Счёт эскроу. Что это и как это работает

Друзья мои, многие из нас, конечно же, слышали красивое звучное название «счёт эскроу». Расскажу простыми словами, что это такое и как работает система продажи новостроек с использованием счетов эскроу.
Рассмотрим полный цикл приобретения строящегося объекта с использованием ипотеки и эскроу-счёта. Начинается вся история с подписания договора долевого участия, или ДДУ, по которому застройщик обязуется построить дом в заранее оговоренные сроки в будущем, а покупатель обязуется внести оплату за будущую квартиру здесь и сейчас.

В подавляющем большинстве случаев собственных средств не хватает, поэтому счастливый будущий обладатель квартиры одобряет в банке получение ипотеки. При этом часть средств он вносит сам в виде первоначального взноса. Банк, выдающий ипотеку, объединяет на одном счёте, называемом аккредитивом, первоначальный взнос покупателя и выданные ему ипотечные средства. Аккредитив – это счёт, средства с которого перечисляются на счёт эскроу после регистрации в Росреестре договора долевого участия.

Привычная для настоящего времени картина - растущие новостройки с лесом подъёмных кранов. Введение с 1 июля 2019 года обязательного использования эскроу-счетов при расчётах с застройщиками стало настоящим драйвером для развития строительной отрасли

Как только договор долевого участия зарегистрирован в Росреестре, банк перечисляет средства с аккредитива на счёт эскроу, который может быть открыт как в этом же банке, так и в любом другом. То есть средства поступают не напрямую застройщику, а резервируются банком на эскроу-счетах до ввода строящегося дома в эксплуатацию. При этом финансирование строительства дома ведётся этим же банком посредством выдачи застройщику кредита на строительство под залог строящегося дома. То есть финансовые риски, благодаря системе счетов эскроу, лежат не на участнике долевого строительства, а на банке.
Рассмотрим, что происходит при неблагоприятных сценариях развития событий. В случае банкротства застройщика банк либо самостоятельно находит строительную компанию, которая закончит строительство вместо нерадивого строителя, либо возвращает средства со счета эскроу покупателю.
В случае банкротства банка, в котором открыт счёт эскроу, средства покупателю возвращаются Агентством по страхованию вкладов, в котором в обязательном порядке страхуются все счета эскроу.
Таким образом, в настоящее время риск при приобретении объектов новостройки практически сведён к минимуму. И мудрёное название «счёт эскроу» – это весьма полезная и надёжная вещь.