13 февраля 2024 года в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации Законодательным собранием Ленинградской области, как субъектом права Субъекты права законодательной инициативы, был внесен законопроект федерального закона «О внесении изменений в статью 231 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Цель законопроекта – расширить механизмы защиты прав обманутых дольщиков.
По данным на 2023 год, в России насчитывается более 800 объектов незавершенного строительства, что свидетельствует о существенной остроте проблемы.
В целях обеспечения прав участников долевого строительства в 2019 г. в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ № 214-ФЗ) были внесены такие понятия, как «единый реестр проблемных объектов» и «проблемные объекты», под которым понимаются объекты недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на полгода нарушены сроки завершения строительства и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства либо застройщик признан банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее по тексту – ФЗ № 127-ФЗ). Для застройщика включение дома в реестр влечет за собой не только репутационные, но и значительные финансовые потери из-за сокращения продаж на текущем объекте и возникновения сложностей при привлечении кредитов или инвесторов.
ФЗ № 214-ФЗ предлагает ряд механизмов, направленных на защиту прав и законных интересов участников строительства (осуществление выплаты денежных средств, которые привлечены по договору участия в долевом строительстве; погашение субъектом Российской Федерации требований всех граждан; выплата всем гражданам страхового возмещения и др.).
Однако, существуют и альтернативные способы восстановления нарушенных прав участников долевого строительства, например, привлечение институтов гражданского общества, которые готовы взять на себя ответственность за завершение строительства проблемных объектов. Указанный механизм успешно реализуется в Ленинградской области, где Правительство региона на основании заключаемых соглашений привлекает внебюджетные источники финансирования (инвесторов), которые берут на себя обязательства по завершению строительства проблемных объектов и их вводу в эксплуатацию по договорам на выполнение функций технического заказчика или обязательства по финансированию указанных мероприятий. Несомненно, в данном случае необходимо разработать ряд компенсационных мер, которые будут являться своеобразными точками притяжения для инвесторов.
Еще один механизм уже существует в действующем законодательстве, а именно в ФЗ № 127-ФЗ: ст. 20115-2 указанного закона предусматривает передачу имущества и обязательств застройщика приобретателю на основании определения арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении стать приобретателем прав застройщика на земельный участок и расположенный на нем объект незавершенного строительства. На основании данного определения происходит изменение застройщика, у которого отсутствуют проблемные объекты, устанавливается срок для исполнения обязательства в течение трех лет с момента вступления в силу определения о передаче прав. Привлечение нового застройщика, не имеющего проблемных объектов, позволяет устранить негативные последствия включения объекта в реестр.
Таким образом, представляется логичным внесение соответствующего правоположения и в профильный закон посредством применения бланкетной правовой нормы.
Указанные изменения позволят восстановить права пострадавших граждан – участников строительства путем непосредственного предоставления им жилых помещений, а также уменьшить привлекаемые из регионального бюджета денежные средства, направленные на реализацию мероприятий по восстановлению прав обманутых дольщиков в регионе. Кроме того, их реализация будет способствовать повышению доверия к рынку недвижимости и защите интересов всех участников процесса строительства.