Начнём с того, что в Жилищном кодексе РФ слово «реконструкция» использовано 58 раз. При этом данное слово прямо связано по тексту со словами «многоквартирный дом», «помещения».
Данная краткая статья написана для тех наших коллег, кто невольно широко трактует норму ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, звучащую следующим образом:
«Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции».
К чему приводит расширительная трактовка? Например, к тому, что при замене металлических труб в МКД на металлопластиковые или при замене деревянного штакетника на металлический заборчик начинаются рассуждения о необходимости собрать 100 % голосов собственников, «ведь это же явная реконструкция общего имущества» …
Мы постараемся в рамках статьи обосновать ошибочность подобных «перестраховочных» суждений.
Во-первых, упоминание по тексту ЖК РФ реконструкции в ряде положений связано с такими понятиями, как переустройство и перепланировка.
В свою очередь переустройство и перепланировка предусмотрены действующим законодательством исключительно в отношении объектов жилого назначения (ст. 25 ЖК РФ), то есть - помещений.
При этом к объектам нежилого назначения применяются в соответствии с нормами Градостроительного кодекса РФ понятия реконструкции, текущего и капитального ремонта.
Объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие) (п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).
Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (п. 14 ст. 1 ГрК РФ).
Капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов (п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ).
Таким образом, градостроительное законодательство однозначно указывает, что в ситуации замены металлического трубопровода на металлопластиковый имеет место не реконструкция, а капитальный ремонт ОКС, а именно – замена сетей инженерно-технического обеспечения.
Во-вторых, в п. 5 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023) даётся чёткое разграничение понятий: изменение таких параметров многоквартирного дома, как высота, количество этажей, площадь и объем, является реконструкцией такого дома.
При разрешении вопроса об отнесении работ, выполненных собственником помещения в многоквартирном доме, к реконструкции судам следует применять положения п. 14 ст. 1 ГрК РФ (ч. 1 ст. 7 ЖК РФ).
Основным отличием перепланировки от реконструкции является объект, в отношении которого осуществлены изменения. Так, перепланировка выполняется в помещениях (как в жилых, так и нежилых), расположенных в многоквартирном доме.
А те работы, проводимые в отношении здания (сооружения) или помещения, которое в нем находится, в результате которых изменены параметры самого дома (его части) либо произведена замена, восстановление несущих конструкций, является реконструкцией.
В ситуации с заменой сгнившего заборчика на новый из другого материала несущие конструкции МКД не затрагиваются.
В-третьих, в п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ буквально сказано только о «реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой)».
Никаких реконструкций чего-либо ещё в положениях ЖК РФ относительно компетенции ОСС не упомянуто.
Четвёртое (здесь трудность в понимании): буквально из п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ следует, что земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты законодателем отнесены к «общему имуществу в многоквартирном доме».
Вот это и смущает коллег, которые связывают обе нормы (п. 4 ч. 1 ст. 36 и ч. 3 ст. 36 ЖК РФ) в единую трактовку и проводят ОСС в голосованием по вопросу о «реконструкции МАФ», например…
Так вот, учитывая разъяснения ВС РФ вкупе с тем, что само понятие «реконструкция» дано не в ЖК РФ, а в ГрК РФ, мы приходим к выводу о том, что ни МАФ, ни заборчики, ни тем более трубопроводы не подлежат реконструкции в понятиях градостроительного законодательства, поскольку объектами капитального строительства не являются.
«Ну как же так?» —спросят дотошные читатели. «Если мы вместо пяти старых МАФ установим три новые, это же явно уменьшение общего имущества!».
Мы ответим на это следующим образом: решение по данному вопросу изначально нужно принимать с учётом п. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ как вопрос благоустройства, а не как реконструкцию того, что ОКС не является.
Относительно трубопроводов ещё проще: по документам корова рыжая система водоснабжения одна в доме. Если металл заменить на металлопластик, ничего не убавляется.
Мы вас убедили?