У старшего партнёра сети Vysotsky Estate Тамары Высоцкой есть несколько категорий клиентов, с которыми она не очень любит работать. Одни из них — владельцы «хруща» — квартир в пятиэтажных панельных домах. Большинство собственников не заработало на эту недвижимость. Они не покупали её за свои кровные, а получили либо от родственников, либо от государства по бесплатной приватизации. К чему это приводит в момент продажи, что учесть, инвестируя в «хрущёвки», и есть ли вообще в этом смысл — рассказывает Тамара Высоцкая в новой статье.
Напомню, что «хрущёвки» — это крупнопанельные, крупноблочные, кирпичные секционные многоквартирные жилые дома. Серии этих домов были разработаны в СССР в период правления Н.С. Хрущёва — с 1955 по 1963 годы, и строились до 1974 года.
Если сравнивать их со «сталинками», которые возводились по авторским проектам известных архитекторов, имели высокие потолки и большие просторные квартиры с функциональными планировками, то «хрущёвки» были маленькой площади, с незамысловатыми планировками, низкими потолками и плохой звукоизоляцией. Массовый продукт против индивидуального авторского.
Такое жильё решало основную проблему того времени — нехватку жилья для рабочего класса.
Сейчас в России эксплуатируют более 11 млн м² такого жилья. «Хрущёвки» до сих пор являются частью рынка недвижимости.
На сегодня «хрущёвки» или «хрущи», как их принято называть в народе, — самое низкокачественное жильё, которое включено в программу реновации города Москвы по улучшению жилищных условий горожан. Эта программа началась ещё в 90-е годы при Ю.М. Лужкове, предыдущем мэре.
В рамках лужковской программы до 2010 года планировалось расселить и снести 1 722 дома так называемых «сносимых серий»: К-7, II-32, II-35, 1МГ-300, 1605-АМ и их модификаций.
В итоге московские власти приняли решение завершить программу силами городского бюджета. На начало 2017 года в рамках лужковской программы оставалось снести 71 дом в СВАО, ВАО, ЮЗАО, ЗАО и СЗАО.
Программа реновации была возобновлена в феврале 2017 года новым мэром С.С. Собяниным. В первую волну попало 5000 домов, в которых проживали 1,6 млн человек. И сейчас реновация вполне успешно «шагает» по Москве.
Истории достаточно…
Теперь давайте поговорим о модели поведения собственников такого жилья.
У жильцов этих пятиэтажек нет конкретной цели или плана, когда они решают выйти на рынок недвижимости. Большинство из них выходят на рынок попробовать, узнать какую цену им сейчас дадут, сколько денег они могут положить в карман.
Есть три типа собственников «хрущёвок»:
📌 «Авось дадут». Они пытаются сорвать деньги с воображаемого уже врученного им нового жилья. «Зачем ждать переселения? — считают такие, — Давай попробуем сразу получить сумму по оценке нового жилья».
📌 «Ждуны». Будут ждать до победного, когда их переселят и они смогут продать новую квартиру по максимальной планке рынка.
📌 Сомневающиеся. Те, кто не знает, что им делать. Они спокойно отдаются течению жизни и наблюдают за тем, что будет происходить дальше.
У всех этих трёх типов нет цели и плана, как они будут действовать.
Как только жители «хрущёвки» голосуют за снос, они пытаются продать своё дешёвое жильё по цене будущих новых домов.
Для инвесторов это означает следующее:
❗ Когда вы инвестируете в «хрущёвки», вы должны понимать, что их собственники заложили в стоимость старых квартир свою мечту о новом доме.
❗ При попытке торговаться с такими собственниками они будут очень уверены в себе и станут говорить вам: «Либо вы покупаете за деньги, которые мы просим, либо идите лесом». Из всех собственников они хуже всех замотивированы к каким-либо переговорам по цене.
❗ В общей массе владельцев квартир в «хрущёвках» вы редко найдёте замотивированных собственников, которым срочно нужны деньги и которые готовы к переговорам по цене.
❗ Нужно считать деньги во времени. Вы вложили в «хрущёвку» и застряли в ней на 4 года. Деньги не работают, они превратились в пассив. Вам кажется, что вы заработали 30% роста, но пройдёт много лет, и за эти годы многое может измениться.
❗ Чем ближе срок переселения, тем больше просят нынешние собственники. Нет никакого инвеста.
❗ Этих домов становится всё больше. Люди, инвестировавшие в первую волну переселенцев, ещё успели заработать. Сейчас, на падающем рынке, это сделать уже сложнее, да и конкуренция выше.
❗ Психологический образ собственников таков: они эти квартиры не покупали, они получили их от государства, а следовательно, не понимают их цены, стоимости и ценности. Они все недоверчивы. Некоторые квартиры имеют непонятную историю и зачастую находятся в жутком состоянии.
Моя рекомендация такая:
Не стоит тратить время, нервы и деньги на такую недвижимость! Покупайте лучше коммерческие помещения во вновь построенных реновационных домах. Они принесут вам большую доходность!
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые статьи!