Ещё одним вариантом инвестирования в нынешних условиях, кроме покупки обычных квартир или строительства частных домов, считается приобретение апартаментов. Такой вариант подходит тем, кто намерен получать стабильный доход со своих вложений, и желает, чтобы он был выше банковского процента.
Об этом рассказал коммерческий директор ГК «ПСК»* Сергей Софронов.
Вариант вдолгую
Иван Петров, SPB.AIF.RU: Насколько выгодно инвесторам вкладываться в данный сегмент в настоящих экономических условиях?
Сергей Софронов: Текущие экономические условия для частного инвестора отличаются разве что соблазном положить средства на депозит под большой процент. Но такие предложения обычно ограничены 3–6 месяцами. И когда срок вклада истечёт, инвестор всё равно остаётся с деньгами и с исходным вопросом — куда вкладывать? Имевшиеся варианты и условия за это время могут поменяться. Например, тот же апартамент подорожает или, скорее всего, уже будет продан.
Инвестиции в доходную недвижимость — в сервисные апартаменты — нужно рассматривать, как вдолгую. Приобретаемые апартаменты сдаются в аренду годами, и целью инвесторов является получение ежемесячного стабильного дохода, причём на выбор. Или же фактического, исходя из того, насколько был успешен месяц аренды, или гарантированного. У нас, в апарт-отелях Avenir, для инвесторов есть оба варианта.
Летом сеть Avenir делает упор на краткосрочную аренду, преимущественно принимая туристов. Осенью, зимой и весной в приоритете средне- и долгосрочная аренда. Её выбирают сотрудники компаний в командировках и стажировках, студенты и другие категории, вплоть до медицинского туризма. Словом все, кому нужно приехать надолго или ненадолго в Петербург.
Эта комбинированная модель для наших апарт-отелей Avenir является базовой. За счёт неё мы выравниваем загрузку в течение года, избегаем сезонных просадок и обеспечиваем собственникам доходность. Кстати, загрузка апарт-отелей в Петербурге в среднем на 15% выше, чем у классических гостиниц. Загрузка номерного фонда в апарт-отелях Avenir в нашем управлении в сезон была от 90 до 100%. Результаты минувшей осени — от 87 до 95%.
Лучший финансовый результат прошлого года — фактические выплаты инвесторам в размере 88 000 руб. в месяц. В среднем, в высокий сезон доходность наших инвесторов варьировалась от 40 000 до 59 000 руб. Итоги низкого сезона предстоит подвести весной, и в целом они обещают быть лучше прогнозных.
Главное — это то, что апарт-отель зарабатывает только вместе с инвесторами. Поэтому напрямую заинтересован в максимальном обороте по каждому номеру. Инвестору в данном случае трудиться не нужно.
Не только ипотека
— Насколько реализация ваших проектов зависит от ипотечных программ?
— Жилая недвижимость зависит в большей степени, нежели апартаменты. Мы строим жилую недвижимость в трёх сегментах: премиальном, бизнес- и комфорт-класса. У наиболее дорогой чувствительность к ипотеке менее выражена. В массовом сегменте, в комфорт-классе, в ипотеку приобретается порядка 85–90% от всех квартир.
Выросшая ставка, выросший первоначальный взнос и сокращение лимита по льготной ипотеке, а также введение рядом банков дополнительных комиссий за выдачу такой ипотеки — это неполный перечень, но основные сложности, ограничивающие сейчас покупателей в выборе.
Так или иначе, мы стремимся совместно с банками предлагать какие-либо улучшенные варианты. Например, почти обнуляем ставку по ипотеке на первый год или в разы уменьшаем её на первые два года. Это снижает ежемесячный платёж почти вдвое и облегчает финансовую нагрузку на покупателей, пока они ждут окончания строительства или готовятся к переезду.
Ещё одна сложность в том, что за обилием условий, спецпредложений и еженедельных обновлений политики банков покупатели следить не успевают. Поэтому наш отдел ипотечного кредитования сейчас выполняет функцию индивидуального консультирования. Подбирает ипотечные варианты и программы под конкретные вводные и возможности потенциального покупателя.
* Полное название застройщика и проектные декларации комплекса апартаментов «Avenir» на сайте avenirspb.ru/documents.
СЗ «СЕВЕРНАЯ ВЕНЕЦИЯ». ИНН 7810740292. АО «ГК ПСК». ИНН 7728768922