Какова цена вида на море
Я покупаю апартаменты в Сочи в строящемся отеле. Планирую после сдачи комплекса иногда отдыхать, а большую часть года сдавать через управляющую компанию и получать доход.
Номер с видом на море обычно на 20-35% дороже номера такой же площади без видовых характеристик. Для меня очевидно, что его будут чаще арендовать, и моя прибыль будет пропорционально больше.
Но так ли это на самом деле?
Кому достанется больше прибыли
Каждая управляющая отелем компания самостоятельно устанавливает распределение доходности по категориям номеров. И действительно, семейные апартаменты, видовые номера, как правило, попадают в более высокую категорию с повышенным коэффициентом доходности.
Но многие инвесторы руководствуются следующей логикой:
- есть номер с видом во двор, его стоимость условно 15 млн ₽. По расчёту доходности от застройщика, после ввода отеля в эксплуатацию, он должен приносить доход Y ₽/год;
- тот же метраж, но с видом на море на 25% дороже — 18,75 млн ₽, а следовательно должен приносить на 25% больше дохода, то есть 1,25Y ₽/год;
Такие расчёты будущей доходности неверны. Этот автоматически проставляемый 1,25Y «в уме» коэффициент на практике может быть ниже.
Владельцы видового номера получают больше прибыли от его сдачи в аренду, но не всегда эта прибыль будет пропорциональна вложениям.
Трудоёмкость расчётов и прогнозов прибыли от сдачи строящегося номера в аренду усложняется ещё и отсутствием фактических данных о доходности.
Взять любой готовый бизнес, не обязательно отель, отработавший хотя бы год, и вы можете с достаточной точностью прикинуть, какая прибыль будет в следующем году. Конечно, с корректировкой на спрос на продукт и издержки на его создание.
В случае со строящимся отелем такая отправная точка отсутствует.
Как прогнозировать доходность номера в строящемся отеле в Сочи
Помимо категории номера необходимо отталкиваться от текущего рынка и от стоимости апартаментов в отелях в подобном сегменте, проанализировать по каким ценам сейчас люди проживают и взять среднюю стоимость проживания за сутки. Следует убрать всю расходную часть (оплата гостиничному оператору, налоги и пр.), взять среднюю загрузку в год и посчитать.
Например, обычная стоимость 5-звёздочного отеля в Сочи 17 тыс ₽ в сутки. В сезон стоимость достигает 30 тыс ₽ в сутки.
Берём минимальную стоимость за сутки и умножаем на 65% среднегодовой загрузки, убираем 50% издержек на управление (сдача вашего номера гостиничным оператором). Оставшаяся сумма и есть доход собственника по пессимистичному прогнозу.
С такими вводными вы можете самостоятельно проверить расчёт доходности, который предлагает застройщик. Например, того же Sochi Marine Garden Hotels & Spa 5*.
Конечно, когда отель заработает, когда вы будете получать доход, невозможно гарантировать этих цифр. Но при покупке на этапе строительства надо учитывать и такое понятие, как капитализация самой недвижимости.
👉🏻Обратитесь за консультацией и опытом практикующего инвестора в Сочи, отправив сообщение на WhatsApp +79885045439.
Почему переплата за вид оправдана
При формировании стоимости апартаментов, застройщик среди прочих параметров оценивает и их ликвидность. Если собственник захочет в дальнейшем перепродать свой номер, то всегда видовой продукт — более ликвидный, его проще реализовать.
Поэтому при такой покупке нужно учитывать 2 фактора:
- Видовые апартаменты будут приносить больший доход в сравнении с номером без видовых характеристик, но не прямо пропорционально первоначальным вложениям;
- Зато вы будете являться собственником более ликвидного инвестиционного портфеля.
— Только задумываетесь о покупке недвижимости Сочи для пассивного дохода?
— Выбираете Сочи/Кипр/Дубай/Бали?
— Или же ищете обоснованное цифрами и кейсами, а не красивыми картинками мнение инвестора-практика?
— Получите бесплатную консультацию, оставив свои контактные данные👇:
Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Официальный партнёр застройщика
Агентство ProStore недвижимость
ИП Терер Вероника Александровна
ИНН 262516055025 ОГРНИП 321237500105752