Апартаменты, коммерческие помещения, офисы – выбор недвижимости для сохранения и приумножения средств широк. Рассказываем вместе с экспертами о плюсах и минусах различных вариантов, а также порогах входа.
- Тенденции-2024
- Склады, ритейл и офисная недвижимость
- ЗПИФы
- Сервисные апартаменты
- Курортные «апарты»
Тенденции-2024
Основатель и управляющий партнер KravtGroup Валерий Кравцун не советует в 2024 году покупать квартиру под сдачу в аренду. «Это экономически невыгодное вложение, а заниматься ее обслуживанием дорого, – считает эксперт, добавляя, – вместо этого инвесторам стоит присмотреться к другим вариантам».
Под последними Валерий, прежде всего, имеет ввиду мелкие проекты в виде лотов в апарт-комплексах, о чем поговорим в самом конце.
Следующим пунктом эксперт выделяет средние проекты. Инвесторам с 50-100 млн рублей стоит заходить в проекты, где есть несколько собственников, – полагает специалист.
Не рекомендует же инвестировать в этом году Валерий Кравцун в большие торговые центры. «Сегодня растущий тренд – переход из офлайна в онлайн: появляется все больше интернет-магазинов, маркетплейсов, а значит, лучше выбирать менее рискованные проекты для инвестирования».
В целом, по мнению Валерия Кравцуна, сейчас стоит вкладываться в туристический сектор, особенно если инвестор располагает 20-30% от стоимости проекта. «Банки достаточно легко кредитуют предпринимателей, которые развивают туристическую инфраструктуру. Кроме этого, у инвестора есть возможность по льготной субсидированной ставке или бесплатно получать участки земли от администрации различных районов».
Склады, ритейл и офисная недвижимость
Эксперт по коммерческой недвижимости из АН «Этажи» Кирилл Тамбовцев, в свою очередь, останавливается на тенденции, сохраняющейся с прошлого года. Речь о складских помещениях, поскольку «рынок электронной торговли будет только развиваться».
К складам как актуальным вариантам инвестирования специалист также причисляет офисы класса B, помещения свободного назначения и земли коммерческого назначения.
«Порог входа абсолютно разный, – комментирует Кирилл Тамбовцев. – Если мы говорим про небольшие офисы (50 кв. м) – их стоимость в районе 10 миллионов и далее. Минусы заключаются в возможных рисках – например, есть произойдет что-то подобное пандемии. Склады, допустим, всегда будут актуальны, а офисы и коммерческие земли очень сильно коррелируются с фундаментальным рынком. То есть здесь очень важно следить за информационным полем».
Виды недвижимости для инвестирования представитель АН «Этажи» располагает в следующем порядке приоритетности:
- складские помещение, так как есть нехватка складских комплексов;
- небольшие офисы, поскольку на рынок выходят небольшие компании из непопулярных ниш;
- земли для коммерческого назначения.
«На ритейл я бы не рассчитывал», – подчеркивает Кирилл Тамбовцев.
К слову о ритейле, у гендиректора инвестиционной группы «РВМ Капитал» и вице-президента Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) Феликса Блинова свое мнение по этому поводу. Небольшие объекты уличной торговли в грамотно выбранной локации практически всегда обеспечат доходность инвестиционных вложений – уверен эксперт.
«Зайти с инвестицией в такой объект (стрит-ритейл – ред.) можно, начиная от 12-15 млн руб. По итогам 2023 года самыми популярными инвестиционными объектами в этом сегменте стали объекты со средней стоимостью 28 млн рублей площадью до 100 кв. м».
А вот офисную недвижимость Феликс Блинов считает привлекательным сегментом вслед за Кириллом Тамбовцевым. «В 2023 году в офисы было проинвестировано 149 млрд рублей. Особой популярностью у частных инвесторов пользуются небольшие офисные лоты стоимостью от 12-20 млн руб. Эти суммы уже сопоставимы с вложениями в жилую недвижимость. Доходность инвестиций в офисную недвижимость при условии хорошего актива в правильной локации сегодня составляет 10%», – рассказывает вице-президент РГУД.
ЗПИФы
Из слов Феликса Блинова также следует, что 2023 год стал годом рекордных инвестиций для коммерческой недвижимости России. В прошлом году в этот сегмент было проинвестировано 611 млрд рублей. В текущем году интерес инвесторов к коммерческой недвижимости, в представлении эксперта, будет только расти. При этом заходить в такие объекты инвесторы будут преимущественно через формат коллективных инвестиций, вроде Закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ), – считает специалист.
«ЗПИФ позволяет инвестировать в качественные объекты коммерческой недвижимости даже с небольшим чеком – на рынке мы видим рентные розничные фонды, стоимость пая в которых начинается от нескольких тысяч рублей. Это хорошая альтернатива для инвесторов, не обладающих полной суммой для приобретения объекта, – комментирует вице-президент РГУД. – К примеру, по данным статистики, стоимость квадратного метра складской недвижимости класса А в Московском регионе сегодня составляет 80-90 тыс. рублей, формата light industrial – 100-120 тыс. рублей. Минимальный размер блока начинается от 2 тыс. кв. м для складов класса А и от 500 кв. м – для light industrial. Не сложно посчитать объем необходимых вложений в такую недвижимость. Поэтому зайти в такую инвестицию через ЗПИФ – хороший вариант».
