Брать или не брать? Вот в чем вопрос.
Объективно - это единственный способ покупки своего жилья для подавляющего большинства людей. Копить долго и сложно, проблем куча - и традиционный постоянный рост цен на жилье в нашей стране, и высокая базовая инфляция, и разные риски и соблазны потратить накопленные деньги.
Особенности "длинных" кредитов я уже рассматривал тут. Конкретно для ипотеки особенность состоит в предмете залога - покупаемый объект находится в залоге у банка.
И тут надо вспомнить один из главных мифов ипотеки - "жилье находится в собственности банка до погашения ипотеки". Не находится. Залог - это гарантия того, что купленное никуда не денется, коснись чего. И жилье банк не отбирает за долги - оно продается совместно, силами должника или, если совсем все плохо, на аукционе. После чего вырученная сумма делится между банком и должником. И это основная причина, почему банки проводят оценку - они высчитывают негативные сценарии, чтобы не потерять деньги при любых обстоятельствах. Ну, кроме форс-мажора.
А теперь сравним с арендой. Чаще всего сравнивают два сценария - ипотека vs копить и снимать. Сначала посмотрим на процессы чисто математически. Итак, пусть:
- S - стоимость жилья,
- k - стоимость аренды этого самого жилья,
- p - процентная ставка,
- d - первоначальный взнос,
- N - количество месяцев
- V - минимальный общий платеж
Аренда + копим: V = S ÷ N + k.
Ипотека: V = S × (p÷12) ÷ (1 — (1 ÷ (1 + (p÷12))) × N). Это типовая формула сложных процентов, ее можно заменить очень просто эмпирическим приближением "размер платежа будет чуть больше оплаты процентов". Т.е., V = S × (p÷12) × (1.05...1.1). Возьмем условный длинный кредит и множитель 1,05.
Получается для случая "аренда выгоднее" следующее:
k < S × (p÷12) × 1.05 - S ÷ N
Как это понять? А это значит, что аренда выгоднее до тех пор, пока она ниже оплаты процентов по ипотеке. И это еще без учета инфляции и прочих движений рынка. Все же помнят скачок цен в конце 2020 года? Буквально за полгода все ликвидное жилье подорожало в 2..5 раз. И назад возвращаться не собирается.
А теперь добавляем сюда психологические аспекты. Аренда в наших реалиях означает бесправность квартиросъемщика и практическую невозможность кастомизации или улучшения условий. Да, частично это компенсируется возможностью легких переездов, но эта опция более актуальна для молодых людей, которые еще не успели обзавестись семьей/вещами.
Вариант "копить и жить у родителей" не рассматриваю, как изначально неподходящий.