Каждый раз, оценивая недвижимость, пишу пояснения - почему я называю именно такой диапазон. А так как привык объяснять подробно - соберу в серию постов, максимально для всех.
Факторы будут как очевидные, так и нет - не удивляйтесь очевидному. Кому-то очевидно, а кто-то первый раз прочитает.
Более того, если я что-то забуду - пишите в комментариях, добавим.
Будет такая сборная методичка :)
Итак, поехали:
1. Стоимость ипотеки для покупателя
Неочевидный для многих момент. В последнее время ооочень часто его привожу.
Конкуренция между вторичкой и новостройками сейчас проходит не только по границе новое-старое/свежее-уставшее.
Но и по границе стоимости ипотеки.
Стандартные льготные ипотеки - это 5-8%. Учитывая различные программы застройщиков, иногда бывает и 4-5 (и это мы ещё не учитываем некоторые программы под 0,1%).
Если сравнить с ставкой на вторичном рынке - 16-18%, то неприятие вторички проходит сначала на уровне этих цифр. Почти в 2,5-3 раза дороже ипотека(!).
А потом - на уровне сравнения ежемесячного платежа. Разница между отдавать 30 или 80 тысяч в месяц банку ощутима.
В эту категорию входит также разница между продажей квартиры по переуступке (льготная ипотека возможна) и после оформления в собственность.
Покупателю купить по переуступке выгоднее.
Но. Если говорить о продаже новостройки от застройщика и по переуступке, то выбор при прочих равных всё равно лежит в сторону застройщика. А значит переуступка дешевле.
Итак, что получается, если проранжировать по уменьшению стоимости продажи примерно одинаковых квартир:
1. Квартиры от застройщика
2. Квартиры по переуступке
3. Квартиры на вторичном рынке (в собственности), даже если это тот же самый ЖК.
Так что, при прочих равных, более высокая ставка по ипотеке отсекает существенную часть потенциальных покупателей🤷🏻♂️
Часть 2 (в телеграм). Локация внутри города