Как продать недвижимость и одобрить ипотеку при противоречивых условиях банка?
Получив поздравление с последним праздником от давних знакомых, с коими судьба меня свела в начале моей карьеры специалиста по недвижимости и, вспомнив все детали истории по продаже их дома, которая нас сдружила, понял - вот не большой, но как всегда не стандартный сюжет, достойный описания!
Чудесным весенним утром, когда от сияния солнца в лужах и тающем снеге было не спрятать глаз, позвонила Татьяна, сообщившая, что номер ей дала соседка баба Маша, которой я не так давно помог сменить старую квартиру- на новую.
У Татьяны был вопрос- «как продать дом, в пригороде Санкт- Петербурга и найти родителям что-то поближе к ней?».
Они решали вопрос уже несколько лет, но безрезультатно, я успокоил девушку, мол- это мой "любимый размер" и родители могут собирать чемоданы.
Первая «заповедь» в начале любой кампании- верить в успех, а главное- заставить поверить в это и своих «попутчиков» в новом приключении, иначе- «миссия» вряд- ли выполнима!
Не видя дома и не уточнив нюансы, я рисковал, давая обещание и сразу, взяв необходимое для съёмки оборудование и координаты домика в деревне, покатил в поисках новых приключений.
До деревни, которая по факту оказалась посёлком с некоторой инфраструктурой (уже плюс) вышло около получаса пути на авто (тоже неплохо), но- дремучий лес вокруг , что скорее было отталкивающим моментом в этой истории и первой подсказкой в стратегии продажи, ибо одно из правил- находить в минусах-плюсы.
На въезде в посёлок меня встретила картина классического «декаданса» нашей глубинки- магазин, держащийся, скорее на молитвах сидящих под ним и весьма грустно выглядевших лиц, которые при виде новой машины заметно оживились («…и это всего в получасе езды от СПб.!» я иронично цитировал будущий текст объявления).
Решив перекусить и в надежде собрать информацию, поздоровавшись, спросил нужную мне улицу, беря инициативу переговоров на себя. Парни наперебой стали объяснить дорогу (маршрут я знал, но им явно была нужна разминка), после всех уточнений один из «бродяг» скромно поинтересовался- «не помогу ли я сотней рублей? Немного не хватает…».
Оценив удручающий вид моих новых знакомых и понимая, что деньги они всё- равно найдут, я решил помочь.
Пользуясь дружеской атмосферой я узнал, чем можно заниматься в посёлке, кроме охраны магазина, к моему удивлению- здесь есть библиотека, открытая в предвоенном 1940-м году, а так- же живописное озеро в 20 минутах пути по лесу, сам лес был хорош для охоты и, разумеется- богат на грибы и ягоды.
Сделав фото- видео материал по дому (добротный, кирпичный, 2 этажа и лоджия), насобирав полную корзину плюсов и минусов, я приступил к продаже. Буквально через три недели позвонил Алексей, агент наших будущих покупателей, рассказав, что предварительно их всё устраивает, но сроки крайне ограничены- сертификат, как часть средств заканчивается через две недели, ипотеку удалось одобрить только в банке «N», где ставка ниже, но много требований к объекту покупки и до нас ничего не удалось согласовать, хотя варианты были. В общем- ничего нового, всё как всегда- интересно.
На следующий день мы приступили к одобрению объекта- привезли специалиста, которым был подготовлен отчёт, но, как нам уже было озвучено, банк с «сюрпризом»- пришёл предварительный отказ с комментарием: «мансарда должна быть отапливаема, требование наших юристов». Требование противоречило нескольким законодательным актам разного уровня, включая статьи Жилищного Кодекса РФ, все эти статьи и ссылки банк принимать отказался, аргументируя тем, что он частная структура и его юристы так хотят.
Комичный случай предыдущей сделки- когда юристы банка «S», за день до сделки вдруг потребовали с 77- летнего мужчины справку, что он при покупке не использовал материнский капитал, как- то сразу «поблек»…
Времени на работы по утеплению мансардного этажа уже не было, тем- более, что каждой из сторон это не было интересно.
На совещании в квартире Татьяны, изначально обнадёженные участники сделки сидели «понурые». Продавцам было проще продолжить поиск покупателя, чем вкладывать средства в утепление мансарды, а у покупателей просто не было таких средств.
Хозяйка, досадуя, сообщила, что они только собрали средства на ремонт этой квартиры и лишних точно нет… Я, глядя на батарею уточнил: «батареи менять планировали?» на что последовал ответ- «да, конечно!», тут- же последовал вопрос Алексея, который, видимо, начал понимать мою не до конца сформировавшуюся мысль: «Роман, вы на что намекаете?!», далее я пояснил, что не видел ни одного отчёта с текстом «…в помещении установлены отопительные элементы (батареи), горячие», в отчёте есть фото и описание, не более того.
По мере моего пояснения, в глазах отца семейства, которому предстояло стать новосёлом нарастал испуг- «а если проверят- что нам будет?».
Мы с Алексеем стали «раскладывать» по пунктам все «если»:
1. Задача специалиста оценки на объекте- фотографирование, измерение площадей, копирование документов.
2. Даже если в банке возникнут сомнения- "как мы за 2 дня подключили целый этаж?», то на этапе выбора желающего поехать в укромный "уголок мира" с целью пощупать батареи, инициатива, скорее- всего, иссякнет.
3. Даже если они выяснят, что этаж не подключен, у нас есть весомый аргумент: «впереди лето, мы планировали подключить этот контур осенью!».
4. Банк играет не по правилам, выдвигая неординарные требования, вынуждая нас искать не менее креативный ответ .
5. Попробовать стоит, мы уже ничего не теряем.
Прикинув объём работы (спилить и повесить 3 батареи, воткнув «уходящие в стену» трубы), мы к следующему вечеру пригласили специалиста оценки. Он слегка удивился скорости проведённых работ, но заявку принял.
С раннего утра работа закипела. Снять батареи в квартире Татьяны, перевезти их в дом и повесить на мансардном этаже, тщательно приладив несколько обрезков труб, мне с товарищем особого труда не составило.
Немного за полдень мансарда выглядела вполне тёплой и фотогеничной. Далее, оценщик, утомлённый дорогой и спешащий быстрее вернуться в город, сделал несколько фото стремительно удалился.
Жена главы семейства позже мне поведала, что с момента ухода эксперта до конечного одобрения объекта (всего два дня), боясь "провала операции", супруг уничтожил все запасы успокоительных средств в доме.
Ранее на сделках мне не доводилось видеть более счастливых лиц участников, ибо о такой увлекательном приключении, до нашей встречи, никто и не мечтал!Так, что уважаемые читатели, если у вас есть интересная задача в сфере недвижимости- подписывайтесь, обращайтесь буду рад помочь!