Почему цены на квартиры «перегреты» и единственный выход для рынка – снижаться.
Давайте разбираться.
За основу хочу взять два временных периода – 2020 год до введения льготной ипотеки, когда ключевая ставка была 4,25% и настоящий момент 2024 года, когда значение ключевой ставки 16%.
Отдельно хочу остановится на разборе понятия «уровень жизни».
Уровень жизни - показатель, отражающий благосостояние населения. Уровень доходов, возможность удовлетворения базовых потребностей граждан в еде, жилье, лекарствах и т.д.
От чего зависит уровень жизни? Уровень жизни определяется рядом показателей:
- уровень рождаемости и смертности
- условия жизни и ее качество
- возможность получить образование, медицинскую и социальную помощь
- возможность на отдых
- условия труда
- разница между доходами и расходами и ряд других показателей.
Здесь нам интересны именно – условия жизни и ее качество и разница между доходами и расходами.
Теперь внимание вопрос – как изменился наш с вами «уровень жизни» в период с 2020 до настоящего времени?
По порядку.
- Условия жизни для многих семей, которых коснулось СВО лично – невыносимы. Для тех «везунчиков», которых не коснулось – тоже морально не устойчивы.
- Качество жизни для всех изменилось в худшую сторону. Мы все плакали в пандемию, что нам плохо. Теперь все дружно говорим, верните нас в это плохое время.
- Разница между доходами и расходами увеличивается с каждым днем. Правда, не в большую сторону, а в меньшую.
Пометка для тех, у кого все отлично – я за вас рада! Но, как говорится, не от чистой души. Шутка.
Возвращаюсь к разбору.
Для наглядности примера, буду брать те же вводные данные, что и в расчете в статье «Считаем, что выгоднее - купить квартиру или арендовать»:
- молодая семья из двух человек
- месячный доход на двоих складывается из заработных плат
- к покупке будем рассматривать однокомнатную квартиру площадью 35-38 квадратных метров
- район рассмотрим Выхино в Москве
- пешая доступность от метро.
Кстати, интересный факт – обратите внимание, как изменилась цена в примере, на выбранную мной для покупки квартиру.
- 20 февраля - цена 11 100 000
- 6 марта - цена 10 750 000
- За 2 недели снижение – 3,15%.
- Изначально же, квартиру выставили на продажу 31 декабря 2023 года за 11 500 000.
- Снижение цены за 2 месяца – 6,52%.
А вот в статье «…Сколько же реально стоит моя квартира», я изначально рекомендовала выставлять квартиру на 5% ниже рынка. И, если бы собственники брали это в расчет и выставили 31 декабря квартиру за 10 900 000, а не за 11 500 000, то возможно уже смогли бы найти на нее покупателя. Для меня же сценарий продажи этой квартиры дальше очевиден – собственник будет пытаться «догнать» рынок, а не опережать его.
Итак, 2020 год до введения льготной ипотеки.
- Средняя стоимость квадратного метра в районе Выхино – 175 000 рублей.
- Стоимость 1-комнатной квартиры считаем исходя из выбранного нами метража квартиры, т.к. здесь не преследую цели учитывать другие параметры, влияющие на цену. Да, и сделать это в 2024 году нет возможности.
При стоимости метра 175 000 – 35-38 квадратных метров.
Итого получается цена: 6 125 000 – 6 650 000. И да, за такую цену, вполне было возможно купить 1-комнатную квартиру в районе Выхино в Москве.
- Ставка по ипотеке – 7,5%
- Первоначальный взнос по ипотеке 10% - 612 500 - 665 000 рублей соответственно
- Ежемесячный платеж при сроке ипотеки 30 лет – 38 545 – 42 215.
Расчет можно произвести в любом калькуляторе ипотеки, введя исходные данные.
- Средняя заработная плата в Москве – 56 000 рублей.
- Соответственно средний заработок на нашу семью из 2-х человек – 112 000 рублей.
- Аренда, выбранной нами квартиры, в 2020 году обошлась бы нам в 32 000 – 35 000 рублей.
- Разница между платежами по ипотеке и за аренду соответственно – 6 000 – 7000 рублей в пользу аренды. Но принципиальная разница небольшая для тех, кто хочет платить «за свою» квартиру, а не «чужому дяде».
- Остаток «на руках» после выплаты ежемесячного платежа по ипотеке – 73 500 – 69 800 рублей.
- Потребительская корзина стоит – 30 000 – 40 000 рублей или проще говоря – это сколько минимально тратит семья в месяц, проживая в Москве.
В понятие потребительской корзины входит набор необходимых продуктов и товаров для поддержания естественной жизнедеятельности человека.
Складывается из:
- продуктовая корзина - 15 000 – 20 000 рублей – это, как правило, 50% от потребительской корзины
- другие товары – 25% от потребительской корзины
- различные услуги – 25% от потребительской корзины.
Использовала источник: https://rosinfostat.ru/potrebitelskaya-korzina/ и полагалась на свою память.
- Если у семьи нет денег на первоначальный взнос по ипотеке, то продолжая снимать квартиру и минимально тратя в Москве, она может накопить на взнос за 12,2-18 месяцев.
Доход 112т.р – аренда 32-35т.р – потребительская корзина 30-40т.р. = 50-37т.р
Первоначальный взнос 612т.р–665т.р. / 50т.р–37т.р. = 12,2-18 месяцев.
Что мы могли позволить себе купить?
1. При наличии первоначального взноса, семья может позволить себе купить квартиру и продолжая минимально тратить, откладывать каждый месяц 43 500 – 29 800 рублей! Эту сумму семья может откладывать, инвестировать или за ее счет досрочно гасить ипотеку.
2. Молодая семья может позволить себе увеличить сумму ежемесячных платежей по ипотеке и сразу приобрести двухкомнатную квартиру, с расчетом на дальнейшее увеличение семьи.
3. Молодая семья может позволить себе продолжать снимать квартиру, а на разницу в своих доходах, арендных платежей и размера потребительской корзины, купить квартиру в новостройке, если их не устраивает «старый» фонд.
Даже после введения расчетов по эскроу счетам в 2019 году, цены на новостройки к середине 2020 года прибавили в цене пока «подъемную» для всех сумму – 5-10%. С учетом того, что тогда даже думать мы не могли, что цена в строящемся доме может быть больше цены на вторичке – рынок новостроек был адекватным и доступным большинству.
4. Ставка по ипотеке была едина для всего рынка. Все были равны в условиях и могли, отталкиваясь лишь от своих желаний и возможностей, позволить себе выбирать. Выбор – главное преимущество, которого нас решили.
- Вот такая математика была в 2020 году до введения льготной ипотеки.
- Занимательное занятие, я вам скажу. Но выводы делать рано.
- Надо посчитать, что мы имеем сейчас. А точнее к чему мы пришли.
Статья вышла большая, поэтому расчеты за 2024 год и мои выводы, исходя из них, я напишу во второй части, которую опубликую завтра.
Подпишитесь на мой канал, чтобы ничего не пропустить.