В феврале 2024 года на вторичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга экспонируется 405 квартир площадью до 20 кв. метров. При этом в 215 предложениях указана возможность приобрести объект недвижимости с помощью ипотеки, сообщает компания «Дорогая, я дома».
Также на рынке недвижимости 3 квартиры, которые сегодня представлены в продаже, имеют площадь менее 10 кв. метров. Так, самая маленькая «квартира» на вторичном рынке имеет площадь 9 кв. метров. В рамках этой площади помимо жилой площади есть еще и санузел с душевой.
Еще две квартиры, с площадью по 10 кв. метров каждая, располагаются в историческом центре Петербурга. Стоимость этих объектов составляет 2,9 млн рублей. При этом везде указана возможность приобрести квартиры с помощью ипотеки. Алексей Лякин, директор компании, комментирует:
«Такие квартиры площадью более похожие на комнату можно приобрести с помощью ипотеки, но на самом деле из всего объема предложения, только 10—15% лотов можно приобрести с помощью банковских займов. В основном люди пишут, что возможно приобретение с ипотекой с целью завлечь большее количество покупателей, но по факту на самом деле, под большинство таких квартир ипотеку не выдадут. Не выдадут ее не по причине того, что какой-то на это на этот счет стоит запрет у банков, а просто дело в том, что большинство квартир вот такой площади это квартиры, перепланированные, то есть коммуналка.
По нашим наблюдениям, наверное, 80% или даже 90% всех подобных объектов, это квартиры, получившиеся в результате несогласованной перепланировки. При этом перепланировка была не согласованная. В связи с этим по документам такая квартира почти никогда не станет отдельной квартирой. Это будет доля в праве общей долевой собственности на квартиру, а так как эта доля в праве собственности квартиры, то считайте комната.
В нашем городе Санкт-Петербурге ипотеку на доли выдают только два банка: Сбербанк и Росбанк. Остальные банки не предоставляют ипотечные кредиты на доли в собственности. Это означает, что примерно 90% таких объектов оформлены как долевая собственность. Банки, честно говоря, неохотно выдают кредиты на такие сделки из-за сложности оформления и потребности во всех необходимых документах. Ведь нужно четко определить, какая именно доля соответствует определенной комнате или квартире-студии. Фактически, это не студия, а просто комната. Исходя из нашего опыта, мы ни разу не проводили сделок с ипотекой на подобные объекты. В основном покупатели приобретают такие недвижимости за наличные, без использования ипотеки. Получить ипотеку на такие объекты, на мой взгляд, является крайне сложным и долгим процессом.
В общем, если все документы в порядке и перепланировка согласована, а также имеются отказы от преимущественного права покупки, подписанные собственниками, то банк может выдать ипотеку на такое жилье. Вряд ли это будет легким процессом, но вполне возможным. Сбербанк или Росбанк, вероятнее всего, готовы рассмотреть такой кейс. В нашем опыте, из 400 квартир около 10 реально имеют площадь 18—20 квадратных метров. Важно учитывать минимальные стандарты жилья в Санкт-Петербурге, которые, насколько я помню, составляют не менее 18 квадратных метров на человека. Это означает, что некоторые из этих квартир могут быть классифицированы как нежилые помещения из-за несоответствия минимальным стандартам. Возможно, примерно 10 из 400 квартир могут быть такими маленькими квартирами, которые имеют собственный кадастровый номер.
Отдельный кадастр означает наличие отдельного кадастрового номера. Это может быть апартамент, который, по сути, является нежилым помещением и имеет собственный кадастровый номер. Банки готовы выдавать ипотеку на такие объекты, поскольку они являются полноценными недвижимыми объектами. Банк защищает такие сделки так же, как и любые другие, вне зависимости от их стоимости или типа недвижимости. Они проводят базовую правовую экспертизу, чтобы минимизировать риски, связанные с залогом, но не так тщательно, как это делают профессиональные юристы и агентства недвижимости».