Сервитут — это обременение, которое накладывается на чужое имущество с целью доступа к соседним землям. Если нет доступа к определенному участку, то может быть наложен сервитут на соседний участок, для обеспечения доступа. Сервитут бывает публичный и частный.
Частный сервитут в большинстве случаев может быть достигнут через соглашение между сторонами. Обременение сервитутом устанавливается только на тот надел, который размежеван и зарегистрирован в Росреестре.
Какие документы могут понадобиться для оформления добровольного сервитута?
✅ кадастровый план участка,
✅ выписка из ЕГРН,
✅ обоснование для наложения сервитута,
✅ план соглашения о стоимости сервитута или плате за его установление.
Обычно сервитуты платные. Есть несколько нюансов при составлении соглашения.
⛔️ Сервитут нельзя установить на участок, на котором уже есть другие обременения, например, арест. В выписке из ЕГРН, в графе обременения, должно быть указано их отсутствие.
❗️За сервитут можно брать плату. Это разрешено для того, чтобы собственнику было проще договориться и не доводить дело до суда. Но размер платы должен быть обоснованным и не иметь признаков завышения, иначе Росреестр не пропустит такое соглашение.
⏳ У сервитута может быть срок действия, например, соседу нужен подъезд к своему участку через чужой участок только на один год, пока идет перепланировка. В соглашении можно указать любой срок, на который согласны обе стороны.
Публичный сервитут накладывается без учетов интересов собственника. Например, если администрации нужно проложить газопровод через чужой участок, она устанавливает обременение. Но если собственник сможет найти доказательства того, что трубы можно положить вокруг участка, наймет специалистов и проведет необходимую экспертизу, то он имеет право подать в суд, где решение администрации могут отменить.
Сервитут распространено среди земельных участков, когда один надел перекрывает доступ к другому. Если при покупке земельного участка вы видите, что к этому участку нет дороги, то обязательно требуйте от продавца, есть ли установленный сервитут. В любом случае, наличие сервитута всегда отражено в правоустанавливающих документах.
⚠️Иногда, если нужно, например, проложить линейные коммуникации через конкретный земельный отдел, сервитут не устанавливают, а изымают участок в пользу государства. Объясняется это тем, что трубы и провода нужно постоянно обслуживать, а значит на земле с магистральными коммуникациями нельзя строить дома и разводить хозяйство. Поэтому государство изымает такой участок и выплачивает собственнику денежную компенсацию.
Предоставление права ограниченного пользования на чужой участок требует документального оформления. В этом заинтересован в первую очередь будущий обладатель сервитута. Перед заключением соглашения стоит убедиться, что границы земельного участка, на одной из частей которого планируется зарегистрировать сервитут, точно установлены. Если нет, то нужно их установить. Если сервитут на часть участка вам необходим на срок более 3 лет, то нужно провести межевание и поставить эту часть на кадастровый учет. Выполнить работу по межеванию поможет кадастровый инженер.
Если же вы собираетесь прибегать к праву ограниченного пользования частью чужой земли менее 3 лет, закон разрешает обойтись без межевания. Не требуются проведения межевания в ситуации, когда сервитут планируется установить на весь земельный участок, ранее поставленный на кадастровый учет.
Обременение земельного участка сервитутом не лишает его основного собственника права владения, пользования и распоряжения.
Сервитут играет большую роль в земельном праве, так как никто не может ограничить доступ к участку, который находится в собственности и зарегистрирован. И хорошо, что оно есть, потому что бывает, что размежевались таким образом земельные участки, что, к сожалению, нет подъезда и прохода к участку. Бывают такие обстоятельства, когда супруги владеют двумя земельными участками. А потом, к сожалению, брак расторгается и начинается дележка имущества. И после разделения, владений на две половины, к одному из участков можно проехать и подойти только через участок бывшего мужа или бывшей супруги. И естественно, что если нет других вариантов подъездных путей к участку с других сторон, то возможно только установить его через участок экс-супруга, в добровольном или судебном порядке.
Но я очень советую при покупке земельного участка обращать внимание, есть там сервитут, или нет. Если вы видите, что подъезд к участку непонятный, к нему не проходит дорога, то стоит задуматься, не создаст ли такой участок кучу головной боли.