Когда происходит переход права собственности?
Порядок государственной регистрации, основания приостановления или отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. No 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации). Об этом сказано в пункте 6 статьи 131 Гражданского кодекса РФ. Момент заключения договора и момент перехода права собственности на недвижимое имущество не совпадают.
ВЫВОД: Сделку можно считать завершенной только после того, как переход права собственности нашел отражение в ЕГРП и покупатель получает свидетельство о праве собственности на приобретенный объект недвижимости.
Передача объекта недвижимости от продавца к покупателю.
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (абз. 1 п. 1 ст. 556 ГК РФ). После подписания передаточного акта можно говорить о том, что обязательство между сторонами надлежащим образом исполнено.
Необходимо отметить, что передача имущества по передаточному акту может осуществляться и после государственной регистрации перехода права собственности. Иными словами, стороны имеют право договориться о передаче недвижимого имущества после государственной регистрации перехода права собственности на него. Поэтому у Росреестра отсутствует право требовать подтверждения такой передачи для целей государственной регистрации. Такой вывод сделал Президиум ВАС РФ в постановлении от 20 сентября 2011 г. No 5785/11. Если одна из сторон уклоняется от регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности (абз. 1 п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации).
ВЫВОД: Выгоднее внести в договор условие о подписании акта и передаче объекта недвижимости после регистрации права собственности на объект. В таком случае у нас будет уверенность в том, что покупатель не начнет «хозяйничать» на объекте до регистрации права собственности, которую он в последующем может просто отказаться производить, так как например, объект ему будет уже не нужен. У этого способа есть и минусы, один из них заключается в том, что пока между сторонами не будет подписан акт приема-передачи объекта, риск его случайной гибели целиком и полностью лежит на нас.
Документы необходимые для регистрации сделки и внесении сведений в ЕГРП.
Помимо заявления о государственной регистрации, заявители должны приложить документы, необходимые для проведения государственной регистрации (абз. 1 п. 2 ст. 16 Закона о государственной регистрации). Полный перечень документов в каждом конкретном случае определяется индивидуально. Общие требования к документам указаны в статьях 16–18 Закона о государственной регистрации и Методических рекомендациях по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утвержденных приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. No 184).
Примерный список документов, которые необходимо приложить к заявлению о государственной регистрации:
1.Договор купли-продажи, передаточный акт. Количество, равное числу участников сделки, и один для регистрационного дела.
2.Документы органов технической инвентаризации (например, технический паспорт, кадастровый паспорт, выписка из реестра объектов градостроительной деятельности).
3.Решение об одобрении сделки либо подтверждение, что сделка не является для организации крупной.
4.Копия и подлинник платежного документа об оплате госпошлины. Государственная пошлина за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества составляет для физических лиц 2 тыс. руб., для организаций – 22 тыс. руб.
5.Заявление о регистрации залога на объект.
Частичная оплата. Задаток/залог объекта недвижимости.
В данной ситуации Управление Росреестра информирует о том, что в соответствии с пунктом 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Таким образом, продавцу следует очень внимательно отнестись к составлению договора купли-продажи, а именно не предусматривать в договоре купли-продажи условий, отменяющих нахождение в залоге у продавца товара, проданного в рассрочку.
Кроме того, при подаче документов на государственную регистрацию перехода права собственности на отчуждаемый объект недвижимости от продавца к покупателю и права собственности покупателя следует дополнительно представить заявление о государственной регистрации залога.
В указанном случае при государственной регистрации права собственности покупателя на упомянутый объект недвижимости будет зарегистрирован залог в пользу продавца. При наличии в Едином государственном реестре недвижимости таких сведений новый собственник не сможет продать принадлежащий ему объект недвижимости без согласия залогодержателя (продавца).
После проведения всех расчетов по договору необходимо будет представить совместное заявление залогодателя и залогодержателя о прекращении регистрационной записи об ипотеке. Государственная пошлина за прекращение записи об ипотеке не взимается.
Пунктом 2 статьи 20 Закона об ипотеке установлено, что государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя без уплаты государственной пошлины. В соответствии с пунктом 2 статьи 20 Закона об ипотеке государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом (см. Письмо Росреестра от 28.03.2012 No 14-2192-ГЕ «О государственной регистрации ипотеки»).
Что выгоднее, аванс или задаток?
Внесение предварительной суммы свидетельствует о серьезном намерении покупателя приобрести объект недвижимости. Поэтому продавцу невыгодно готовиться к сделке (в частности, показывать необходимые документы) без предварительной оплаты.
Чаще всего продавец настаивает на получении аванса, в то время как покупателю выгодно передать задаток. Это два разных условия, которые влекут разные последствия. По сути в обоих случаях производится предоплата, вопрос только в том, как обозначить эту сумму в договоре: аванс или задаток. Поэтому нередко по сделкам, связанным с куплей-продажей, продавец настаивает на авансе, а покупатель – на задатке. Если договор не будет заключен, продавец просто вернет аванс покупателю. Если же предварительную оплату оформить в виде задатка, то покупатель сможет понудить продавца к заключению договора купли-продажи (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ). А при отказе продавца от заключения сделки задаток придется вернуть в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Указанная выше ситуация (продавец настаивает на авансе вместо задатка) относится к случаю, когда продавец таким образом перестраховывается, боясь, что сам откажется от заключения договора купли-продажи. Если же продавец уверен, что не передумает, то ему выгодно согласиться на получение задатка. В этом случае, если сделка не состоится по вине покупателя, то денежная сумма остается у продавца (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Тогда как в случае передачи обычного аванса продавец должен будет вернуть покупателю полученные деньги, и в этом случае у продавца остается лишь право на взыскание убытков.
