Читайте историю Ксюши Роговой и узнайте нестандартный способ выкупа квартир дешевле рынка 👇
🎤 Я работаю в команде Лушниковой Алены.
Начала свой путь с того, что пришла к Алене помощником. За два года работы с ней выросла до руководителя агентского направления.
🧠 Выбор стратегии
Часто в процессе сотрудничества анализирую стратегии и тактики клиентов.
Одна моя клиентка участвовала в торгах по недвижимости в Санкт-Петербурге. Объектами ее внимания были комнаты. Меня заинтересовала эта тактика.
Клиентка рассказала, что покупка комнаты — выгодное вложение. Стоимость комнаты гораздо ниже по сравнению с ценой квартиры. Если сдавать несколько комнат, то выгода от сдачи сильно выше, чем с квартиры.
Я оценила рынок и поняла, что спрос на комнаты есть, и приступила к поиску объекта.
🔎 Поиск и анализ лота
Нужный лот в Москве нашла практически сразу — это была комната 14 м² в трехкомнатной квартире с начальной ценой 2 363 000 ₽ >> https://clck.ru/39CZ3o
Преимущество было в том, что она находилась в соседнем доме от места моего проживания. Это означало, что с объектом не будет много проблем, связанных с реализацией, и я смогу до него быстро добраться, а в Москве это немаловажно.
Аналоги по рынку стоили в районе 4 млн ₽.
На объект мне попасть не удалось. На тот момент я находилась в другом городе, а мой представитель не смог приехать в назначенное время из-за работы. Поэтому покупка проходила вслепую.
Изначально моя тактика была спекуляция — купил/продал. Меня устраивала невысокая маржинальность. Я понимала, что смогу быстро привести в порядок комнату и продать ее выше аналогов по рынку.
Параллельно планировала сдавать комнату иностранцам. Им не все рады, и я могла бы больше заработать на сдаче, чем конкуренты, которые сдают только славянам.
🏆 Участие в торгах
В торгах принимали участие 8 человек, включая меня.
На старте стоимость лота составляла 2 363 000 ₽, а выиграла я его за 3 308 200 ₽.
📃 Оформление в собственность
На оформление имущества понадобилось меньше месяца — торги проходили 24 мая, а в право собственности я вступила 21 июня.
Все прошло легко, так как имущество было куплено у государства. Они все оформили сами, я просто выдала им доверенность. Обременений никаких не было.
Тогда я даже не предполагала, чем обернется эта покупка.
💰 Сдача в аренду
Перед сдачей квартиры в аренду сделала уборку, а мебель взяла в дар на Avito. Наняла электрика, он привел в порядок розетки и люстру. На разные декоративные мелочи потратила порядка 20 000 ₽.
Объект выставила за 25 000 ₽ в месяц и быстро сдала. Но парень прожил всего месяц и уехал в свой регион.
После этого комната простояла свободной около месяца, и затем туда заехала пожилая женщина. Ее родственники самостоятельно сделали небольшой косметический ремонт и попросили меня установить новое окно. Я пошла навстречу — затраты составили 33 000 ₽. Затем квартиранты приобрели батареи и попросили их установить, так как в комнате было прохладно. Установка батареи стоила 15 000 ₽.
На тот момент в трехкомнатной квартире никого по соседству не было. Получалось, что за 25 000 ₽ женщина снимала однокомнатную квартиру.
При этом стоимость аналогичных объектов составляла от 15 000 до 20 000 ₽. Почему у меня было дороже? Потому что изначально я планировала сдать этот объект людям, которые были непривлекательными для моих соседствующих конкурентов.
🔥 Преимущественное право
На этапе оформления первой комнаты я выяснила, что вторая комната принадлежит городу Москва.
Я немедленно решилась приобрести ее, но уже по преимущественному праву. Купила в ипотеку, чтобы не морозить все средства в одном объекте.
Сделала в ней косметический ремонт самостоятельно, потому что по соседству уже живёт приличный человек, а значит, в эту комнату я тоже должна подселить кого-то приличного.
На этапе ремонта я выяснила, что третья комната ранее сдавалась по социальному найму и теперь никем не сдаётся. Человек выписался, и объект никому не принадлежит.
Я написала заявление и составила обращение к ДГИ с просьбой продать эту комнату. На данный момент письмо находится на рассмотрении. Уже сделана оценка, чтобы предложить ее на выкуп. Надеюсь, что эту комнату оценят в 2 500 000 ₽ — она 14 м² с балконом, а первая комната была такой же квадратурой с начальной ценой 2 363 000 ₽.
👛 Стоимость квартиры
Первую комнату я выкупила на торгах за 3 300 000 ₽. Вторую — по преимущественному праву с помощью ипотеки за 3 345 000 ₽. Планирую выкупить оставшуюся комнату за 2 500 000 ₽.
Итого трехкомнатная квартира обойдется мне в 9 145 000 ₽, когда подобные объекты на рынке стоят от 16 500 000 ₽.
❤️ Любимый инструмент на TBankrot
В своей работе я постоянно использую TBankrot. Как по мне, у вас самый удобный интерфейс. Есть вся необходимая первичная информация. Более того, можно заказать дополнительные отчеты и презентации для эффективной работы с клиентами. Желаю вам успехов и процветания)
🤝 Советы начинающим
Посвящайте много времени поглощению информации, следите за лидерами рынка. Учитесь у лучших.
Знайте, что на торгах есть реальные кейсы и есть спекуляция на нереальных.
Опыт приходит только с практикой — можно сидеть и анализировать чужие успехи или неудачи, и за это время пропустить всю выгоду, которую несет в себе сфера торгов.
Внимательно подходите к анализу лота и имейте в запасе несколько тактик.
_________________________________________________________________________________
❓ Как вам такая стратегия выкупа квартир? Как думаете, можно ли таким образом приобрести квартиру еще дешевле, чем прямиком с торгов? Пишите свое мнение в комментариях 👇
___________________________________________________________________________________
🔥 Подписывайтесь на наши социальные сети, там мы публикуем выгодные лоты и полезные материалы о торгах:
____________________________________________________________________________________