Рынок малоэтажки в 2023 году расцвел. Даже появились категории покупателей: те, кто не смог приобрести квартиру в новостройке из-за ее колоссальной цены; те, кто действительно хочет жить в своем доме; те, кому нужна «резиденция» для отдыха в выходные дни. Но вместе с тем кристаллизовалась большая проблема – владельцы новых домов годами ждут некоторых благ цивилизации. Пока этот вопрос решается в «ручном режиме», но есть интересные перспективы.
Текст: ЮЛИЯ АБРАМКИНА; фото: freepik
Даешь рост!
В 2023 году в Алтайском крае побит рекорд по объемам индивидуального жилищного строительства (ИЖС). По данным Алтайкрайстата, введено почти 590 тыс. кв. метров, тогда как в 2016-м было только 230 тыс. Такие данные привел министр строительства и ЖКХ Иван Гилев на круглом столе, организованном региональным Союзом строителей в январе.
Отметим, что больше половины ИЖС Алтайского края строится в Барнауле (35%) и фактически его пригороде – в Первомайском районе (22%). На Павловский район приходится 6% ввода, по 5-4% на Новоалтайск, Бийск, Белокуриху.
Драйверы роста малоэтажного строительства
· Большая «квадратура». Дело в том, что к 2023 году стоимость кв. метра квартир в новостройках существенно превысила цену «квадрата» в своем доме. А к нему «прилагается» еще и собственный земельный участок с парковочным местом, зоной для отдыха и даже усадьба (по словам Ивана Гилева, в регионе средняя площадь дома составляет около 140 кв. метров, а средняя площадь квартир за пять лет сократилась с 60 до 50 «квадратов»).
· Газификация. Процесс газификации Алтайского края позволил строить больше домов в новых локациях, а еще побуждает собственников вводить их в эксплуатацию.
· Господдержка. Финансовые инструменты стимулирования спроса от государства. В их числе сельская и семейная ипотеки. Последняя оказалась под пристальным вниманием покупателей, так как позволяет прокредитовать покупку дома под ключ, включая благоустройство территории.
· Экология. Для людей становится все важнее жить в экологически благоприятной местности.
· Развитие отрасли. В малоэтажном строительстве появились профессиональные девелоперы, которые проектируют и строят поселок, а затем организуют управление в нем. А также застройщики, готовые возводить типовые дома на продажу, оптимизируя затраты и сроки работы. Плюс – производители строительных и отделочных материалов.
От объемов к качеству
Застройщики отмечают: тренд на рост количества строящихся частных домов естественным образом перешел в осмысленный подход к созданию собственного дома.
Это уже не крепости и замки по 350 «квадратов» с огромными лужайками. Теперь, когда благодаря ипотеке, дома стали доступны бОльшему количеству людей, в тренде компактные, но функциональные 80-120 кв. метров со свежими архитектурными решениями. Например, с плоскими кровлями, а не скатными «домиком». С фасадами, для отделки которых выбраны комбинации дерева, металла, керамогранита и т.д.
– Последний тренд в архитектуре: люди, хотят, чтобы интерьер был красивым и современным. Например, проектируют помещения со вторым светом – с потолком в гостиной высотой около пяти метров. Также часто используют панорамное остекление. В некоторых случаях оно достигает 40% стен. Но такие решения требуют проработки технического проекта, – рассказал Андрей Берг, соучредитель компании «Два этажа».
Еще один из трендов – экологичность. Сейчас если люди переезжают за город, то хотят жить в экологически чистом месте. Поэтому, например, земельные участки около ЛЭП, местах подтопления и других неблагоприятных локациях продаются долго и за меньшую цену.
В целом, по словам Берга, еще пять лет назад люди выбирали дом по цене, не особенно вникая, как и из чего он построен. Сейчас все иначе: качество строительства с соблюдением всех норм стало важным фактором. Залогом долгого и безоблачного проживания в нем.
– Каждый второй дом принимается с независимыми экспертами, – добавляет Андрей Берг. - Другой вопрос, что не все эксперты действительно разбираются в экспертизе дома и смотрят лишь на качественно наклеенные обои, а не то, что под ними.
Ложка дегтя
Иван Гилев признает: развитие ИЖС в регионе идет не благодаря, а вопреки. Чем пока не могут похвастать новые поселки, – полным набором социальной, а в некоторых случаях инженерной инфраструктуры. Особенно это заметно в поселках, которые начали застраиваться в 2000-х и позже.
– Чем пользовались застройщики ранее? Они готовили базу для обеспеченности инженерной инфраструктурой. То есть: бурили скважину, обеспечивали безрезервное электроснабжение, щебеночные дороги в лучшем случае. Жители начинали строить дома, и в течение двух-пяти лет этот микрорайон никого не беспокоил, потому что он развивался, – рассказал на встрече со строителями первый вице-мэр Барнаула Андрей Федоров.
А в дальнейшем, по его словам, люди начинают задавать нормальный и живой вопрос: «А где все остальное? Где нормальная питьевая вода? Где нормальное электроснабжение, которое при первом порыве ветра больше 10 метров в секунду не отключается? Где наши детские сады и школы?»
– Ряд застройщиков уходили в сторону от решения этого вопроса со словами: «Откройте Федеральный закон №131 «Об общих принципах самоуправления». Там все написано, кто и кого чем должен обеспечить». И жители обращаются к власти, – продолжает Андрей Федоров.
И власти откликаются: организуют строительство водозаборов, школ, сети электроснабжения. Однако процесс занимает годы. И это стало проблемой. Михаил Кочетов, руководитель компании «Фирсова слобода», говорит, что в 2023-м сформирован запрос не только на инженерную, но и социальную инфраструктуру поселков. В том числе парки, аллеи, школы, детсады, магазины и т.д.
Что-то девелоперы стараются заложить в своих проектах, но это естественно ложится в цену земли и будущего дома. Иван Гилев подсчитал: для поселка в 420 домов строительство школы обернется 1 млн рублей на каждый двор.
Крен в малоэтажку
Пока вопрос финансирования полного набора социальной и инженерной инфраструктуры открыт. И не только в Алтайском крае. Председатель правления регионального Союза строителей Александр Мишустин рассказал, что в челябинском поселке решили, например, выделить землю для многоквартирных малоэтажных домов. Чтобы повысить плотность населения и обосновать строительство школы и пр.
Другое решение, которое власть старается внедрить, –продажа земли по умеренной цене на условиях комплексного развития территории. То есть с обязательством девелопера построить инфраструктуру по заданным характеристикам. Такой проект сейчас реализуется в барнаульском поселке Власиха. Однако, по словам застройщика, они не обязаны строить учебное заведение, впрочем, он готов вложится в коммерческие детсад и школу.
Александр Мишустин уверен, что вопрос будет решаться:
– В январе на финансовом форуме генеральный директор ДОМ.РФ Виталий Мутко сказал, что в России сделают акцент на ИЖС. Это, скорее всего, обернется более широкими возможностями для получения ипотечных кредитов на малоэтажку. Также ожидается, что финансирование строительства пойдет через эскроу-счета.
В целом участники рынка малоэтажки планируют отработать 2024 год с хорошим результатом – в нем видят перспективу и готовят новые проекты.
Справка
Счета-эскроу – специальные счета, на которых хранятся деньги покупателя до получения квартиры. Дом при этом возводится за счет банковского кредита, что позволяет стабильно финансировать процесс. Система уже несколько лет работает для рынка многоэтажек.