Информацией о большом количестве пустующих в Минске офисов уже никого не удивить — к профициту и просевшим ставкам аренды за последние несколько лет все успели привыкнуть. Но от этого собственникам офисов легче не становится — проблема привлечения арендаторов по-прежнему стоит остро. Особенно если посмотреть, сколько собственник ежемесячно теряет на простое офиса. Мы посчитали, как изменилась эта цифра за последние 5 лет и спросили у специалиста, что можно сделать чтобы ее минимизировать.
Для правильного понимания текущей ситуации и сравнительных расчетов, следует напомнить ряд фактов из недавнего прошлого.
Факт №1. Как минимум последние лет 7, офисы в основном арендуются. В собственность их покупают редко и в основном для последующей сдачи в аренду. У подобного тренда есть 2 основных причины. Во-первых, это падение уровня цен в результате финансового кризиса 2014 года: к 2017 году ставки аренды и цены продажи в среднем снизились на 46% и 53% соответственно. Вторая причина в исчезновении наблюдавшегося еще в начале 2010–х годов дефицита офисов. В результате объемного выхода новых бизнес-центров за 2013-2015 он исчез, предоставив компаниям широкий выбор современных офисных площадей. В результате всего этого, бизнес-сообщество пересмотрело свое отношение офисам: с выгодного инвестиционного актива для вложения средств они постепенно превратились просто в пространства для работы - которое гораздо выгоднее арендовать, чем покупать в собственность.
Факт №2. Максимальный уровень ставок аренды наблюдался весной 2014 года, а минимальный - в настоящее время. В то время как последнее “ценовое дно” было зафиксировано в 2016 году, по окончанию мирового финансового кризиса. И начиная с 2017 года снова пошел в рост, однако так и не успел наверстать потерянные высоты - в 2020 году началась пандемия, а за ней массовый отказ от офисов и релокации. Поэтому последним годом, когда на рынке наблюдалась стабильность и отмечался рост спроса и ставок аренды, был 2019 год.
Факт №3. Объем предлагающихся в аренду офисов за последние 5 лет увеличился более чем в 5 раз - с 37 тысяч квадратных метров до 190 тысяч. Максимальная арендная вакантность офисов в Минске была зафиксирована весной прошлого года на уровне 230+ тысяч квадратов. Снижение вакантности за 2023 год объясняется тем, что некоторая часть офисов была сдана в аренду, а один из бизнес-центров просто ушел из активного предложения - полагаем временно, для вынужденной разработки новой “стратегии” по заполнению площадей, потому что демпинг стоимостью в течение года не сработал. При этом 2 бизнес-центра уже более трех лет остаются полностью пустыми. По этим причинам среди девелоперов уже вошло в тренд откладывание даты ввода в эксплуатацию новых бизнес-центров. Ведь если офисный центр будет введен, то это сразу ударит по кошельку собственника, как минимум, суммами эксплуатационных расходов. При этом вопрос “Кем его заполнить?” и “Как это сделать?” по-прежнему остается открытым.
А теперь давайте перейдем к расчетам финансовых потерь собственников пустующих офисов. Под ними понимаются, как минимум, упущенная выгода в результате простоя офиса без арендатора и эксплуатационные затраты, которые также ложатся на собственника, когда офис пустует.
Для начала проведем расчет на примере типового 100-метрового офиса класса “В+”, объективная рыночная ставка аренды которого в настоящее время составляет 12 EUR/квадрат с НДС. С учетом того, что собственник безуспешно пытается найти арендатора уже 3-й месяц, недополученная выгода (стоимость аренды) составляет 3600 EUR (12 EUR * 100 квадратов. * 3 мес.). Сумма весьма значительная, но не итоговая, поскольку в ней не учтены прямые затраты собственника на содержание офиса. В среднем, стоимость эксплуатационных затрат на 1 кв. м. офисов и сегодня, и пять лет назад осталась, составляет порядка 1,5 EUR/квадрат, что добавляет к сумме потерь собственника еще 450 EUR (1,5 EUR * 100 квадратов * 3 мес.). В результате итоговая сумма составляет 4050 EUR.
И это на сегодняшний день, а пять лет назад, когда ставки аренды в среднем были на 38% больше, а в частности по классу “В+” практически +60% (да-да, именно на столько они снизились по сравнению с началом 2019 года), потери собственника рассматриваемого офиса составили бы уже более 6000 EUR в месяц.
А теперь самое интересное - каковы совокупные потери от простоя офисов в рамках Минска? На сегодняшний день, это более чем 2,5 миллиона EUR ежемесячно! В то время пять лет назад, за счет гораздо более меньшей вакантности, эта сумма была значительно ниже - на уровне 670 тысяч EUR/мес.
— На сегодня основной враг собственника офиса в Минске — это время простоя без арендатора, — комментирует ситуацию руководитель “Твоя столица - Недвижимость для бизнеса” Руслан Орлов. — Поэтому мы всегда советуем начинать поиск нового арендатора сразу же, как стало известно о расторжении текущего договора аренды. Однако в текущей ситуации значительного превышения предложения над спросом, и это не является гарантом быстрого нахождения нового арендатора. Уменьшение вакантности офисных площадей за прошедший год особо не изменило баланса отношений спроса и предложений. Критическая масса свободных офисов также велика, и поэтому подход собственников “дать объявление и ждать звонка” сегодня не работает. Конкуренция слишком велика, а арендаторам сложно выбрать из многообразия предложений. Поэтому единственно рабочая тактика, это не пассивное ожидание, а активный поиск арендатора. Только в этом случае можно рассчитывать на успех и недопущение финансовых потерь. При этом, как показывают расчеты, в ряде случаев выгоднее предоставить скидку в несколько EUR на первые периоды аренды, но при этом получить арендатора.
