Пожилые люди блокируют большие квартиры, в которых отчаянно нуждаются молодые семьи: таким образом, Германия сталкивается с проблемой распределения жилья. Дилемма для городов и жилищных компаний. Но есть пути выхода из дефицита жилья.
Цифры пугают: согласно исследованию института Пестеля и строительного научно-исследовательского института ARGE, в Германии нехватка более 900 000 квартир. Это самый большой дефицит жилья за 20 с лишним лет. Спрос на жилье быстро растет. Особенно в больших городах это приводит к все более распространенному явлению: все больше и больше людей живут на слишком малом жилом пространстве - гостиная одновременно является кабинетом, который, в свою очередь, является спальней. Они не могут позволить себе больше жилого пространства.
Нехватка земли под застройку, высокая арендная плата и урбанизация делают жизнь в крупных немецких городах привилегией. Война на Украине и связанные с этим авиаперевозки усиливают давление на немецкий рынок жилья. Спрос растет, в то время как в Германии строится слишком мало новых квартир.
Нехватка жилья усугубляется неравномерным распределением дефицитного жилья. Молодые семьи в этой стране часто не находят подходящего и доступного жилья, в то время как пожилые люди живут на многих квадратных метрах. Об этом свидетельствуют данные Федерального института строительства, городского и регионального развития (БСРР).
"Обществу придется бороться с нехваткой жилья бесконечно", - сказал Маттиас Гюнтер, председатель института Пестеля. Он считает, что тех, кто потребляет много места - а это, согласно данным, особенно много пожилых людей - следует просить платить, и ссылается на предложение Федерального агентства по окружающей среде: "Если вы живете на особо большом количестве квадратных метров, должны также платить больше налогов."
Пожилым людям требуется все больше и больше жилья
Высокий спрос на жилье, особенно среди пожилых людей в Германии, объясняется тем, что родители часто остаются в многодетной квартире после переезда детей. Собственники, в частности, редко желают переехать в меньшую квартиру после семейного периода. Кроме того, ожидаемое увеличение продолжительности жизни, как правило, приводит к увеличению числа пожилых людей в Германии, которые занимают больше жилплощади в целом.
«Если пенсионеры живут на слишком больших площадях, но и всем остальными хорошо живется, то никого не интересует жилплощадь», подчеркивает Райнер Браун, аналитик рынка жилья и генеральный директор Empirica Institute, в интервью FOCUS online. Только нехватка поднимает этот вопрос. "Дефицит и высокая продолжительность жизнь в совокупности делают ситуацию в Германии острой".
Пожилые люди чаще живут в одиночестве, чем молодые люди. Более высокая продолжительность жизни супружеских пар часто приводит к тому, что один партнер живет значительно дольше, чем другой, и затем, как правило, в качестве одинокого в бывшей общей квартире. Если в пожилом возрасте они еще достаточно здоровы, чтобы им не пришлось ходить в дом престарелых, они часто остаются в домах и квартирах, которые были предназначены для семейной жизни много лет назад.
Жилая площадь домохозяйств, состоящих из одного человека, в 2018 году составляла около 68 квадратных метров. Для сравнения, в том же году жилая площадь на душу населения в домохозяйствах, состоящих из двух человек, составляла около 49 квадратных метров. Вместе с тем в последнее время также увеличилась общая жилая площадь на душу населения, увеличившись на 1,6 кв. м в период с 2011 по 2021 год.
В ближайшие годы эта проблема может усугубиться: согласно прогнозам, к 2040 году число домашних хозяйств, состоящих из одного человека, увеличится до 19,3 миллиона. В 2018 году их было на два миллиона меньше. 24 процента людей в частных домохозяйствах в Германии будут жить в одиночестве - на три процента больше, чем в 2018 году. Напротив, в долгосрочной перспективе число людей в домохозяйствах, состоящих из нескольких лиц, сократится.
