Что происходило с девелопментом на фоне высоких ключевых ставок?
Если совсем коротко — пока ничего критического. Помните, ранее мы с вами подняли тему запаса прочности. Так вот пока этот запас есть и спасибо за это активному росту сектора, подпитавшемуся на льготной ипотеке. Крупные и успешные игроки рынка строительства первичного жилья продолжают запускать новые проекты и наращивать свое присутствие на рынке.
Данные об итогах года от ДОМ.РФ показывают, что объем текущего строительства на 01.01.2024 по РФ составил 106 млн кв. м (+7,4% yoy). Объем стартов новых домов в 2023 году составил 49,3 млн кв. м (+22% yoy). Пик запусков пришелся на декабрь 2023 года (0,8 млн кв. м), при этом наблюдался помесячный прирост почти на всем протяжении года.
Объем ввода составляет 37,5 млн кв. м (+1,2% yoy) жилой площади многоквартирных домов. В 2023 году выдано 2,5 тыс. разрешений на строительство (РНС). Снижение относительно 2022 года составило 15%, что свидетельствует о начале цикла охлаждения девелоперской активности. Объем стартов в 2024 году будет скорее всего меньше 2023 года.
В СМИ также были объявлены ряд важных цифр, характеризующих рынок:
- объем нераспроданных новостроек в РФ вырос за год на 7% — до 72 млн кв. м;
- соотношение распроданности и стройготовности домов в среднем по портфелю — 84% (35% жилья распродано при общей стройготовности в 42%);
- в корпусах с плановым вводом в 2023 году распродано подавляющее большинство квартир, в домах, сдающихся в 2024 году — около половины.
Пока наращивание нового предложения сохраняется за счет накопленной инерции в секторе, а вот продажи начинают замедляться и снижается распроданность новостроек. При этом уже видны сигналы к охлаждению девелоперской активности через сокращение выдаваемых РНС. Ситуация не благоприятная для девелоперов на среднесрочном горизонте (спрос снизился, а конкурентного предложения стало больше), но для покупателей дает эффект замедления роста цен и расширение выбора для покупки.
Более существенная проблема назревает у средних и небольших застройщиков, которым сложнее получить проектное финансирование на новые запуски проектов. У них меньше ресурсов для конкурирования за капитал со старшими товарищами, также рынки, на которых они представлены чаще всего ограниченный платежеспособным спросом и невысока маржинальность их девелоперского бизнеса.
Так, а где же издержки государства из-за высокой ключевой ставки, о которых мы говорили?
Небольших и средних застройщиков, особенно в регионах, будут спасать через разные механизмы, так как девелоперская сфера очень чувствительна к локальным особенностям ведения бизнеса и нормативного регулирования «на местах». Для крупных и мощных игроков выход в регионы с ограниченной емкостью рынка и сложностями по согласованию исходно-разрешительной документации экономически нецелесообразен. Лучшая стратегия присутствия для них — это сохранение текущий высокодоходных локаций и выход на новые «денежные», ёмкие рынки крупных городов и агломераций.
Стоимость проектного финансирования на текущем уровне составляет 19% (16% + 3%), поэтому в РФ в начале 2024 года предложили внедрить новый механизм стройки жилья с использованием средств дольщиков. Новый механизм планируется запустить для регионов с дефицитом социальных объектов (школы, детские сады, поликлиники): в обмен на создание социальной инфраструктуры девелоперы смогут строить на деньги дольщиков под гарантии региональных бюджетов. Де-факто это возврат в законодательное прошлое, когда счета эскроу-счета были не обязательные.
Власти считают, что это будет альтернативой банковским кредитам («ключевая ставка +3%»). Поручение подготовить соответствующие предложения дали Минстрою, решение о необходимости проработки данного вопроса сформулировали по итогам совместного заседания профильной комиссии Государственного совета РФ и Комитета ГД по строительству и ЖКХ.
Очевидно, что издержки от отказа от эксроу-счетов будут иметь весьма дорогие последствия для региональных бюджетов. По итогам 2023 года у 61 региона расходы превысили доходы. То есть, если реализуется риск дефолта нескольких застройщиков, то местная администрация не справится с финансовой нагрузкой и дольщики скорее всего не получат свои квартиры.
При этом стоит отметить, что освоение новых и незастроенных территорий вблизи существующих региональных центров осложняется не столько недостаточностью объектов социального назначения, а необходимостью инвестировать значительные средства в их инженерное обеспечение и строительство дорог. Возводить новые сети, строить ЛОСы и КОСы, прокладывать дороги и расширять мощности существующих коммунальных объектов — это на порядок более высокий уровень затрат, который попросту недоступен для многих региональных бюджетов, а уж тем более не рационален с экономической точки зрения для коммерческих игроков рынка. Поэтому масштабного эффекта от инициативы возложения гарантий на местные бюджеты ожидать не стоить. В этом просто нет смысла.
Осмелюсь, предположить, что обсуждения этого новшества затянутся и уже подоспеет решение ЦБ о снижении ключевой ставки и удешевлению стоимости проектного финансирования на всем рынке.
Какую цену платит Центробанк и бюджет РФ за высокую ключевую ставку в сегменте жилищного строительства?
К еще одним издержкам бюджета при текущем уровне ключевой ставки стоит отнести затраты на компенсацию по льготной ипотеке — бюджет платит за разницу в ставках между льготной ипотекой и рыночной банкам, выдавшим кредит. Иными словами, чем выше уровень ключевой ставки, определяющий рыночную ипотеку, тем больше разница и тем дороже она стоит бюджету.
