Кучно пошли кейсы с разводами. Может быть, период такой, — не знаю. Буквально недавно встречался со своим товарищем, который попросил совета. Он также разводится, и возник вопрос, как поступить с детьми и женой. Свою квартиру они будут продавать и делить, а суть вопроса, собственно, заключается в том, стоит ли сейчас брать ипотеку.
Он посоветовался со своими друзьями, один из которых — финансовый директор в крупной компании, а второй — предприниматель, который недавно успешно продал долю в ранее созданном бизнесе. Оба его отговаривали (какая ипотека, ты ставки-то видел!) и советовали положить деньги на депозит.
Это тот случай, когда люди, которые думают, что разбираются в финансах и финансовом консультировании, начинают давать советы. Почему-то у большинства складывается неправильное представление о правильном финансовом консалтинге, в частности, о том, что это просто! Хотя это далеко не так: я убил 10 лет жизни на то, чтоб научиться давать качественный и грамотный финансовый совет, который будет интересен не только с точки зрения эффективности и выгоды, но и максимально удовлетворять запросу.
Немного вводных. Для детей и бывшей жены предпочтением было остаться в конкретном районе, потому что недалеко проживает бабушка, которая помогает с детьми. При этом стоимость аренды жилья и ипотека при покупке соответствующей квартиры оказываются (запомните этот момент) сопоставимы при текущем первоначальном взносе.
Рассмотрим другой не менее важный фактор. Отбросим ту ситуацию, что они могут взять семейную ипотеку под ставку 6%. Предположим, что такой возможности нет. Зато есть сумма в половину стоимости недвижимости. Текущие ставки словно подсказывают: не буду сейчас брать, положу на депозит, а через годик, как ставка снизится, возьму ипотеку. Теперь математика:
Стоимость объекта — 10 млн руб.
Первоначальный взнос — 5 млн руб.
Ставка — 18% годовых.
Срок — 30 лет.
Платеж в данном случае составит 75 тыс. руб.
Предположим, что прошел год, ставку снизили и можно взять ипотеку под 10% годовых. Но сложность заключается в том, что цены на квартиры абсолютно спокойно могут к тому времени вырасти процентов на 20! Почему? Прочтите данный материал: https://sponsr.ru/family_trust/45648/Perspektivy_rossiiskogo_fondovogo_rynka_ili_jirnye_2000ye, где как раз разбираются перспективы российских активов.
Тогда мы получим, что наш объект стоит 12 млн руб., а наш первоначальный взнос составляет не 5 млн, а 5,716 млн руб., ведь он лежал на депозите под 16% годовых. В итоге платеж при ставке в 10% на 30 лет составит 55 тыс. руб.
Нюанс заключается в том, что свою прежнюю ипотеку вы можете легко рефинансировать под эту же ставку. Тогда ваш платеж составит от 35 до 38 тыс. руб. Существенная разница, не находите? Напомню, что при текущей ставке платеж сопоставим с суммой арендной платы. Более того, с учетом ряда факторов рост в 20% оказывается достаточно скромным относительно того, сколько денег сейчас аккумулируется на депозитах и что будет после окончания СВО. Стоимость недвижимости в ОАЭ с 2021 по 2023 г. выросла на 40%!
Таким образом, мы с вами приходим к занятным умозаключениям: вроде бы все кричит нам о том, что не надо брать ипотеку при высокой ставке. Но обратите внимание: высокая ставка не сильно обвалила рынок недвижимости. А что будет, если ставка упадет до 8%? Поэтому мой совет был очевидным, учитывая все вводные. Берите ипотеку, а после рефинансируйтесь. Ну и, конечно, деньги будут целее, потому что клиент пока испытывает трудности с финансовым планированием. Уж лучше так, чем купить какую-то ноту :)
Мораль: если хотите дельный совет — обращайтесь к профильным специалистам, а не к другу Ваське.