Казалось бы, парадоксальная ситуация. Всегда покупатели стремились купить квартиру в новостройке как можно раньше и получить прибыль к моменту окончания стройки. Сейчас это не работает. Объясняю, почему.
До 2019 года дольщики напрямую оплачивали застройщику будущую квартиру.
Такая схема финансирования вынуждала застройщика привлечь как можно больше денег на начальном этапе. Естественно, он продавал первые квартиры дешевле.
Такая схема позволяла покупателям зарабатывать на покупке новостройки. Но зато была рискованной. В случае банкротства строительной компании клиент терял деньги. Ясно, высокая доходность и высокие риски...
С 2019 года в России была введена новая схема финансирования, через счета эскроу.
Как теперь покупают новостройки
Покупатель даёт деньги не застройщику, а фактически помещает их на специальный счёт эскроу в банке. Там эти средства блокируются до конца строительства. И только после постройки дома деньги перечисляются застройщику.
Но за какие же деньги строит бедный застройщик? А ему банк даёт свои деньги под проценты. Простыми словами кредит на строительство, а по-умному: проектное финансирование.
Банки в шоколаде: им поступают все деньги дольщиков, а ещё и застройщики платят процент за пользование кредитом.
Кроме того, в условиях подорожавшей ипотеки застройщики ещё своими деньгами субсидируют часть процентной ставки покупателям.
А ещё банки ввели для застройщиков комиссии при выдаче льготной ипотеки. В общем, строителей реально жалко. Доходность у них уже не та, что в золотые годы.
Сразу дорого
Поскольку нагрузка на застройщика растёт, он вряд ли станет демпинговать даже на этапе котлована.
И вы, думаю, видите это по ценам. Более того, цены завышены изначально, чтобы покрыть множественные издержки.
Возьмите любой крупный жилой комплекс, где есть уже готовые корпуса (на вторичке) и ещё строящиеся (на первичке). И сравните цены.
☝Вы увидите, что на вторичном рынке аналогичные квартиры предлагаются на 500-700 тыс. дешевле, часто - на миллион. Я видел разницу и 3 млн., когда квартира стоит прямо сейчас у застройщика 11 млн, а на вторичке 8 млн!
Но если на старте продаж дорого, то что на финише, когда покупателю хотелось бы зафиксировать максимальную прибыль???
А на финише может быть дешевле! Как так?
А вот посмотрите, пожалуйста, два графика (данные ЦБ РФ). Это разница между наполняемостью эскроу счётов и задолженностью застройщиков перед банками в начале 2022 года и к концу 2023-го в РФ
Сейчас, в феврале ситуация должна быть ещё печальнее из-за сворачивания льготной ипотеки и падения продаж у застройщиков.
В начале 2022 года на эскроу счётах лежало 3,1 трлн рублей, а долг застройщиков перед банками составлял 2,6 трлн. Всё неплохо!
А к концу 2023-го сумма на эскроу 5,7 трлн, а застройщики должны банкам 6,1 трлн. Опа!
⁉️ О чем это говорит? О том, что к моменту окончания строительства застройщик получает причитающиеся ему средства с эскроу-счетов и ему не хватает на то, чтобы расплатиться с банком.
И что же он делает? Срочно распродает остаток квартир по сниженным ценам (акции, скидки и проч.).
Если жилой комплекс большой, то квартир на финише ещё будет много, можно не волноваться упустить.
Покупать у застройщика на этапе котлована имеет смысл, если ЖК маленький и интересный, и там быстро всё раскупят (обычно бизнес-класс и элитка).
В противном случае на финише может быть выгоднее. Да и, честно говоря, хочется походить по своей новой квартире перед покупкой, оценить вид из окна и купить уже по договору купли-продажи. Буклеты про будущую квартиру они, знаете, такие неопределённые...
В конце концов, если кончатся хорошие планировки на первичке, можно и на вторичке выбрать... Там много. Но ипотека, правда, дороже.
Как же так? А у нас выросло!
Сейчас прямо предвижу комментарии. Как же так? Мы покупали в 2019-м или около того, на этапе котлована, и у нас выросло в два раза почти!
Но выросло оно не потому что вы купили на начальном этапе стройки. А потому что просто вам повезло попасть в период расцвета льготной субсидированной ипотеки, которая и разогнала цены. Но "льготка" сворачивается.
Если вы сейчас купите на этапе котлована, никакой рост цены вам не гарантирован. А, скорее всего, наоборот, в конце стройки может быть дешевле. Если учитывать, что застройщики должны банкам приличные суммы, а долги надо отдавать.
В заключение скажу, что цель этой статьи - навести вас на размышления о взаимосвязях на рынке недвижимости. В каждом регионе ситуация отличается, у каждого застройщика свой долг и свои отношения с банком. Но общая ситуация такая, и только вам принимать решение о покупке.
***
Если вы хотите выгодно продать квартиру или купить объект на первичном/вторичном рынке, обращайтесь за консультацией к автору данного материала:
+79052006402, WhatApp, Telegram,
Алексей Резенков, АН "Невский Простор". Лучший агент по результатам 2023 года.
***
Другие публикации, которые могут вас заинтересовать:
👉Купить недорогую однокомнатную квартиру: дешевле некуда
👉В Мурино уже невозможно продать квартиру
👉Почему я уверен, что цены на квартиры будут падать
👉Самые маленькие студии в СПб: как в них жить?
👉Льготная ипотека: двери закрываются
***
👉Подписывайтесь на наш Дзен-канал, чтобы не пропустить важное и интересное. Ставьте лайк, если статья была полезна!
🔥А полезные видео по недвижимости смотрите на YouTube канале "Полезный риэлтор"
👉Также подписывайтесь на телеграм-канал "Недвижка spb"
Для вас новости, тенденции, советы от агента из первых рук!