Квартиры, купленные в ипотеку, часто сдают в аренду или наем с целью компенсации ежемесячных платежей. Но не противоречит ли это действующему законодательству? На каких условиях можно сдавать квартиру с обременением? Разберемся с нюансами.
Условия сдачи
Действующим ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ в России не запрещается сдавать ипотечную квартиру. Объект, приобретенный на средства банка, является собственностью заемщика. Однако владелец должен соблюдать ряд условий:
- учитывать банковские ограничения на сдачу недвижимости;
- если используется недвижимость, приобретенная в ипотеку с привлечением средств материнского капитала, от этого не должны ухудшаться условия жизни ребенка.
В процессе сдачи ипотечной недвижимости, должно сохраняться ее целевое назначение. Банк может поставить запрет на пользование ею в качестве коммерческого помещения. Перед сдачей квартиры необходимо ознакомиться с кредитным договором. Если в документе прописаны ограничения по аренде, придется посетить отделение банка и получить официальное согласие в письменном формате. Если в договоре запрет не прописан, то согласие кредитора на сдачу ипотечной недвижимости не требуется.
Стоит помнить, что понятия аренды и найма не являются одинаковыми. Договор на найм жилого помещения можно подписать на срок до 5 лет, только с физическими лицами. Договор на аренду можно заключить с юридическим лицом на неограниченный период. Аннулирование договора найма возможно в одностороннем порядке, договор аренды расторгается только через суд.
Как согласовать с банком сдачу ипотечного жилья?
- Для начала следует определите арендную ставку с учетом ежемесячных выплат по кредиту и коммунальным услугам, расходов на ремонт, налога на имущество, страховки жилья. Расчеты должны быть подробными, чтобы учесть все «за» и «против». Если стоимость аренды не покрывает взносы по ипотеке, смысла в поисках съемщика нет.
- Выбор системы налогообложения. Вы можете платить НДФЛ по ставке 13% как физлицо. Для ИП доступна патентная система, ставка по которой - 6%. Но выгоднее всего зарегистрироваться в качестве самозанятого. Если квартира сдается физическому лицу, ставка составит 4%, при сдаче юридическим лицам - 6%.
- Заручитесь банковским разрешением на сдачу квартиры, если запрет закреплен в договоре. После рассмотрения официального заявления кредитор может выставить индивидуальные условия, уменьшить срок договора аренды/найма до двенадцати месяцев с запретом автоматического продления.
- Процедура сдачи квартиры предполагает заключение договора. Для перехода к финальному этапу следует подготовить пакет документов. Он включает:
- выписку из ЕГРН;
- удостоверения личности для сторон сделки;
- справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
- договоры, на основе которых установлено право собственности на жилье.
- Перед заключением договора с арендатором, согласуйте размеры платежей за коммунальные услуги, их включение в арендную плату. Уточните правила проживания в квартире и сделайте опись имущества в акте приема-передачи, чтобы обеспечить компенсацию в случае нанесения съемщиком ущерба. В договоре должно быть указано, что жилье с обременением, то есть куплено в ипотеку.
- После обсуждения всех пунктов и согласования условий стороны могут переходить к подписанию документа. Договор найма или аренды заключается в двух экземплярах как минимум. Если срок сдачи превышает один год, потребуется пройти регистрацию документа в Росреестре. Сделать это необходимо в течение 30 дней с момента заключения.
Предусмотрены ли ограничения, если квартира приобретена с привлечением материнского капитала?
Прямого запрета законодательством не предусмотрено. Но средства материнского капитала выделяются в целях улучшения жилищных условий, не для использования в коммерческих целях. Если сдача квартиры, купленной на деньги материнского капитала, ведет к снижению качества жизни детей, органы опеки могут лишить права на маткапитал.
Что если банк не дает согласие?
Сдавать жилье без согласия банка очень рискованно. Кредиторы заинтересованы в том, чтобы недвижимость оставалась ликвидной. Представитель банка может периодически проверять состояние жилья, условия ее содержания. При выявлении и подтверждении информации о незаконной сдаче, банк может вынести предупреждение или сразу наложить санкции, обязать к выплате штрафов или досрочному погашению ипотеки.
Когда крайне требуется сдать квартиру, можно сделать так, чтобы банк пошел вам навстречу. Подайте заявление о пересмотре условий кредитного договора, аргументируя это тем, что без сдачи жилья вы не сможете исполнить свои кредитные обязательства.
Вы также можете сдавать жилье без заключения договора найма. Однако ответственность за восстановление имущества, испорченного съемщиком в ходе пользования, вы берете на себя.
---
Вы хотите знать больше о финансах? Загляните в наш раздел Банк знаний.
Вам нужны деньги? Обратитесь к нам.
