Здравствуйте уважаемые читатели, это пояснения к той статье что вышла вчера и вызвала определенный интерес у вас.
Если вы начали с нее то я бы рекомендовал сначало прочитать ее..
Ссылка будет чуть ниже.
А теперь перейдем к разбору той самой ситуации и в чем ее особенности .
Напомним что при продаже покупатель проверяя объект смотрит на те обременения ( ипотека, договор аренды итд в публичном органе).
В нашем случае такой запрос был и покупатель удостоверился, что обременений ( в виде аренды ) нет.
Значит все в порядке и он при покупке не должен учитывать права третьих лиц.
Затем при покупке и осмотре объекта ему рассказали о наличии в объекте арендатора который снимает жилье уже чуть более года и ещё бы хотел немного поснимать.
Напомним наличие этого факта продавец мотивировал небольшой дисконт по цене.
Посмотрев договор покупатель ( с его слов ) увидел стандартный срок в 11 месяцев и больше особенно ничего не рассматривал.
По условиям да вообщем то и по закону ( покупатель не помнит кто предложил ) они составили трёхстороннее соглашение о переходе прав ( тем самым закрепили обязанности за новым покупателем ).
Ну и далее они добровольно начали исполнение договора на прежних условиях.
Подведем итог.( Печальный )
- покупатель знает о наличии арендатора ( и не может сослаться на отсутствие обременения в публичном органе)
- покупатель ( заключил соглашение о переводе прав и обязанностей по договору аренды на себя добровольно) тем самым практически лишил себя права на отказ от договора.
- покупатель добровольно начал исполнять договор ( напомню он получал плату на свой счёт).
Ну и вишенка на торте это третейская оговорка в случае расторжения договора в одностороннем порядке. Она даёт шанс не ходить в суд общей юрисдикции.
А то что в таких судах основной упор делается на отношения юридических лиц и они очень четко толкуют договоры шансов на удовлетворения претензий арендатора достаточно много ( если не сказать больше ).
Весь набор этих факторов не давал практически никаких возможностей отказа от договора ( и как следствие похода в суд ).
В своих требованиях арендатор был четко подготовлен .
Его устраивала КВ, его устраивала локация ( не разу не дешёвая ).
И он от добровольного расторжения договора отказался сразу и на отрез.
Напомнив нам, что если вдруг мы решим идти в суд то он конечно освободит нам объект но заключит замещающую сделку ( это такая сделка которая закрывает потребности стороны в споре).
А аренда схожего объекта в той локации была примерно на 15% выше текущей.
Итак :
Объект куплен -да
Пользоваться им можно - нет
Расторгнуть договор добровольно можно - нет
Решаемая проблема - да
Я умышленно не писал кучу статей которые помогают этому троянскому коню иметь очень твердые позиции.
У нас часто люди которые просто открывая кодекс читают нормы и на свой вкус трактуют нормы.
Забывая что существуют постановления пленумов и судебная практика.
Чтобы хотелось порекомендовать людям в схожих обстоятельствах.
Как минимум если вы видите что-то нестандартное ( даже если это вполне стандартный договор ) дать его прочитать специалисту.
Или взять паузу и уточнить те права и те обязанности которые будут подразумевать ваши возникающие отношения.
Конкретно в этом случае можно было взять обязательство с арендатора освободить квартиру до удобного покупателю числа и тогда проблем бы не случилось.
Но возможно и продажи тоже бы не было.
Потому как с виду все было хорошо. А такие договора не так часто встречаются и такие случаи с наличием арендатора редки.
У нас в практике он вообще один.
Ну а вам дорогие читатели этот случай поможет избежать подобных ловушек.
И ещё один совет не стесняйтесь уточнять при заключении договора те права и обязанности которые он порождает.
Не все специалисты в праве и не обязаны знать все на 5 ( как герои этой статьи ).
Лучше спрашивайте и консультирует есть и тогда ваше образование не будет таким дорогим как у нашего клиента ( но впрочем он был рад что все хорошо закончилось ) хоть и не без потерь .
-
