Вновь созданное ООО “К”, используя услуги агента, приняло участие в торгах по банкротству и выиграло лот, в состав которого входил земельный участок и два объекта НЗС, стоимостью, определенной по итогам торгов - 181,3 млн. руб.
Примечательно, что зуч имеет ВРИ - социальное обслуживание, что уже само по себе является спецификой.
Участок расположен в Белгороде, вблизи р. Везёлка, недалеко от Кашарского моста.
Компания подписала ДКП с КУ 07.02.2022г.
Одновременно, компания фактической деятельности не осуществляет, имеет всего одного сотрудника, мажоритарный учредитель владеет 80% долей в уставном капитале компании (80 тыс. руб.).
Для участия в торгах по выкупу имущества (для оплаты задатка) компания использовала заемные средства в крупном размере.
Выглядит, как подставная компания-однодневка. На вторичном рынке сделки по купле-продаже недвижимости с такой компанией опасны.
При этом, они зашли в торги, и оказались победителем процедуры в форме публичного предложения.
Дату заключения договора указала не случайно.
Почти сразу началось СВО, что нарушило все планы компании, и “спонсор” “передумал” вносить остальную сумму в счет оплаты выкупаемого имущества.
В связи с чем, компания начала оспаривать торги, и требовать расторжения ДКП, с целью возвратить уплаченную сумму задатка, со ссылкой, что имущество, переданное по спорному договору купли-продажи не соответствует строительным нормам и правилам, техническим требованиям, следовательно, является непригодным к эксплуатации.
Компания, осознавая, что так она ничего не добьется, начала действовать от лица участника-мажоритария, через оспаривание сделки, как проведенной с нарушением требований к крупной сделке (хотя, кроме него, эту сделку никто бы и не решился проводить - элементарно некому). Но человек продуманный, и корпоративное право знает. Действительно, такую сделку он мог провернуть на вторичном рынке и оспорить, оставив неграмотного продавца, как говорится - с носом.
И, согласно существующей практике подобных споров, суды трех инстанций встали на его сторону, удовлетворив заявленные требования, и обязав вернуть задаток покупателю ООО “К” (Дело № А08-2604/2022).
Но, ВС с выводами судов не согласился, обосновывая тем, что оспариваемая сделка была заключена в рамках соответствующих банкротных процедур, особенности проведения которых установлены ФЗ-127.
В установленном законом перечне требований, предъявляемых к заявке на участие в торгах, а также перечне прилагаемых к ней документов, нет обязательств предоставлять такие документы, как решение об одобрении или о совершении крупной сделки по приобретению имущества на торгах.
В связи с чем, возложение обязанности на конкурсного управляющего по оценке сделки на предмет наличия корпоративного одобрения, сбора и анализа дополнительных документов, т.е. предъявление дополнительных требований к составу документации, прилагаемой к заявке участника, противоречит существу регулирования порядка проведения торгов в банкротстве.
Одновременно, законом о банкротстве предусмотрен отказ в возврате победителю торгов суммы задатка, в случае потери интереса к приобретению имущества (абз.2 п.16 ст. 110).
ВС увидел в действиях участника торгов недобросовестность, проявленную как использование возможности оспорить сделку, при наступлении “неблагоприятных” для него обстоятельств.
Да, тут ВС все расставил по местам, обличив хитреца, отказав в возврате задатка.
Но, на таких ушлых “покупателей” или “продавцов”, сознательно избегающих исполнения обязательств по корпоративному одобрению крупных сделок (и/или сделок с заинтересованностью) легко можно наткнуться на обычном рынке купли-продажи недвижимости.
Обращайтесь за проверкой объекта недвижимости и стороны договора перед входом в сделку!
#корпоративные_риски #ДКП #недвижимость_торги #банкротство #земельный_участок #учредитель #возврат_задатка
