В прошлой своей статье я развенчал мифы о том что золото всегда в цене. Давайте рассмотрим другой вариант долгосрочной инвестиции - недвижимость, проще говоря квартиру. Покупку коммерческой недвижимости под сдачу рассматривать не будем.
❇️ Сразу говорю, заголовок - не кликбейт, все описано в пункте № 2 этой статьи.
В одном из блогов тут, в Дзене, встретился мне такой комментарий про недвижимость. Многие, раздумывая о покупке квартиры, как инвестиции, проще говоря под сдачу приводят примерно такие же аргументы.
Аргументы схожие примерно с теми что пишут про золото:
- всегда растет
- нет эмиссии
- не надо думать, крепко спите
Во первых, давайте сразу отбросим из рассматривамого нами вопроса тех, для кого средняя стоимость квартиры по Москве в размере 10 миллионов рублей - это копейки. Для кого-то потратить 10 тысяч рублей - не проблема, а для кого-то 10 миллионов - такая же по значимости сумма. Такие люди действительно могут купить себе хоть 10 квартир и сдавать их. А могут в другой стране купить и перепродать потом. Сомневаюсь что такие люди читают мой блог.
1. Недвижимость всегда растет в цене
В представленной выше таблице пока рассмотрим две цифры: изменение стоимости квадратного метра квартиры в Москве в рублях и в американских долларах. Те кто считают что недвижимость всегда растет, получается правы?
На первый взгляд все верно. С 2000-го по 2024 год растет цена как в рублях так и в долларах. Так же в качестве довода обычно приводят вот этот график с ценой на квадратный метр в Москве.
Люди обычно говорят что-то вроде: ну смотрите, был небольшой спад. Дальше то цена опять вверх пошла. На первый взгляд это верно.
А что если посмотреть на цену в долларах?
Как-то не все так радужно уже, да? 😕 С пика 2008 цена так и не выросла до прежних уровней.
Причем тут доллары кто-то скажет, мы же отказываемся от них. Отказываться, то мы от них отказываемся, но импортировать многие товары мы продолжаем и если айфон стоил условные 1000 долларов 10 лет назад, то он и сейчас примерно так же стоит. А в рублях цена выросла в два раза.
Зарплата / доход ваши тоже в два раза выросли? 🤔
На счет резких скачков - тоже как видим из графика в долларах, аргумент не очень. Как и то что постоянно растет. С 2008 по 2024 (16 лет) в долларах цена не выросла.
2. Сдача квартиры в аренду и "гарантированный" доход
У сдачи квартиры тоже есть риски:
- квартирант может перестать платить (заболел / набрал кредитов / пропил деньги и тд). Хорошо, с этим риск небольшой, можно его выселить. Он при этом может нагадить мелко, но не будем это рассматривать.
- квартирант может оказаться алкашом. В паспорте это не записано, на лице тоже. Поэтому никак это заранее не проверить и не узнать. Такой квартирант может включить воду в ванной, уйти за бутылкой на улицу, уснуть в парке спьяну. Когда он придет домой, несколько этажей вниз уже будут залиты водой. Если у него нет никакой собственности и работы с нормальной белой зарплатой, взыскать с него что-то будет проблемно.
- квартирант может спалить квартиру (неумышленно само собой). Опять теория о "гарантированном" доходе сыпется...
Про 8% годовых так это тоже несколько спорное утверждение. Может конечно автор комментария располагает лишними 9-10 миллионами, чтобы купить однушку / студию в Москве. Пошел и купил сдает, как кто-то телефон себе может пойти и купить не заморачиваясь.
Большинство не имеют такой возможности и покупают квартиру в ипотеку, а большинство еще и по стандартной ставке, а не по льготной.
Посмотрим во сколько нам обойдется квартира в ипотеку в Москве на стандартных условиях.
Умолчим тут про необходимый доход в 180 тысяч рублей, который не каждый получает даже в Москве.
Ежемесячный платеж 140 тысяч рублей.
Ладно, что там с 8% годовых, о которых писал автор комментария.
Я выбрал в калькуляторе срок выдачи ипотеки 30 лет, с тем чтобы снизить ежемесячный платеж. Если поставить срок на 15 лет, ежемесячный платеж выйдет в 147 тысяч рублей. Переплата 34 миллиона рублей.
Какие там 8% годовых доходности, алё?
3. Квартиры не банкротятся, стоимость не размывается эмиссией
Про алкаша который может спалить хату я уже писал выше. В соседнем от меня доме, лет 15 назад, произошел как это модно сейчас называть "хлопок". Я не знаю что там стало причиной, алкаш, который забыл выключить духовку или бабушка какая-то. Перекрытия там вроде не посыпались, но бывает такое что и целые подъезды целиком складываются.
По этой причине во всех новостройках плиты кстати электрические, а не газовые. Довод в общем то так себе. Тем более, те кто вкладываются в акции на фондовом рынке покупают акции не одной компании, а нескольких. Так что если накроется одна компания, другие останутся.
На счет стоимости я уже ответил в первом пункте. Размывание эмиссией тут не причем.
4. Выплаты не зависят от решения совета директоров
Да, но зависят от заемщика и от соседей, о чем я писал выше.
5. Вам не нужно перелопачивать кучу информации
Ну отчасти это так. Если покупать недвижимость через тот же Домклик, весь гемморой по оценке недвижимости и оформлению берет на себя Сбер. Риск того что квартиру не достроят не такой большой в этом случае.
На счет не нужно перелопачивать информацию - не соглашусь. Просто тыкнуть пальцем на карту, выбрать случайную квартиру и купить ее - так себе принцип. Не спрашивайте потом, почему квартира плохо сдается и квартирантов сложно искать. Да потому что купили ее в таком месте, что до метро еще надо ехать на автобусе (до которого еще идти надо пешком), в который попробуй залезть. У дома машину не поставишь, т.к. квартира находится в человейнике и тд.
6. Вы крепко спите
Так никто и не заставляет торговать каждый день на фондовом рынке. Можно деньги на депозит положить или в фонд ликвидности, который можно пополнять и снимать деньги почти каждый день. Он всегда растет.
В общем все эти "надежные" / "гарантированные" инвестиции на поверку оказываются очередной шляпой. Я еще тут не рассматривал того что рынок недвижимости сейчас перегрет и держится на льготной ипотеке и квартиру вы не продадите одним нажатием кнопки за секунду.
Что вы думаете на этот счет, расскажите в комментариях.
А вот и прошлая моя статья про золото, которое некоторые считают надежным вложением.
✅ Подпишитесь тут, в Дзене, либо в моем Telegram канале чтобы получать анонсы новых статей, читать о моих инвестициях и накоплениях к пенсии.