У Центробанка в начале января 2024 года вышел бюллетень «Сведения о рынке ипотечного жилищного кредитования в России», где регулятор отразил объемы выдаваемых госсубсидий на льготную ипотеку. Можно увидеть на изображении ниже, насколько это стало дороже для бюджета.
Как мы видим, с августа 2023 года на рынке наблюдались аномально высокие объемы выдачи ипотеки с субсидией. Пик в сентябре 2023 года — более 650 млрд рублей совокупно, в том числе 300 млрд рублей по господдержке для всех (под 8%). Пять месяцев подряд, с августа по декабрь 2023 года, ежемесячный объем выдачи субсидируемой ипотеки превышал 500 млрд рублей.
При этом, за счет субсидирования в ноябре 2023 года средневзвешенная ставка по ипотеке на первичном рынке снизилась до 8,18% (-0,17% mom), то есть заемщики стали выбирать чаще льготную ипотеку вместо рыночной. На самом деле, вероятнее всего, сделки с рыночной ипотекой либо отложили пока до лучших времен (это отложенный спрос для второй половины 2024 года) либо вовсе отказались от такого ипотечного продукта — например, отказались от вторички и подобрали первичную квартиру от застройщика.
Как и писала ранее, резкий рост объема выданных ипотечных кредитов по льготным программам, вероятнее всего, стал решающим фактором при принятии решения об ужесточении условий их выдачи. Чтобы сбалансировать спрос на первичном рынке и закрыть некоторую лазейку в механизме высокой ключевой ставки, направленной на исправление дисбаланса спроса и предложения. Нельзя бесконечно расти в рамках одной и той же парадигмы без последствий. Вот и «потушило пожар людской любви к новостройкам» Правительство, приняв правки в декабре 2023 года об ужесточении условий выдачи льготки.
Почему ЦБ начнет снижать ставку в марте-апреле 2024: какие сигналы и триггеры для смягчения денежно кредитной политики?
Победа над высокой инфляцией близка. В январе 2024 года инфляция в годовом выражении находится на уровне 7,3%. Это верхний диапазон ожиданий ЦБ, но динамика обнадеживает за последние несколько месяцев ее уровень в годовом выражении снизился с 12,2% в сентябре 2023 года до 7,1% в январе 2024 года.
Наметилось замедление потребительского кредитования. Оно стало одним из главных причин активного расширения совокупного спроса в 2023 году. Темп роста в декабре 2023 замедлился до 1,1% mom (-0,3 пп.).
Таким образом, эффекты от высокой ключевой ставки начали работать и сказываются на экономических показателях. В силу инертности любой сложной системы любые действия носят отложенный характер, поэтому сегодняшняя картина – это состояние в прошлом, которое обусловлено ключевой ставкой, присутствовавшей на рынке ~3 месяца назад. Иными словами, эффект от снижения тоже появится не сразу и еще какое-то время будет по инерции замедляться активность потребителей и бизнеса.
При этом есть факторы, которые указывают, что еще замедление экономики недостаточно.
Февральская статистика по инфляции пока не подтвердила устойчивость позитивного треда. С 30 января по 5 февраля 2024 года недельная инфляция сохранилась на уровне предыдущей недели (0,16%), достигнув 7,2% в годовом выражении, а это все еще существенно выше целевого таргета ЦБ в 4% и не похоже на комфортные в текущей ситуации 7%.
Сохраняются и проинфляционные факторы. Например, темпы потребкредитования замедляются, но в целом за 2023 год был зафиксирован рост на 15,7% по сравнению с предыдущим годом. В то же время корпоративное кредитование продолжает расти (в декабре 2023 года увеличение составило 1,8% по сравнению с предыдущим месяцем) благодаря активному выкупу бизнеса у нерезидентов и расширению сфер импортозамещения. Помимо этого, предприятия ожидают, что высокий спрос со стороны потребителей будет сохраняться и в 2024 году. Важно отметить, что уровень безработицы продолжает оставаться на исторически низком уровне (2,9%), а это накладывает дополнительные затраты компаний на найм сотрудников и, в итоге, на конечные цены. продукции
Мое мнение: из-за некоторого противоречия резкого понижения ключевой ставки весной ожидать не стоит. Скорее всего будут долго и плавно снижать и резкие действия мы увидим не раньше середины 2024 года. Там и будет понятно насколько сильно замедлилась экономика и как быстро ее нужно простимулировать «подешевевшими» деньгами.
Что думают эксперты о снижении ключевой ставки в 2024?
Экспертное сообщество в целом консолидировано вокруг мнения о близости сворачивания жесткой денежно-кредитной политики. Снижение ставки произойдет не раньше II квартала 2024 года.
- АКРА ожидает в июле-августе инфляцию в годовом выражении ~7% ближе к уровням 5,5-6%, что создаст пространство для смягчения ДКП на 4-5% пунктов. Первое понижение ключевой ставки произойдет летом 2024 года.
- Тинькофф инвестиции и Уралсиб снижения ставки ожидают в июне-июле 2022. При этом в Уралсибе прогнозируют, что к концу года она может опуститься до 11%.
- Русский стандарт и БКС Мир инвестиций прогнозируют, что есть шансы к концу 2024 года увидеть ставку 9-10%.
В целом у всех участников рынка мнение единое. 16 февраля снижение ставки не произойдет, а вот во 2 квартале 2024 — вполне может быть. Полагаю, участники рынка весьма консервативны в своих оценках и при благоприятном исходе снижать ставку могут начать весной.
Мы в телеграм:
По вопросам сотрудничества используйте бот:
Ставьте лайки, делитесь статьей и задавайте вопросы в комментариях!