- Права зарегистрированы в соответствии с законодательством Российской Федерации - сведения об объекте внесены в ЕГРН;
- В ЕГРН значатся те же паспортные данные продавца, что и в предъявленном Продавцом паспорте.
- На квартиру не наложены обременения и аресты, зарегистрированные в ЕГРН.
- У собственника на руках полный пакет документов: Правоустанавливающие и правоподтверждающие, и он дал с ними ознакомиться. А также дополнительные документы, в зависимости от способа приобретения Квартиры Продавцом.
- Расположение квартиры соответствует техническому плану.
- В квартире не имеется задолженностей по обязательным платежам.
- В квартире не зарегистрированы и не проживают лица, сохраняющие право пользования помещением, после его продажи.
Только при наличии всех необходимых документов и правильной регистрации прав собственности можно быть уверенным в законности и безопасности сделки. Поэтому не торопитесь приобретать квартиру, проведите тщательную проверку и удостоверьтесь что все аспекты сделки соответствуют законодательству Российской Федерации.
1. Один из ключевых аспектов - это правильная регистрация прав собственности на объект недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
ЕГРН - это база данных, в которой содержатся сведения об объектах недвижимости, их владельцах и правах собственности на них. Приобретая квартиру, необходимо убедиться, что информация о данном объекте внесена в ЕГРН и соответствует действительности.
п. 5, ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ: “Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке”.
Если право Продавца на квартиру приобретено до 1998 года, то сведения о правообладателях таких Объектов, не внесенные в базу ЕГРН, можно зарегистрировать до выхода на сделку, как ранее возникшее право.
2. Обратите внимание на сведения, внесенные в ЕГРН. В них должен быть правильно указан адрес квартиры, ФИО правообладателя/лей (и данные документов, удостоверяющих личность), а также наименование документов, на основании которых право Продавца зарегистрировано в ЕГРН.
Проверка информации в ЕГРН позволяет избежать различных юридических проблем и обеспечивает правовую чистоту сделки. Поэтому перед покупкой квартиры следует внимательно изучить данные в ЕГРН и убедиться, что все документы соответствуют установленным требованиям.
В свежей выписке ЕГРН “Об объекте недвижимости” также будет указана информация о наличии/отсутствии, зарегистрированных арестов, обременений и иных ограничений, наложенных на право Продавца распоряжаться Квартирой.
3. У продавца должны иметься все документы, на основании которых он приобрел право собственности на квартиру. Таких документов может быть большое разнообразие, начиная от договора купли-продажи и заканчивая свидетельством о наследстве. Но, в любом случае, это должны быть те документы, из которых четко понятно, когда и почему Продавец стал собственником квартиры, и, как говорилось выше, название этих документов должно фигурировать в ЕГРН. Кроме того, можно попросить продавца заказать выписку из ЕГРН: “О содержании правоустанавливающих документов”, чтобы убедиться, что это именно тот правоустанавливающий документ, который вам показывают. Особенно актуальна эта выписка, для подтверждения права в сделках, которые возникли после 29.06.2022 года, когда регистрация перешла в электронный формат и прекратили ставить штампы с номером регистрации на правоустанавливающий документ.
4. Изучение технических документов на квартиру (это может быть технический паспорт или технический план) поможет вам точно определить, что это именно та квартира, которую вам предлагают к покупке, а также, что в квартире не была произведена неузаконенная перепланировка. Кстати, в выписке ЕГРН “Об объекте недвижимости”, чаще всего, прикреплена схема квартиры, и план ее расположения на этаже.
5. Убедитесь, что на квартире не имеется задолженностей по квартплате и иным обязательным платежам, таким как электричество, капитальный ремонт, вывоз мусора. Ведь задолженность по оплате капитального ремонта переходит на нового собственника квартиры, а задолженность по иным обязательным платежам может потрепать нервы новому собственнику, так как УК будет включать этот долг в новую платежку, так как сумма долга по лицевому счету не будет скорректирована сразу.
Для того, чтобы проверить задолженности, попросите продавца предоставить вам финансово-лицевой счет, единый жилищный документ, или иные документы от ресурсопоставляющих компаний, и управляющей компании, о наличии/отсутствии задолженностей.
6. Также стоит убедиться, что в квартире не зарегистрированы по месту жительства лица, которые в соответствии с законом сохраняют право пользования квартирой, даже после перехода права собственности на нового собственника. Это могут быть лица, отказавшиеся от участия в приватизации квартиры, которые на момент приватизации в ней были зарегистрированы и проживают до сих пор.
Для этого, попросите продавца предоставить выписку из домовой книги, или иной документ от ФМС, в котором содержится информация о постоянно и временно зарегистрированных, в квартире, лицах.
В данной статье описан краткий алгоритм мероприятий для безопасной покупки квартиры, на который можно опираться, при сделках с недвижимостью.
Если вы хотите более глубоко изучить данный вопрос, и погрузиться в детальный подход к действиям по подготовке и проведению безопасной сделки, а также минимизировать судебные риски при покупке квартиры, то здесь вы найдете все необходимое: https://www.litres.ru/book/olga-moskvina-320477/pokupka-kvartiry-na-vtorichnom-rynke-gid-po-uridiches-70454716/
