В статье "Почему моя квартира не продается?" я на реальном примере из моей профессиональной практики разобрала ответ на этот вопрос.
Цену вашей квартиры на рынке определяет только спрос на нее.
В недвижимости есть понятия: "цена в рекламе" и "цена сделки". Очень часто это абсолютно разные цифровые значения.
Цена в рекламе.
Та цена, с которой вы начинаете маркетинговую компанию на свою квартиру. Как правило, вы ее определяете, просто зайдя на любой поисковый сайт по недвижимости. Циан, Авито, Яндекс. Недвижимость, любой другой, который удобен вам.
Вбиваем параметры своей квартиры и смотрим, что там "соседи" продают. Часто при оценке стоимости квартиры, после озвучивания цены клиенту, слышу фразу: "Да вы что? Я сам/сама посмотрела в Циане, в моем доме сосед продает на миллион дороже, чем вы назвали. А у меня и ремонт лучше, и кухню встроенную я оставлю. Ставьте на миллион дороже, чем у него".
Ок, конечно, я и на два миллиона дороже поставить-то могу, вопрос - а вам точно продать нужно или перед "соседом в грязь лицом не ударить?".
Я, как правило, если после озвучивания всех доводов, почему цена на его квартиру такая, клиент продолжает настаивать на своем, просто "отпускаю" его. Пусть выждет время, попробует продавать сам или поработать с другим риелтором. Возможно момент, что мы будем с ним работать, наступит позднее. Когда он сам поймет, что просто теряет время.
Ну, и в сотый раз повторю - для меня такой клиент просто не имеет цели продажи. Об этом уже писала здесь.
Цена сделки.
Это именно та цена, за которую вашу квартиру купили. Да, вы не ослышались. Не захотели купить, а именно купили.
Понятно, что определить ее сразу невозможно. Мы же с вами не бабы Ванги. Но посмотреть за какую цену произошли сделки купли-продажи в вашем доме или таком же соседнем, вы вполне можете самостоятельно. Для этого просто надо зайти на сайт Домклик от Сбербанка. Там есть возможность посмотреть цены уже произошедших сделок.
Именно от значений этих цен и надо отталкиваться в определении цены на свою квартиру.
Точка входа.
Ещё одно значение цены. Это как раз та цена, с которой можно выйти на рынок. Т.е. начать маркетинговую компанию на свою квартиру.
Как ее определить?
Есть "золотое" правило на рынке недвижимости - на падающем рынке надо опережать рынок, а не догонять его.
Но, увы, чаще побеждает обычный человеческий порог - жадность.
Вкратце, объясню, о чем я.
Дано:
1-комнатная квартира в спальном районе Москвы.
Рыночная оценка – 10 млн.р.
Вообще, конечно, о рыночной оценке надо отдельно написать. Как никак, я еще и оценщик по образованию, и ни одну сотню квартир в своей практике оценила. Но здесь не об этом.
Так вот, чтобы не "догонять" рынок, надо в рекламу ставить не за 10млн.р., а минимум на 5% меньше сразу, т.е. за 9,5 млн.р.
При грамотно проведенной предпродажной подготовки и рекламной компании, у вас точно будет на эту цену отклик от потенциальных покупателей. И большая вероятность, что по факту вы легко сможете ее продать за те же 10млн.р., а то и дороже. Потому что спрос на цену 9,5 млн.р. будет изначально выше, чем по рынку в целом.
А вот если вы пожадничаете и поставите за 10 млн.р. изначально, то спрос будет, как у всех. И не факт, что "ваш" клиент до вас дойдет. Соответственно спустя время, вы вынуждены будете опустить цену до тех же 9,5 млн.р. Только и рынок к этому времени даст свою коррекцию вниз.
И опять круг повторяется.
Понимаете, о чем я?
Надо быть на шаг впереди конкурентов. Правильно оценить свою недвижимость, разработать стратегию ее продажи на падающем рынке. Да, в принципе, на любом рынке на самом деле.
Не ждите чуда, чудите сами.
Если нужна пошаговая инструкция по оценке квартиры, то напишите в комментариях. Я ее вам здесь опубликую.
Подпишись на мой канал, чтобы не пропустить новые статьи PRO недвижимость.