При упрощённом взгляде можно подумать, что чем дешевле недвижимость, тем проще её продать. Отчасти это так, но не всегда. Во-первых, необходимо учитывать фактор ликвидности объекта. Об этом я писала в своей статье «Почему лучше покупать ликвидную квартиру, и что это такое?». Но и это не всегда срабатывает. Ярким примером могут являться комнаты в коммунальных квартирах или общежитиях. Почему? Об этом пишу в данной статье.
Хочу сразу оговориться, что речь пойдёт о Петербурге и его особенностях. В частности, в нашем городе комната не является самостоятельным объектом права, это лишь доля в праве собственности. Самостоятельным объектом является квартира, у неё есть адрес, кадастровый номер, кадастровая стоимость. Все комнаты в квартире имеют один общий адрес, один кадастровый номер, кадастровая стоимость каждой комнаты высчитывается исходя из стоимости квартиры, в соответствии с размером доли.
В Выписке из ЕГРН (Единого Государственного Реестра Недвижимости), подтверждающей право собственности на комнату, вносится запись: Общая долевая собственность, 20/75 (16/64, 32/196 и т.п.). Отсюда возникают некоторые юридические последствия, при продаже таких долей. Именно они и усложняют процесс продажи комнат.
Что же это за последствия? Статья 250 Гражданского кодекса РФ предусматривает преимущественное право покупки данной комнаты у соседей, если они являются собственниками других комнат (долей). Это значит, что вы не можете продать свою комнату кому угодно, пока не уведомите о продаже всех сособственников в квартире. Уведомление должно быть в письменном виде, отправлено официально, с указанием цены и условий продажи.
Если другие сособственники в течение месяца после извещения не примут решение о приобретении вашего объекта, то можно будет продать комнату любому лицу. Следует отметить, что сроки можно сократить, если все участники (сособственники) напишут нотариальный отказ от преимущественной покупки вашей комнаты. Однако, на практике это бывает сложно, ведь не все соседи проживают в квартире, находятся в стране и готовы сходить к нотариусу для составления заявления с отказом от преимущественной покупки.
Таким образом, прежде чем выставлять в рекламу комнату, нужно позаботиться об уведомлениях или отказах всех сособственников. Это бывает весьма накладно, с учётом того, что подавляющее число уведомлений делается через нотариуса. Почему?
- Во-первых нотариус может заказать Выписку из ЕГРН на квартиру, где указаны персональные данные всех сособственников, у него есть на это законное право.
- Во-вторых, он грамотно составит уведомления и разошлёт их по адресатам.
- В-третьих, нотариус выдает свидетельство о надлежащем извещении совладельца о продаже доли в праве, которое прикладывается к документам для регистрации перехода прав в Росреестре.
Ещё одним моментом, осложняющим продажу, является обязательное нотариальное удостоверение данной сделки. Не все покупатели готовы оплачивать расходы на нотариуса, и часто это ложится на плечи продавца комнаты.
Теперь рассмотрим не юридическую сторону вопроса. Соседи по коммуналке не всегда доброжелательно относятся друг к другу. Появление нового собственника в квартире может вызвать негативную реакцию с их стороны, особенно, если продаваемая комната была закрыта и в ней никто не проживал. При показе комнаты могут возникать различные эксцессы, которые не способствуют желанию покупателя приобрести вашу комнату.
Ещё одной проблемой может стать состояние мест общего пользования в квартире. Не секрет, что чаще всего состояние коммунальных квартир, мягко говоря, оставляют желать лучшего, а если совсем уж честно, то оно просто ужасное. Ремонт не делается годами, сильная захламлённость, грязь, нередко наличие насекомых. Даже если продаваемая комната после хорошего ремонта, при условии отсутствия ремонта в местах общего пользования, продать её будет непросто.
И последнее. Довольно значительная часть покупателей комнат приобретает их с целью последующей сдачи в найм (аренду). И тут тоже может быть проблема. Не все соседи смотрят на это благосклонно. Некоторые откровенно "ставят палки в колёса". Не стану вдаваться в подробности, но поверьте, арсенал этих палок впечатляет. Покупатель может спросить у соседей при просмотре, не будут ли они против сдачи комнаты в аренду и получить решительный отказ.
Всего этого не возникает при продаже квартиры. Поэтому, покупателям, инвестирующим в недвижимость, при скромном бюджете, лучше обратить внимание на студии небольшого размера, пусть даже на далёких окраинах. А вы как думаете на этот счёт? Поделитесь своим мнением в комментариях, и не забывайте поставить лайк и подписаться на канал!