Говорит Феликс Блинов и о том, что по итогам прошлого года объем сделок в сегменте складской недвижимости приблизился к 6 млн кв. м, а вакансия – к нулевой отметке. «Высокий спрос наблюдался и на площади в сегменте light industrial. Для закрытия существующего спроса на индустриальные площади и склады потребуется не один год, что делает эти сегменты недвижимости привлекательными для инвестиций. Доходность ЗПИФ складской недвижимости сегодня – около 12% годовых».
Сервисные апартаменты
В начале обзора мы обещали подробно остановиться на «апартах». По мнению ряда экспертов, именно в этот вид недвижимости в 2024-м стоит вкладываться начинающим инвесторам. Среди сторонников такого подхода – генеральный директор VALO Service и председатель экспертного совета по апартаментам РГУД Константин Сторожев.
«Сервисные апартаменты – выгодный инвестиционный инструмент. Это тот актив, который всегда будет в цене и приносить доход. Покупатели уже привыкли, что наравне с жилыми комплексами бурно развивается сегмент апарт-комплексов, который является конкурентом как классическим отелям, так и квартирам под сдачу и который может приносить пассивный доход без активного включения самого собственника во все процессы, связанные с арендой», – аргументирует свою позицию Константин Сторожев.
То же, что инвестирование в сервисные апартаменты в последнее время становится выгоднее, чем в квартиры, специалист объясняет следующим:
- цена апартаментов ниже, чем стоимость квартир в том же районе;
- «апарты» передаются собственнику с отделкой «под ключ», мебелью и техникой, что позволяет их сразу сдавать без дополнительных вложений в ремонт и обустройство;
- поиском клиентов и уборкой занимается управляющая компания;
- важно, что УК соблюдает закон, сдавая помещения по договору и уплачивая налоги (при самостоятельной сдаче собственники нередко игнорируют эти пункты).
Курортные «апарты»
Отдельно скажем о таком подвиде апартаментов, как курортные.
«Сегодня на рынке Сочи происходит переосмысление формата инвестиционного жилья, – комментирует Валерий Кравцун, отмечая, – раньше инвесторы рассматривали квартиры в жилых комплексах, сейчас акцент сместился на сервисные апартаменты, которые могут дать операционную доходность. К плюсам можно отнести то, что "жилье" находится под присмотром управляющей компании. Кроме этого, у инвестора есть возможность примерно спрогнозировать доходность и возможность пользоваться апартаментами самостоятельно».
Коммерческий директор в инвестиционном холдинге AVA Group Тамара Коломийцева тоже считает «апарты» в прибрежном кластере Юга страны одним из самых ликвидных лотов для выгодных капиталовложений.
«Владелец может как проживать в них самостоятельно, так и заключить договор управления с целью получения пассивного дохода, – говорит эксперт, добавляя, – аналитики AVA Group прогнозируют увеличение доли объектов под управлением отельных операторов в Причерноморье ввиду их высокой рентабельности. В первую очередь, популярность данного вида недвижимости связана с локацией. Стоит отметить, что курорты Краснодарского края, в большей степени Сочи, на протяжении ряда лет сохраняют стабильную инвестиционную привлекательность. Цены на недвижимость в городе продолжают расти. Поэтому перед покупкой апартаментов люди внимательно оценивают финансовую модель и потенциальную рентабельность. Сегодня в премиальных апартаментах она начинается от 16% годовых, а доход от сдачи в аренду – порядка 12,9% годовых».
Напоминает Тамара Коломийцева и то, что «апарты», будучи коммерческой недвижимостью, чаще всего реализуют в наиболее привлекательных районах со всей необходимой для жизни инфраструктурой. «Это естественным образом повышает и стоимость таких лотов, и цену аренды, позволяя резидентам получать более высокий пассивный доход».
То же, что коммунальные платежи в апартаментах выше, компенсирует сервис уровня хорошей гостиницы – добавляет эксперт.
Резюмируя, согласимся с Валерием Кравцуном, рекомендующим при выборе проекта для инвестирования отдавать предпочтение тем объектам, которые:
- находятся под управлением профессиональной команды;
- связаны с коммерческой недвижимостью, которой, например, будут пользоваться туристы.
Применительно же ко всем сегментам трудно поспорить с Феликсом Блиновым, отметившим: «На эффективность вложений в коммерческую недвижимость влияет целый ряд факторов. В первую очередь это локация, качественный состав арендаторов, эффективное управление объектом. В случае захода в такую инвестицию через ЗПИФ, весь блок этих вопросов "закрывает" профессиональная управляющая компания. Если же инвестор приобретает объект самостоятельно, нужно быть готовым к решению подобных вопросов и возможным рискам».
Чтобы быть в курсе главных событий рынка недвижимости, читайте новости и статьи на сайте или подписывайтесь на наш Telegram-канал «Тележка с новостройками».