Новостные ленты последних месяцев наполняют журналистские материалы о росте арендных ставок на рынке Москвы. Подобные новости ободряют инвестирующих в столичную недвижимость. Однако смущает мотивировка журналистов. Оказывается, в удорожании аренды виноваты… бывшие эмигранты.
«Вернувшиеся релоканты оставили Москву без арендного жилья», «релоканты создали дефицит на рынке аренды элитных квартир» — такими фразами пестрят заголовки престижного делового журнала Forbes. Неделей ранее подоспела третья статья: «Аренда квартир в Москве подорожала в 2023 году на 36%». Что характерно, и здесь не обошлось без релокантов: «Причиной среднего удорожания аренды сервис «Яндекс Аренда» назвал сокращение числа предложений квартир под долгосрочную аренду в наиболее бюджетных сегментах и возвращения многих релокантов».
Какую роль пресловутые релоканты играют в раскачке столичного рынка? И каковы истинные причины удорожания аренды? Об этом ниже.
Релокантили-релокантили, да не вырелокантили
Средняя цена аренды квартиры в Москве в январе 2024 года достигла 99 тыс. в месяц, что на 36% выше, чем годом ранее. Такие данные приводит Forbes со ссылкой на вышеупомянутый «Яндекс Аренда».
Рост арендных ставок на рынке элитного жилья тоже оказался значительным. Уже к концу года средняя стоимость сделок составила 242 тыс. рублей за объект в месяц — на 42% выше, чем в начале года, пишет издание со слов гендиректора агентства «Intermark Аренда» Елены Куликовой.
Помимо сокращения числа предложения Куликова называет еще одну причину удорожания аренды — увеличение спроса. С начала года этот показатель вырос на треть. Рост спроса, по словам аналитика, на 28% обеспечили арендаторы из регионов России. 64% пришлось на жителей Москвы, как коренных, так и переехавших несколько лет назад. «В этой категории отдельно можно выделить вернувшихся из-за рубежа», — отметила Куликова.
Как агентство проводило такие замеры, и сколько арендных сделок фактически пришлось на вернувшихся эмигрантов — не уточняется. Разберемся самостоятельно.
В отчете Росстата значится, что в 2022 году из России за рубеж выехали 668 тыс. человек. Сколько из них возвратилось — вопрос спорный.
По оценке Европейского института во Флоренции, число вернувшихся составляет около 120 тыс. человек. На эти данные ссылался и сам Forbes. Рекрутинговое агентство HeadHunter заявляло о 26% приехавших назад — это 174 тыс. Компания «Финион», что специализируется на помощи в оформлении ВНЖ за рубежом, приводило данные о 40%, то есть о 267 тыс. Президент Владимир Путин говорил о 50% возвратившихся, что составляет 334 тыс.
Возьмем максимально заявляемую цифру и посчитаем. 334 тыс. человек — это примерно 2,5% от общего числа жителей 13-миллионной Москвы. При этом не нужно забывать, что в период мобилизации релоканты покидали страну из разных регионов, а не только из столицы. И возвращаются многие из них в свои прежние города обитания.
Значит, и эти 2,5% нужно существенно сократить. Насколько — подсказывает тот же Росстат. Согласно подсчетам московского управления ведомства, всего за период с января по ноябрь 2023 года из стран ближнего и дальнего зарубежья в столицу прибыли 24 тыс. человек. И это всего 0,2% населения мегаполиса.
Едва ли такой результат можно назвать сколь-нибудь существенной величиной для расшатывания московского рынка. Зачем в таком случае периодически приписывать сюда релокантов? Для красного словца.
На сокращение арендных предложений, а значит и рост арендных ставок, в большей степени влияют регионалы и сами жители столицы. В том же отчете об итогах миграции Росстат указал: за 2023 год место жительства в пределах города поменяли 56 тыс. москвичей. Из других регионов в Первопрестольную прибыли 213 тыс. человек. В сумме эти 269 тыс. составляют около 2% от общего числа жителей.
Но и это не столь значимая цифра. Отсюда открытым остается вопрос: почему в Москве дорожает аренда квартир? На мой взгляд, ответ кроется не в миграционной статистике.
Рыночек порешал
Как подсчитало агентство недвижимости Metrium, в январе 2024 года количество предлагаемых квартир на первичном рынке столицы достигло 20,8 тыс. В сравнении с аналогичным периодом прошлого года число экспонируемых лотов сократилось на 9,4%. Это можно было бы списать на активную раскупаемость. Однако из сообщения столичного управления Росреестра следует, что и спрос падает: продажи жилья в новостройках Москвы в прошлом месяце снизились по сравнению с январем 2023-го на 8% — до 5,3 тысячи договоров долевого участия (ДДУ).
Сокращение предложения наблюдается и на вторичном рынке. В январе зарегистрировано 7,46 тыс. сделок. Это меньше на 2,6% по сравнению с январем 2023-го и на 19,7% по сравнению с январем 2022-го. При этом спрос на «вторичку» в столице за год упал на 43%, приводит данные «Авито Недвижимость».
Из этого можно сделать вывод, что сокращение предложения на первичном рынке в большей степени связано с замедлением объемов строительства, а на вторичном — с уменьшением числа лотов со стороны собственников. Что тоже может говорить о снижении спроса.
Причина падения спроса очевидна — рост цен. По данным «Циан.Аналитики», за последние пять лет жилье в Москве подорожало в среднем на 40%.
Корень этого роста кроется отчасти в инфляции и отчасти в программах льготной ипотеки. Продолжительное действие введенной в 2020 году массовой программы привело к стремительному удорожанию квартир в новостройках и разрыву цен между первичным и вторичным рынками жилья. По данным ЦБ, к концу 2023 года этот разрыв увеличился до 44%.
Из-за высокого роста цен доступность первичного жилья фактически не выросла. Как посчитал Центробанк, среднестатистический россиянин в 2023 году мог приобрести в ипотеку жилье площадью 42 м². На 1 января 2020-го аналогичный показатель составлял 43 м². В ЦБ добавляют, что нынешняя динамика цен на жилье на фоне популярности льготной ипотеки опережает рост доходов населения.
В результате мы имеем то, что имеем: благодаря льготной ипотеке «первичка» в результате взлетела в цене так, что перестала быть выгодной и теряет спрос. «Вторичка» дешевле, но льготные программы на нее не распространяется. Как следствие, спрос проседает и здесь. На этом фоне более востребованным становится рынок аренды. За отсутствием реальной возможности или желания приобретать жилье на невыгодных условиях потенциальные покупатели массово становятся арендаторами. Вот и весь секрет. А вы говорите: «Релоканты»...