров первой необходимости «до квартиры».
- Аренда / покупка земельных участков — строительство складов и производственных площадок для своего бизнеса. Площадь: от 1 га до 5 га.
- Покупка земельных участков под строительство спекулятивных складов. Площадь: от 1 га до 2 га.
А что с арендными ставками на складские площади класса А (данные по Екатеринбургу с использованием статистики Бюро недвижимости №1)? Очевидно, что вслед за образовавшимся дефицитом складских площадей, мы стали наблюдать и рост арендной ставки:
- 450 м2 - 650 м2 / месяц / рублей (включая НДС и ОРЕХ) по итогам 2022 года.
- 700 м2 / месяц / рублей (включая НДС и ОРЕХ) к маю 2023 года.
- до 850 м2 – 900 м2 / месяц / рублей (включая НДС и ОРЕХ) к декабрю 2023 года.
Среди основных арендаторов складов, кроме онлайн, а также продуктового и не продуктового ритейла (спрос сформировался еще в пандемийный год и держится на высоком уровне до сих пор), 2023 год добавил импортеров оборудования (в том числе промназначения), автозапчастей и комплектующих (и это не только автомобили).
Рынок Екатеринбурга, как и соседних Тюменской, Челябинской и Новосибирской и ряда других соседних областей дополнился спросом на склады «временного хранения», когда товар, поступающий из Поднебесной и южных соседних государств, нуждается во временном складировании, перераспределении с дальнейшей отправкой в другие регионы России. Запомним эту ситуацию. Если на роль таких складов «временного хранения» раньше претендовали центральные районы страны, то теперь акцент сместился на Средний и Южный Урал, а также в Юго-Западную Сибирь.
Кстати, все мои прогнозы на 2023 год, опубликованные в «ГИД СКЛАДЫ РФ» год назад, — налицо. Почти сотня не зарытых заявок только в портфеле объектов Бюро недвижимости №1 тому доказательство.
II. Свободных складов класса А в Екатеринбурге нет, да и объемы строительства для региона весьма скромные.
Строить явно не спешат, несмотря на статистику и явные сигналы со стороны потребительского рынка. Почему? Вот несколько стоп-факторов для строительства складов класса А:
Во-первых, в 2022 году появился повод думать, что дефицит складских площадей можно будет решить без строительства новых площадей. Это уход рядя иностранных компаний из России, однако количество освободившихся площадей по центральным районам России составил не более 10%; на Урале — не более 3%. Опустевшие площади тут же нашли новых арендаторов. Чуда не произошло, а год оказался потерянным.
Во-вторых, не оправдалась надежда и на инвестиционные вливания, в том числе в строительство спекулятивных складов. Поскольку «инвестиции в бетон» на протяжении 2020-2022 годов и с осторожностью в 2023 году, в основном, осуществлялись в проекты на рынке жилой недвижимости, апартаментов и мелкой коммерции, включая стрит-ритэйл, в России, а также в ряд зарубежных проектов (опять же жилье). На склады в России 2020-2022 годов должного инвестиционного внимания не было. И лишь с 2023 года появились интересные проекты формата «built-to-rent», несмотря на то, что строительство, и соответственно, стоимость квадратного метра, резко выросла (по внутренней статистике Бюро недвижимости №1 — в 2 раза на некоторые проекты строительства складов класса А).
В-третьих, нужны кредиты. А они сегодня дорогие с жесткими условиями и минимальными строками.
В-четвертых, минимальная поддержка со стороны государства. «Промышленная ипотека» не распространяется на классические складские проекты, а «складской ипотеки» — увы, нет.
В-пятых, «дорогая земля»; отсутствие нужных площадок и локаций (в Екатеринбурге, к примеру, с точки зрения логистики, предпочитают строить склады на юге города и пригорода — увы предложений в этой локации мало).
В-шестых, дефицит кадров; строительство складских комплексов — это половина дела, нужны работники. Сегодня много говорится о роботизации, но, опять же, это пока проекты и штучное, местами тестовое, внедрение.
III. Парадокс рынка складской недвижимости Екатеринбурга — свободных складов нет и строить не спешат (рассуждение с долей пессимизма).
Екатеринбург занимает первую строчку по объему качественной складской недвижимости (класс А, В) в регионах по данным Росстата за 1 полугодие 2023 года: 1 716 тысяч м2. Для сравнения — Новосибирск (вторая строчка) — 1 626 тысяч м2; Краснодар — 1 231 тысяч м2.
Только по итогам I полугодия 2023 года в Екатеринбурге введено в эксплуатацию 87 тысяч м2 складских площадей. Четвертая строчка в рейтинге вслед за Москвой и Московской областью, Санкт-Петербургом и Ленинградской областью, а также Краснодаром.
Почему же в Екатеринбурге дефицит складских площадей? Причин много, среди них:
- внешние и внутренние причины (включая смену логистических цепочек, резкий рост внутрироссийского производства, смену потребностей внутреннего рынка);
- экономические причины (в том числе колебания ключевой ставки; нестабильная ситуация с курсами валют);
- «промышленная ипотека» не получила распространение на склады и складские комплексы;
- длительность проектирования и ввода в эксплуатацию производственно-складских комплексов (от проектирования, выбора площадки и строительства до ввода в эксплуатацию — 6-9 месяцев);
- колебание собственника – строить или арендовать;
- другие.
Дефицит будет сохраняться, поскольку, учитывая, вышеперечисленные факторы — бизнес будет догонять, а не опережать потребность и спрос на складские площади... как минимум, на 6-9 месяцев. Поскольку не готов вкладывать инвестиционные или свои средства в непрогнозируемую ситуацию.
В этом и заключается главный парадокс: дефицит на рынке Екатеринбурга есть и потребность высокая, казалось бы, логично строить на опережение, однако на опережение собственник и инвестор работать не готов. Даже крупные девелоперы готовы строить склады в Екатеринбурге только под конкретного заказчика. И такая позиция «догоняющего» сохранится, как минимум, до 2025 года.
Материал подготовлен Ильей Пархимчик для ГИД СКЛАДЫ РФ.