Мой друг не так давно, примерно год назад, решил купить квартиру в районе центра города. Как вы помните, ещё год назад ключевая ставка в России составляла всего 8%, а оформить квартиру в ипотеку можно было под 11-12%. У него было несколько вариантов с ценой в районе 5 - 5,5 млн. рублей, с учётом срока ипотечного кредита (20 лет) и первоначального взноса в 2,5 млн. рублей, выходило что-то около 35 тысяч в месяц. Это был вполне приемлемый вариант, но... Подходящего по всем параметрам варианта так и не подвернулось, а стоимость ипотеки резко выросла и на данный момент составляет в среднем 16-20% годовых. Стоимость недвижимости вроде бы сильно не выросла, есть варианты за 5200 - 5800 тысяч рублей, но вот ежемесячный платёж по ипотеке вырос до 48-55 тысяч, что при зарплате друга в 70 тысяч в месяц стало критично дорого.
В этой ситуации друг решил взять тайм-аут в данном вопросе и на 3 года заморозить свои деньги на вкладах. По его подсчётам, 2,5 млн.за это время должны превратиться в 3,7 млн. Казалось бы, неплохо, но теперь всё, по большой вероятности, зависит от динамики стоимости недвижимости и от изменений ключевой ставки, от которой напрямую зависит стоимость кредитов, в том числе, ипотечных.
Собственно говоря, какие тут могут быть варианты?
Вариант#1, оптимистичный. Как предполагает мой друг, стоимость недвижимости за 3 года вырастет не более чем на 20%, так как цены и так слишком высоки, особого спроса на квартиры за 5-7 млн. в провинциальном городе нет (в этом я с ним не совсем согласен). Ключевая ставка в этом же варианте, снизиться до 9-11%, а процент по ипотеке снизиться в среднем до 12%. Таким образом, ту же самую квартиру, которая сейчас стоит 5 млн. можно будет купить за 6 млн., но с первоначальным взносом уже не 2,5 , а 3,7 млн. Получается, что ежемесячный платёж при длительности ипотеки в 20 лет не превысит 30 тысяч рублей. Учитывая, что скорее всего, за это время зарплаты вырастут не менее чем на 15%, такое развитие событий станет крайне позитивным, ведь на ипотеку будет расходоваться всего 35% от зарплаты при нынешних практически 75%.
Вариант 2. Нейтральный. Вполне возможно, что стоимость недвижимости продолжит расти со скоростью, примерно равной инфляции, то есть, в среднем, на 10-12% в год. Таким образом, стоимость квартиры за 5 млн. через 3 года может достигнуть 7 млн. рублей. Учитывая, что при этом ставка по ипотеке уменьшится не так сильно, как хотелось бы, скажем до 14-15%, при росте первоначального взноса с 2,5 до 3,7 млн за счёт хранения денег на вкладе, ежемесячный платёж по ипотеке на 20 лет будет составлять всё те же 50 тысяч рублей. Если при этом зарплата друга вырастет с 70 до 80 тысяч, то в общем и целом, ситуация немного улучшиться, платить он будет меньше, если считать в% от зарплаты, но толку от этого никакого не будет, ведь возьми он ипотеку сейчас, зарплата так и так выросла бы на ту же сумму. Кроме того, 3 года, которые он мог бы погашать ипотеку, будут потеряны. Таким образом, даже при нейтральном варианте, смысла ждать улучшения условий для покупки квартиры нет никакого.
Вариант 3. Негативный. Вполне возможно, что стоимость недвижимости будет расти со скоростью, опережающей среднюю инфляцию, например, на 20% в год, тогда стоимость заветной квартиры вырастет до 8,5 млн. Если при этом ключевая ставка останется на уровне 14-15%, а ставка по ипотеке не опуститься ниже 16%, то ежемесячный платёж по ипотеке повысится до 65-68 тысяч. Если учесть средний вариант для динамики роста зарплаты, которая может вырасти с 70 до 80 тысяч, подобный вариант будет разорительным для друга, ведь ему придётся платить за ипотеку более 75% от заработка. В таком случае, другу опять-таки придётся отказаться от покупки квартиры в ипотеку, теперь уже на неопределённое время.
Какой же вариант мы увидим с наибольшей вероятностью?
Точно этого никто не может сказать, слишком уж много обстоятельств может поменяться. Лично я склоняюсь к нейтральному или даже положительному варианту, как по мне, так стоимость недвижимости сейчас действительно завышена и, с большой долей вероятности, расти она будет со скоростью, не превышающей среднюю инфляцию.
А как думаете вы? Пишите в комментариях!
Спасибо за внимание!
