На днях ЦИАН опубликовал еженедельные интересные цифры. Как говорят, цифры не врут, так что давайте обсудим цифры, а не мнения. Как водится, немного посплетничаем и сопоставим разные цифры между собой, чтобы разобраться, куда двигается рынок.
Первое.
Начнем с последней, она представляет для нас наименьший интерес. ЦБ не стал изменять ключевую ставку, а значит мы продолжаем двигаться в той же самой парадигме, как и полгода до этого. Честно сказать, у меня не было ощущения, что ЦБ что-то изменит, поэтому эту новость я вообще пропустил.
Высокая ключевая ставка оставит на рынке высокую ипотечную ставку, что пока двигает цены на вторичке в сторону понижения. На первичке тоже не все так гладко с ценами, но застройщики всячески это скрывают и не допускают дисконта в прайсе, поддерживая исключительно "точечные акции", тем не менее, фактическая цена сделок оказывается ниже прайсовых цен.
Второе.
5 дохрелионнов рублей планируют выдать в 2024 году в виде ипотек. Насколько мне известно, в прошлом году выдали чуть больше 7 триллионов. Если я неправ - поправьте в комментах и дайте ссылку на источник.
Пока что тенденция идет на снижение количества ипотек, что приведет к снижению спроса и еще большей корректировке цен на рынке вниз.
ЦБ неоднократно говорил о проблеме снижения качества заемщиков и завышении цен на первичке, что сильно увеличивает риски по таким кредитам. Однозначно будут купировать, но пока непонятно как.
Третье.
30 тыщ квартир и апартов без ремонта продавались в мск в январе. Формулировка сначала сбила меня с толку, потому что в мск ежемесячно и на первичке и на вторичке вместе регистрируется меньше сделок, нежели 30 тысяч. Но при детальном прочтении новости все стало понятно. Продавались = находились на рынке.
Вот вам наглядный пример шринкфляции в девелопменте. Для снижении цены за единицу площади и за сам лот, квартиры выводятся на рынок в "худшем" состоянии. Была предчистовая? Держите черновую.
Это вполне естественная тенденция, так скрывают инфляцию, никуда мы от этого не денемся. Увы, застройщики при нынешних обстоятельствах не выдержат, если начнут снижать цены. У застройщиков вообще при нынешней редакции ФЗ-214 немного патовая ситуация. С одной стороны себестоимость строительства растет (не говоря о проектном финансировании и дополнительных процентах банкам), так еще и спрос падает. И снизить бы цену, но банк не разрешает и не согласовывает.
Четвертое.
На 27% сократился вывод новых объектов в мск. Оно и не мудрено, надо пересматривать концепции и арифметику проектов при изменившимся спросе. Если бездумно клепать новые объекты, объема продаж для их маржинальности не хватит, а застройщику тоже хочется денежку заработать.
Пятое.
Россияне покупают недвижку в Пхукете.
Покупали в Турции, покупали в Дубае, покупали на Бали, вот теперь в Пхукете.
КРИЧУ ТАКИМ ИНВЕСТОРАМ: АСТАНАВИТЕСЬ!
Без знания внутреннего рынка инвестировать в страну/город, где цены разгоняются только за счет инвестиций - это финансовая пирамида. Купить успеют все, а вот продать - нет.
Еще в прошлом году я говорил, что инвестировать в Турцию не надо. Купить там легко, продать потом - невозможно. Перепродать эту недвижку на второе поколение инвесторов не получится, потому что все с котлована заходят, а на внутреннем рынке по такой цене никто у вас не купит. Все, поздравляю, вы в ловушке.
Мораль: не знаешь рынок - не лезь.
А если ну очень надо инвестировать в иностранную недвижимость, то рынок надо выбирать не хайповый, а стабильно развивающийся, стабильно растущий.