Существенные условия договора.
Договор купли-продажи недвижимого имущества – договор, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Такой договор является разновидностью договора купли-продажи и регулируется общими положениями о купле-продаже в части, не урегулированной специальными нормами параграфа 7 главы 30 «Купля-продажа» Гражданского
кодекса РФ (п. 5 ст. 454 ГК РФ). Статья 130 Гражданского кодекса РФ определяет перечень имущества, которое закон относит к недвижимому имуществу и на которое распространяются правила, применяемые по отношению к продаже недвижимости. Особенности договора купли-продажи недвижимости: должен быть заключен только в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами(ст. 550 ГК РФ). Заключение договора купли- продажи недвижимости иными способами не допускается; закон устанавливает существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества, при отсутствии хотя бы одного из которых он будет признан незаключенным. Существенные условия договора купли-продажи недвижимости Договор считается заключенным, когда между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Перечень существенных условий:
1. Условия о предмете договора. Предмет договора должен четко определять итог, к которому стороны желают прийти в результате реализации договора. Предметом договора купли-продажи являются индивидуально-определенные вещи, имеющие уникальные признаки, которые зафиксированы, например, в документах органов технической инвентаризации, кадастровом паспорте.
2. Условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида. Договор купли- продажи недвижимости представляет собой один из договоров-исключений, в котором цена является существенным условием договора.
Цена в договоре купли продажи недвижимого имущества должна быть согласована в письменной форме, иначе договор будет считаться незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Закон относит к существенному условию договора купли- продажи жилого помещения перечень проживающих в нем лиц, сохраняющих право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
3. Условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ). Соответственно, должны быть согласованы условия, которые продавец обозначил как существенные. Порядок расчетов с покупателем и государственная регистрация договора Вопрос денежного обеспечения почти всегда оговаривается перед сделкой.
Как сторонам обезопасить себя? Аккредитив?
Фактически аккредитив является гарантом безопасности сделки доя обеих сторон. Например деньги из банка поступят на наш счет только в случае регистрации права собственности на объект недвижимости. Таким образом воспользоваться таким механизмом, как аккредитив можно, как в ситуации когда объект приобретается по его полной стоимости, так и в случае его приобретения в рассрочку.
Например у «Сбербанка» имеются рекомендуемые формулировки для составления договора купли-продажи в случае применения аккредитива:
1. В случае если объект приобретается за счет собственных средств по его полной стоимости:
«Расчеты по настоящему Договору осуществляются посредством безотзывного покрытого аккредитива, открытого Покупателем на следующих условиях:
Банк - Эмитент и Исполняющий Банк по аккредитиву – ПАО Сбербанк. Сумма аккредитива - __________.
Получатель: ФИО/наименование Продавца и реквизиты счета.
Срок действия аккредитива - _______ (_____) календарных дней.
Для исполнения аккредитива в ПАО Сбербанк представляется Оригинал1 выписки из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающей право собственности Покупателя на _____ (указать объект недвижимости).
Все банковские комиссии и расходы по Аккредитиву несет Покупатель. Залог в пользу Продавца на основании п.5 ст. 488 ГК РФ не возникает.»
2. В случае если объект приобретается за счет за счёт собственных и кредитных средств:
«Покупатель производит оплату Цены Договора, указанной в п.____ Договора, за счет собственных средств в размере _______________ (прописью) рублей 00 копеек и за счет кредитных средств в размере ______________ (прописью) рублей 00 копеек в соответствии с Кредитным договором No_________ от ____, заключенным в городе ________ между Покупателем и Публичным акционерным обществом «Сбербанк России» (сокращенное наименование – ПАО Сбербанк). Условия предоставления кредита предусмотрены Кредитным договором.
Расчеты осуществляются по Аккредитиву, открываемому Покупателем в день подписания сторонами настоящего Договора, на следующих условиях:
Вид Аккредитива – безотзывный покрытый.
Банк-эмитент и Исполняющий банк - ПАО Сбербанк.
Сумма аккредитива - __________ (__________).
Получатель: ФИО/наименование Продавца и реквизиты счета.
Срок действия аккредитива: не превышает 180 (Сто восемьдесят)
календарных дней с даты открытия.
Все банковские комиссии и расходы по Аккредитиву несет Покупатель.
Для исполнения Аккредитива в ПАО Сбербанк представляется Оригинал1
выписки из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающей право собственности Покупателя на _______ (указать объект недвижимости) и наличие обременения - ипотеки в силу закона в пользу ПАО Сбербанк.
Частичная оплата по аккредитиву не предусмотрена.
Все банковские комиссии и расходы по Аккредитиву несет Покупатель. Залог в пользу Продавца на основании п.5 ст. 488 ГК РФ не возникает.»