Обращается брокер с просьбой подсказать, как действовать: выиграли и оплатили квартиру с торгов по банкротству, но Росреестр уведомил о приостановке регистрационных действий, мотивируя тем, что нет нотариального удостоверения договора, нет согласия органа опеки, а на регистрацию представлен договор между должником-физ.лицом (в лице фин.управляющего) и покупателем, при том, что объект недвижимости (квартира) находится в общей долевой собственности, включая несовершеннолетних детей (доли в праве).
Что тут можно сказать:
1. Сделки с недвижимостью, где собственником выступают несовершеннолетние (это касается и доли в праве) подлежат обязательному нотариальному удостоверению (п.2 ст. 54 ФЗ-218). В ином случае - ничтожны (п. 3 ст. 163 ГК РФ).
2. Одновременно, сделка, где имеются права (доля в праве) несовершеннолетнего, подлежит одобрению органами опеки (ст. 21 ФЗ-48).
3. В нарушение п. 2 ст. 213.6 Закона №127-ФЗ к участию в деле о банкротстве гражданина не был привлечен орган опеки и попечительства (обязательно, в случае, если в рамках рассматриваемого дела затрагиваются права несовершеннолетних лиц).
Соответственно, наличие органа опеки при рассмотрении вопроса о признании гражданина банкротом; утверждении Положения о реализации имущества, и выражении им своей позиции (молчаливое согласие, отсутствие возражений - выступает проявлением одобрения сделки).
4. ДКП составлен неверно (в договоре должны быть указаны все собственники имущества).
При таком раскладе оспаривать приостановку/отказ - безрезультативно.
Что можно сделать?
- ФУ (финансовому управляющему) подать ходатайство в АС, рассматривающий дело о банкротстве лица, о привлечении к участию в деле органа опеки и попечительства, тк. при включении в конкурсную массу и при реализации имущества, были затронуты права и интересы несовершеннолетних лиц.
В ином случае, оспорима вся процедура банкротства.
- Другой вариант - оспаривать полностью процедуру реализации (торги), как проведенную с нарушением, не позволяющую зарегистрировать переход права собственности на имущество, с требованием возврата внесенных средств, по ст. 449 ГК РФ (проблема- деньги уже выплачены залоговому кредитору, денег в процедуре нет).
Пример из судебной практики с подобной ситуацией - дело №А51-6980/2023.
#доля_в_праве #сделки_несовершеннолетние #банкротство #торги #нотариальное_удостоверение #орган_опеки #квартира #дети