Есть готовность к переезду
Опросы показывают, что каждый второй немец отказывается от большой квартиры в старости. "Это тот случай, когда пенсионеры не сидят в больших квартирах ради забавы и глупости. Одна из главных причин заключается в том, что они не могут позволить себе передвигаться", - говорит Браун. С финансовой точки зрения переезд не очень привлекательный и для многих вообще невозможен. Затруднительное положение для городов - и для жилищных компаний тоже. Согласно исследованию, до 10 млн. кв. м жилья можно было бы высвободить за счет расширения, пристройки или переоборудования в пустующих домах или квартирах пожилых людей.
Города борются за решение проблемы нехватки жилья
Чтобы решить эту дилемму, города принимают меры. Например, город Мюнхен запустил биржу жилья в 2020 году. Идея: Платформа призвана связать пожилых людей, для которых их дом стал слишком большим, с семьями, для которых их дом стал слишком маленьким. Первоначальная оценка города Мюнхен в прошлом году показала, что среди первых 15 домов обменников было 12 семей, которые улучшили свое пространственное положение. По данным Департамента по социальным вопросам, самая большая квартира площадью 105 кв. м была обменяна, в ней жил один человек. Сегодня там живет семья из четырёх человек.
Чтобы побудить пожилых людей освободить свои большие квартиры для семей, городские жилищные ассоциации гарантируют, что новая арендная плата не будет превышать старую. Переезд также получит финансовую поддержку, равно как и ремонт, чтобы сделать небольшие квартиры доступными. Чтобы мотивировать больше людей к обмену, город Франкфурт-на-Майне даже заманивает переездными бонусами всех тех, кто обменивает свою большую квартиру на меньшую. Девиз: «Из большого в подходящий».
В Берлине концепция обмена жильем была опробована на протяжении некоторого времени. В столице шесть государственных жилищных компаний объединили усилия для создания онлайн-портала по обмену жильем. Здесь также взамен отменяется новая арендная плата, и новый арендатор вступает непосредственно в чистую холодную арендную плату предыдущего арендатора. Но оказывается, что ситуация не равноправная. Тех, кто ищет большую квартиру, в 4 раза больше, чем в четыре, чем тех, кто ищет маленькую квартиру. Проблема остается нерешенной. Не хватает больших квартир и не хватает людей, которые хотят съехать.
Тенденция к домашнему офису и растущее число интернет-магазинов также приводят к сдаче в аренду все меньше офисных помещений. Исследование Дармштадтского ТУ и строительного научно-исследовательского института ARGE на эту тему показало, что более двух миллионов дополнительных квартир можно было бы построить по всей стране только за счет создания дополнительного этажа в старых зданиях 1950-х годов и в офисных комплексах.
Кроме того, неиспользуемые фабрики и офисы могут быть преобразованы в 1,9 миллиона домов. И: по данным ARGE, переоборудование офисного здания в жилое будет стоить около 1100 евро за квадратный метр. Это было бы дешевле, чем новое здание, и более экологично. Таким образом можно было бы создать жилье для молодых и пожилых людей.
Города все больше хотят облегчить бремя на рынке жилья через «кластерное жилье». Эти так называемые бизнес-квартиры представляют собой небольшие, полностью оборудованные микро-квартиры с общей площадью, которые заняты сообществом молодых людей, которые выбирают мобильность и гибкость и не хотят быть привязанными к одному месту.
Кроме того, в Германии наблюдается тенденция к созданию микро-квартир, которые имеют площадь от 20 до 35 квадратных метров и требуют многофункциональной мебели и разумного использования пространства из-за своих небольших размеров. Это явление до сих пор известно в основном из Азии. Цель состоит в том, чтобы создать больше жилой площади на той же земле под застройку, чем с обычными квартирами. И если этого не достаточно, нужно нарастить. И здесь Америка и Азия являются пионерами. В Германии жизнь в многоэтажках по-прежнему редка.
Но одно должно быть ясно для городов: если они действительно хотят взяться за решение своей жилищной проблемы, они должны все эти меры принять и стретиться к достижению целей, чтобы обеспечить доступное жилье для молодых и пожилых людей.
