Финансирование ипотечных ставок представляет собой соглашение между банком и застройщиком, целью которого является предоставление наиболее выгодных условий по ипотеке для покупателей и снижение процентных ставок.
Принцип работы схемы финансирования застройщиками льготных программ рассмотрен в данной статье.
Почему застройщики решили внедрить финансирование
Недавно правительство РФ внесло изменения в условия государственной льготной ипотеки, а также установило дополнительные требования для таких жилищных кредитов.
В краткосрочной перспективе для программ ипотеки с государственным финансированием было установлено правило "одна льготная ипотека в одни руки", а также увеличился первоначальный взнос по некоторым программам.
Для сохранения доступности покупки квартир в новостройках по низким ставкам застройщики в сотрудничестве с банками приняли решение финансировать ставки по ипотеке самостоятельно.
Принцип действия программы финансирования
Застройщик предоставляет банку финансовые средства в качестве компенсации упущенной прибыли. Это дает банку возможность предложить клиентам выгодные условия для получения ипотечных кредитов. При этом застройщик самостоятельно определяет, какие кредиты, для каких клиентов и по каким объектам он готов предоставить финансовую поддержку.
Банк заключает с застройщиком соглашение о финансировании, в котором устанавливаются конкретные суммы комиссий и ставок, действующие для проекта. В рамках действующего соглашения о финансировании клиентам предлагается выбор банка с определенной процентной ставкой. По завершении сделки застройщик выплачивает банку комиссию за снижение процентной ставки.
С января 2024 года для большинства программ ипотеки с финансированием это стало обязательным.
Применение данного условия к государственным программам:
- Господдержка
- Семейная ипотека
- Дальневосточная ипотека
- Арктическая ипотека
- Ипотека для IT
Участниками программы финансирования могут быть только партнеры банка - юридические лица или индивидуальные предприниматели, являющиеся сторонами сделки - застройщики, инвесторы, продавцы. Соглашение может быть заключено непосредственно с ними или с юридическим лицом, действующим от их имени.
Варианты финансирования ставки
Существует несколько вариантов финансирования ставок, позволяющих выбрать наилучшее решение:
- Финансирование на весь срок - позволяет существенно сэкономить на переплате. Этот вариант подходит для тех, кто не планирует досрочное погашение в будущем и важно иметь низкий платеж на протяжении всего срока.
- Финансирование процентной ставки на 1-2-3-5 лет - помогает снизить нагрузку в первые годы после получения кредита. Это подходит для клиентов, которые временно находятся в аренде и ждут завершения строительства.
- Программа господдержки для семей с детьми с повышенной максимальной суммой кредита - позволяет получить ипотеку на сумму до 30 миллионов рублей в некоторых регионах и до 15 миллионов рублей в других регионах. При этом процентная ставка остается такой же, как и в рамках льготной ипотеки.
Финансирование и стоимость ипотечного кредита: от кого и какая комиссия взимается
Ипотечную ставку не субсидирует банк, а застройщик. Он использует собственные средства или заемные средства, полученные от того же банка. Размер комиссии зависит от программы кредитования и может отличаться для различных клиентов. Каждый застройщик самостоятельно определяет условия ценообразования, систему скидок и наценок в зависимости от своих возможностей и финансовой модели проекта.
Каждый процент снижения ставки обходится застройщику примерно от 2,5% до 3% стоимости квартиры. Следовательно, строительная компания может выплатить банку до 10-20% стоимости жилья. Разница в стоимости объектов с субсидированием, согласно данным Сбербанка, составляет от 5% до 8% и зависит от конкретного проекта.
Существуют альтернативы субсидированию:
- Комплексное предложение: Это хорошая альтернатива субсидированию, предлагаемая застройщиками, работающими с проектным финансированием от Сбербанка. Эта программа также позволяет снизить ставку как на весь срок, так и до ввода объекта в эксплуатацию. Условия применения этой программы следует уточнять у застройщика.
- Программа "Своя ставка": Этот вариант предлагает клиенту снижение платежа без участия застройщика. Программа позволяет субсидировать процентную ставку и уменьшить ежемесячный платеж за счет собственных средств клиента. Клиенту приходится выбирать между использованием этих средств в качестве первоначального взноса или же воспользоваться программой субсидирования.
- Траншевая ипотека: Этот вариант предполагает постепенное выделение суммы кредита. Проценты начисляются только на часть полученной суммы, что значительно снижает расходы на ипотеку и общую переплату по кредиту. Такая система позволяет совмещать ипотеку с арендными платежами. Условия по ставке фиксируются в кредитном договоре на момент его заключения.
Как подать заявку на льготную ипотеку с субсидированием:
Если клиент оформляет ипотеку через офис застройщика, подключенного к программе, выбрать субсидию можно на этапе подачи заявки. Если клиент ранее подал заявку и получил одобрение самостоятельно или через партнера, не участвующего в программе, выбрать субсидию можно на этапе одобрения объекта недвижимости. Наличие признака субсидирования на жилом комплексе указывает на возможность, но не обязанность застройщика применить программу. Финальные условия приобретения жилья и возможность получения субсидии следует уточнять у застройщика напрямую.
Что делать, если нужный застройщик не участвует в программе субсидирования
Застройщик может быстро присоединиться к программе субсидирования через личный кабинет Домклик PRO или обратившись к своему менеджеру по работе с партнерами. В случае, если застройщик все же не может предоставить субсидию, это означает, что объект не соответствует новым условиям. В таком случае приобрести его можно только по базовой ипотечной программе либо выбрать другой жилой комплекс, который участвует в программе субсидирования.
Плюсы льготной ипотеки с субсидированием
Выгодно ли оформлять льготную ипотеку с субсидированием зависит от каждого конкретного случая. Субсидированные ставки позволяют клиентам снизить финансовую нагрузку за счет уменьшения ежемесячных платежей, особенно важно это на первых этапах, когда семейные расходы высоки. Такая ипотека является отличным вариантом для долгосрочных инвестиций, когда нет планов погасить ее досрочно.
Минусы льготной ипотеки с субсидированием
Поскольку застройщики включают свои издержки в стоимость квартиры, клиенты фактически переплачивают за нее, даже получая кредит по низкой ставке. Ограниченный выбор жилых комплексов также является недостатком, поэтому не всегда можно приобрести любую желаемую квартиру по субсидированной ставке.
Кроме того, понятие стоимости квадратного метра может быть размытым из-за различных ценников в зависимости от условий приобретения. Эксперты рекомендуют каждому клиенту рассчитывать свою выгоду с помощью ипотечного калькулятора и сравнивать несколько вариантов, учитывая индивидуальные обстоятельства, такие как планы по досрочному погашению, срок кредита и сумма кредита.