Ипотечное жилье находится в залоге у банка, пока заемщик не погасит кредит. Такая мера дает гарантию кредитору, что он сможет возместить одолженные средства, в случае неплатежеспособности заемщика. Если заемщик не в состоянии исполнить свои финансовые обязательства, жилье будет выставлено на торги, а вырученные средства будут направлены на погашение задолженности.
Когда квартира находится в залоге, покупатель ограничен в своих действиях. Хоть он и является владельцем данного имущества, совершение сделок требует предварительного согласования со стороны банка.
Можно ли продать ипотечную квартиру
Согласно федеральному закону "Об ипотеке" от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ заемщик может продать залоговое имущество только с одобрения банка на сделку, если иные условия не прописаны в договоре.
Перед тем как публиковать объявление о продаже недвижимости или договариваться с риелтором, нужно получить одобрение банка . Если жилье находится на этапе строительства, дополнительно потребуется разрешение застройщика.
Если банк дает разрешение, продать ипотечную недвижимость можно путем погашения ипотечного кредита раньше срока или продать ее вместе с долгом.
Досрочное закрытие кредита
Ипотеку можно погасить раньше установленного срока собственными сбережениями или деньгами покупателя. Процедура поэтапная:
- Предупреждение банка о намерении закрыть ипотеку раньше срока и получение согласия на сделку.
- Получение справки об оставшейся сумме задолженности.
- Заключение с покупателем предварительного соглашения или оформление задатка, если покупатель готов внести деньги.
- Выплата долга по ипотеке.
- Снятие обременения с недвижимости.
- Завершение сделки, получение оставшейся суммы от покупателя. Передача квартиры новому владельцу.
- Регистрация перехода права собственности.
Ипотека также может быть погашена в момент заключения договора купли-продажи, если у продавца и покупателя один и тот же кредитор. Это самый безопасный вариант. Покупатель может погасить собственными деньгами остаток ипотечного кредита продавца.
Продажа недвижимости вместе с долгом
Банк переоформляет кредитный договор на нового заемщика вместе с передачей ему прав на владение недвижимостью. К таким сделкам у каждого банка свои требования. Важно, чтобы обе стороны согласились на них до выхода на сделку.
Особенность процедуры - в сложности поиска покупателя. На переоформление ипотеки обычно соглашаются либо агенты по недвижимости (риелторы), либо люди с ограниченным бюджетом, которые не могут купить недвижимость по рыночной стоимости. Из-за наличия обременения на такие объекты делают скидку в 20-30%.
Продажа квартиры банком
В случае, если вы не сможете продать квартиру сами, банк имеет право реализовать залоговую ипотечную недвижимость на аукционе и погасить задолженность самостоятельно. Обычно цену снижают, чтобы быстрее продать недвижимость и получить деньги.
Какие документы нужны для продажи ипотечной недвижимости
Стандартный перечень документов для сделки включает:
- паспорта всех предыдущих и будущих собственников жилья;
- свидетельство о рождении детей, которым выделена или будет выделена доля в квартире;
- разрешение на сделку, подписанное органами опеки, если среди владельцев есть несовершеннолетние дети (в частности, если квартира куплена на средства материнского капитала);
- нотариальное согласие супруги(а) на сделку;
- выписку из домой книги с информацией о прописанных в квартире/доме;
- выписку из ЕГРН;
- справку об отсутствии долгов за уплату ЖКУ;
- заключение об оценке объекта;
- справку из психоневрологического и наркологического диспансера от продавца.
Снятие обременения
После того как внесен последний платеж по ипотеке, нужно убедиться, что долг полностью погашен. Для этого нужно:
- Взять в банке справку об отсутствии долговых обязательств.
- Заказать справку о состоянии кредитного счета (на счете должен быть нулевой остаток).
- Забрать в банке закладную, где указано, что ипотечные обязательства полностью исполнены.
- Обратиться в МФЦ с заявлением для закрытия записи об ипотечном кредите.
Убедиться в снятии обременения можно, заказав выписку из ЕГРН через сайт Росреестра, "Госуслуги" или в МФЦ.
Какой налог нужно заплатить за продажу ипотечной недвижимости
Если продавец владел недвижимостью менее 3-5 лет (срок зависит от даты покупки) он должен выплатить налог в размере 13% от цены сделки. При расчете налогового платежа учитывается только стоимость квартиры при продаже без стоимости кредита. Например, если человек купил квартиру за 7 млн. руб., а продал за 9 млн. руб., он должен будет уплатить 13% от разницы между суммой покупки и продажи - 2 млн. рублей.
---
Вы хотите знать больше о финансах? Загляните в наш раздел Банк знаний.
Вам нужны деньги? Обратитесь к нам.