Универсальная фундаментальная формула где стоимость недвижимости определяется как доход от недвижимости деленная на ставку капитализации.
С= Чод(годовой)\R
Через эту формулу мы можем анализировать рынок недвижимости зная стоимость недвижимости и доход который она получает, но обо всём по порядку.
Итак, первое что мы делаем - это проводим анализ рынка недвижимости - в каком плане анализ, мы смотрим стоимость самой недвижимости и соизмеряем её с доходом который она получает т.е. анализируем рынок.
Сегодня мы видим на рынке достаточно быстрое повышение цен на недвижимость, но стоимость аренды не увеличивается почему то? Почему спросите вы не увеличивается? А это значит что недвижимость переоценена или возможно на рынке присутствуют какие-то обстоятельства, например, завышение цен по понятным или непонятным обстоятельствам для нас. Но нам это не важно , мы предметно исследуем стоимость недвижимости и ее доход.
А если стоимость аренды не увеличивается вместе с увеличением стоимости самой недвижимости, значит, повышение цен спекулятивное или необоснованное и причины нам не особо важны. А возможно по всему рынку идет повышение и это нормально.
И чтобы найти обоснованную стоимость данной недвижимости мы воспользуемся этой формулой где стоимость недвижимости равняется доход разделить на ставку капитализации.
С= Чод(годовой)/R
Уточню чистый операционный доход (ЧОД), это стоимость после налогов, затрат и прочего связанного с содержанием недвижимости.
Подставляя в данную формулу - доход или стоимость (а стандартную ставку капитализации мы знаем это 0,1) мы можем быстро проверить подставляя доход который приносит недвижимость в формулу и высчитывать её стоимость а также сверять с рынком недвижимости и ,наоборот, используя эту формулу подставляя стоимость недвижимости мы можем высчитать доход который она приносит и соизмеряем её с рынком арендных ставок.
Такая простая универсальная формула много решает задач и даёт ответы на многие вопросы - какие это вопросы ?
1.справедливая ли цена на недвижимость?
2. справедливые ли цена на аренду ?
3.сколько лет окупаемость?
4.Когда точка безубыточности?
5.Сколько я получу ?
6.Стоимость аренды в том или ином городе, районе, доме или подьезде?
По поводу ставки капитализации хотелось бы добавить, что стандартная ставка капитализации по недвижимости составляет 0,1. Это говорит о том что окупаемость недвижимости происходит за 10 лет остальные года она начинает приносить прибыль.
Также ставку капитализации R в зависимости от рынка или от сегмента рынка мы можем посчитать и отдельно взятый город и отдельно взятый дом или даже отдельно взятый подъезд и рассчитать эту ставку капитализации зная стоимость С недвижимости и доходность ЧОД. А эти показатели можно взять с сайтов аренды и стоимости недвижимости. Естественно мы подставляем эти значения в ту же формулу и анализируем ставку капитализации. И по ней потом можем анализировать весь рынок в целом.
Естественно ставку капитализации которая рассчитана для дома или подъезда мы не можем применить для района города или всего города. Очень удобно использовать данную формулу для анализа рынка недвижимости, а также доходность арендных ставок через ставку капитализации. Это упрощает понимание рынка а также даёт нам быстрый метод для его анализа стоимости и доходности арендных ставок практически на «коленке» вы можете быстро все рассчитать. Так же надо не забывать что ставка капитализации зависит от желаний инвестора или собственника недвижимости восполнить свои инвестиции за определённое время, естественно если время или период маленькое то ставка капитализации будет больше, а следовательно и арендные платежи будут выше.
И важно не забывать :
1. Что рынок недвижимости всегда динамичен меняется и «добываем» ставку капитализации R для расчетов в период самого анализа рынка так как завтра она уже возможно изменится и не будет соответствовать действительности.
2. помним что ЧОД в расчетах это годовой доход который формирует недвижимость а значит это 12 месяцев.
3. после расчетов не забываем, что к ЧОД прибавляется и стоимость содержания недвижимости так как конечная стоимость аренды включает и стоимость ее содержания.
4. Не забываем вращать эту формулу правильно:
С=ЧОД\R ЧОД=С*R R=ЧОД/C
PS^ Скрипт для расчетов в течении месяца будет доступен для использования.
Вебинар по данной теме проведем в ближайшее время о дате сообщим в наших соцсетях.