Продолжаем исследовать рынок вторичного жилья и искать всевозможные подводные камни, о которые может споткнуться покупатель. Предупрежден – значит, вооружен.
В прошлых выпусках мы уже рассказали об обременениях и незаконной перепланировке. А сегодня тема тоже ооочень животрепещущая – прописка, а точнее, выписка жильцов при покупке квартиры.
Можно ли покупать жильё с прописанными там людьми? И как вообще проверить, прописан кто-то в квартире или нет?
Начнем с терминов. Прописка и регистрация. Как думаете, это одно и то же?
Прописка, или постоянная регистрация – это адрес по месту жительства, это тот самый штамп на одной из страниц паспорта. Временная регистрация — по месту пребывания, оформляется, если гражданин находится более 3х месяцев в регионе, в котором у него нет постоянной прописки. Временная регистрация может понадобиться для оформления документов, при устройстве на работу или для получения пенсии. При этом временная регистрация не исключает постоянную прописку. Кстати, штамп о регистрации в паспорт не ставят, выдается свидетельство.
Что получается? Человек, прописанный в квартире, совсем не обязательно является её собственником! По одному адресу может быть зарегистрировано …цать человек, а собственник только один из них. А бывает, что собственник вообще прописан по другому адресу.
И потому важно, чтобы еще до сделки вы получили полную информацию о прописанных в квартире гражданах и (что не одно и то же!) имеющих право на проживание в ней. Если продавец скрыл такую важную информацию, вы, как новый владелец, можете обратиться в суд и потребовать признать сделку недействительной. Что, конечно, не желательно.
Как узнать, кто прописан в продаваемой квартире? Перед сделкой обязательно проверьте историю прописок и снятия с регистрационного учёта её владельцев и других проживающих, причем запрашивать стоит за последние несколько лет.
Важно: нет ничего плохого в том, что на момент продажи в квартире кто-то прописан. Часто так бывает, когда хозяин продает квартиру, чтобы купить другое жилье – пока сделка не заключена, он и члены его семьи должны быть где-то прописаны. Но проверить перечень прописанных людей перед покупкой квартиры всё равно нужно.
Вот список документов, которые потребуются вам для проверки истории квартиры:
Вид документа
Выписка из ЕГРН
Для чего нужен
Там будут указаны основные характеристики самого объекта недвижимости, информация о собственнике, основаниях приобретения им жилого помещения (купил он его или унаследовал, например) и наличии обременений
Где взять
В любом центре Госуслуг «Мои документы» или в отделениях Росреестра
Вид документа
Выписка из домовой книги
Для чего нужен
Там будут указаны сведения о зарегистрированных в квартире лицах на момент обращения. Кстати, оформить выписку может собственник жилья или любой гражданин, когда-либо прописанный по данному адресу.
Где взять
В паспортном столе (УФМС), в ближайшем МФЦ или в вашей управляющей компании
Вид документа
Архивная выписка из домовой книги
Для чего нужен
Из этого документа можно получить сведения о людях, прописанных и выписанных из этой квартиры ранее.
Где взять
В паспортном столе (УФМС), либо в управляющей компании.
Нет прописанных – нет проблем?
К сожалению, не всегда. Бывает, что жилец выписан из квартиры, но право проживать в ней осталось. К примеру, лица, отбывающие наказание в «местах, не столь отдаленных». Да, их выписывают из дома или квартиры по месту жительства и регистрируют по месту отбывания наказания - но при этом граждане сохраняют за собой право пользования жилым помещением. Получается, человек вернулся из мест лишения свободы, восстановил свою регистрацию по месту жительства и заселился в квартиру, владельцем квартиры которой не является. И даже, если квартира продана. Представляете эмоции нового собственника? И потом – просто так выписать такого жильца, без его согласия невозможно. Только через суд.
Такая же ситуация возможна с человеком, признанным пропавшим без вести. По возвращению он также может претендовать на право проживания.
Можно ли заранее узнать, есть ли непрописанные в квартире лица, имеющие право пользования жильем? Можно и нужно!
Прежде всего, задайте этот вопрос собственнику. Порядочный продавец обязан сообщить такую информацию будущему владельцу. «Доверяй, но проверяй», и поэтому запросите выписку из домовой книги – примерно с 2000 года сотрудники при регистрации ставят отметку в домовой книге о гражданах, отбывающих наказание и имеющих право на пользование жильем.
А потому юристы рекомендуют основательно проверить всю «подноготную» квартиры, и если выяснится факт наличия таких жильцов, лучше от сделки отказаться. Даже если объект ну очень понравился.
А что будет, если все-таки купить с прописанными в ней людьми? Давайте рассмотрим и такую ситуацию.
Законом не предусмотрена обязанность владельца выписать всех жильцов перед продажей квартиры или дома. Чаще новые собственники просто перестраховываются от возможных проблем. И в этом есть логика.
Но на практике возможны, как минимум, 2 варианта покупки недвижимости с прописанными жильцами.
- Собственник квартиру продает, но выписаться пока не может. Это очень распространенный случай, когда одно жилье продается, чтобы купить другое. В этой ситуации ничего страшного нет, если продавец оформил нотариально заверенное обязательство, что выпишется к определённой дате (к примеру, в течение 10 дней после перехода права собственности). Этот момент обязательно прописывается в договоре купли-продажи.
А если расписка оформлена, сроки уже вышли, а бывший собственник так и не снялся с учета? Часто люди боятся «выписываться в никуда» и остаться на время без регистрации (помните, как расшифровывается аббревиатура БОМЖ?)))), хотя в этом нет ничего страшного. Если ситуация затягивается, смело идите в суд. Никаких законных оснований оставаться в проданной квартире у бывшего владельца, как правило, нет. В судебном порядке старого собственника и членов его семьи принудительно снимут с регистрации, так он еще и понесет судебные издержки.
- Второй случай посложнее. Обременение. То есть, в квартире прописаны лица, имеющие право проживания даже при смене владельца недвижимости. Так, нельзя выписать людей, отказавшихся от приватизации жилья в пользу кого-то другого. И тут даже суд не поможет. Также вы не сможете выписать человека, проживающего в квартире по договору ренты или по завещательному отказу. И хорошо, если вы узнали об этих обременениях ДО сделки купли-продажи…
О других обременениях при покупке недвижимости читайте в нашей статье
Кстати, владелец такого жилья по закону имеет полное право продать квартиру, естественно, вместе с прописанными жильцами. И которых снять с регистрационного учета будет практически невозможно. Но, несмотря на все сложности, такая недвижимость тоже продается и покупается, так как цена чаще всего устанавливается ниже рыночной. И есть даже инвесторы, которые целенаправленно выкупают «сложную» недвижимость, в том числе, и с прописанными жильцами. Они идут на существенные затраты времени и денег, чтобы на законном основании всех выписать, выселить и продать уже «чистую» гораздо дороже.
Итак, при покупке вторички обязательно сделайте следующее:
- тщательно проверьте жилье, которое собираетесь купить, на наличие прописанных жильцов;
- попросите продавца к моменту заключения договора купли-продажи всех выписать;
- если бывшим собственникам требуется время на снятие с регистрационного учета, пропишите в договоре купли-продажи конкретный срок выписки и возьмите с продавца нотариально заверенное обязательство. Не выписались в срок – обращайтесь в суд.
- проверьте квартиру на наличие обременений, особенно сложные случаи с прописанными людьми, сохраняющими право проживания даже после смены собственника. Если вы не готовы к затратам времени-сил-денег-нервов, лучше поищите другую, «свободную» недвижимость.